[摘要] 买房从来就不是个轻松活，沙盘、楼书、 户型图、样板间，这里头有哪些门道?邻居、物业、学区、智能化，如何甄别?一扇门、一部电梯甚至一面墙，里面有何学问?为此，小编特整理选房秘籍，聚焦买房中最应注重的30个问题，让购房者在汹涌而来的新盘上市潮中轻松发现最适合自己的那一个。
好管家是房子的保证
俗话说“三分建筑，七分管理”，房子买进来住进去，要舒心省心就要好的管理。保洁到位、安保严密，一些意外之事还有人帮你操心，那就是幸福感。房子卖出去，这幸福感也随之让渡，接手者欢天喜地，多掏腰包也直喊倍儿值。一进一出，好管家给房子带来的触手可摸。
摸到这快感的是英国人奥克维娅·希尔。1880年至1886年间，希尔女士把她名下出租的物业制定了一套规范租户行为的管理办法，出乎意料地收到了良好效果，改善了居住条件，为业主和承租人双方带来了利益。希尔也成了公认的近代“物业管理”的创始人。
南京地产界这样的榜样都有。1994年从新加坡来的仁恒，第二年就成立了仁恒物业，第三年就接管了旗下在南京的项目梅花山庄。这仁恒物业是当时南京获得ISO9002认证的企业，在那个物业管理不知为何物的年代，一个物业公司居然取得国际认证，可谓石破天惊。十多年来梅花山庄从起初不足4000元的售价，伴随房地产行业市场化及房价走高，其二手房也始终水涨船高，到目前均价也达到了一万六七千元，并始终较周边项目高出一两千元单价。
另一个稍近的例子是万科金色家园。金色家园是万科进入南京市场的项目。这个万科2001年以高出底价2600多万元拍下的二道埂子地块及金色家园所在地，在彼时的南京人眼中不过是一个脏乱差的边缘之地。与万科金色家园同时进入南京的，还有名声在外的万科物业。见面都是热情的笑容，有什么事你只要一声招呼，丰富的小区活动频频举办，的物管让整个小区充满生气，充满凝聚力。时至今日，万科金色家园仍是炙手可热的二手房物业，其售价竟然不亚于周边的新房。万科物业的魔力在其中居功至伟。
房子不同于普通的消费品，买完后还得养。好的物业管理可以使房屋保值，而物业管理不善，则会使房子迅速贬值。如果说房子品质是一个楼盘的硬件，那么物管就是其软件，好房子除了有“硬功夫”，还得有“软实力”。
进家门要过三道“安检”
好莱坞大片《鹰眼》讲述一个社会青年和单亲妈妈被一个“未知来电”的电话操控，故事到最后揭秘具有如此操纵能力的居然是美国军方研究出来的超级电脑“鹰眼”。它可以通过传感器采集世界各个角落无处不在的各种信号，自动分析可能遇到的威胁进而将之扼杀在襁褓中。片中无处不在的摄像头成为“鹰眼”追踪两位主角的最主要武器，他们的任何举动都能通过摄像头被捕捉到，其无处藏身之感令人印象深刻。
在科技日益发达的今天，隐私的保护成了奢想，窃听偷窥且不说，一点举动都可能被人拍成照片或视频挂到网上，如有出格行为很快可能遭遇“人肉”。所以人们都在为私密的最后一道防线努力，那就是在家的入口设置层层关卡，一切来往都需得到授权。
这种私密保护的宠儿就是目前盛行的智能刷卡电梯。搭乘这种智能电梯，业主进电梯后需要先刷卡才能启动电梯，其中有些刷了卡还要按楼层数，有些则完全智能化，电梯智能系统将通过读取IC卡信息，自动升到业主所住楼层，根本不需要动手按键。这样一来，不仅外来人无法进电梯，就是业主也无法随意到达其他楼层。而电梯门一打开直接映入眼帘的就是业主家大门。
更强大的私密保护则是从小区进入那一刻就开始了。近期即将入市的保利紫晶山项目，就开始了这种尝试。据该项目销售人员介绍，保利紫晶山提供了保利独创的三级物管，每一级对人员的出入都有把关:级物管为三大社区入口，需要刷卡进门;二级物管为各组团的大堂，每个组团用绿篱做墙，建有各自的“入口”，三级物管为花园洋房私家电梯厅，整体形成“主入口-组团分区-组团大堂-组团步行入口-地下车库入口”的回家路线。
据悉，所有业主均能通过刷卡进去小区，而各组团的门则只有本组团的业主才能刷卡通过，单元门就更只向本单元的业主开放。如此严格的物管在南京也是家，据保利介绍，此种物管模式在其他城市取得了较好的反响，不仅保证小区整体安全性又体现了业主的身份。
回家要走三道门禁，小区大门一道、楼宇大堂一道，进电梯时还有一道。以前信用卡代表了一种身份，现今三道门禁的入户卡那才是真正的身份标识。
让每一滴水都有去处
随着城市化的迅速发展，道路、建筑群等不透水面积的扩大，使得雨水不能入渗补充地下水，加剧了城市水环境和生态环境恶化，大雨时，径流迅速汇集造成地面积水甚至城市局部洪灾。因此如果在城市建设中，注意建设雨水收集利用工程，把原来被排走雨水拦蓄下来利用，既增加了城市可利用水资源量，节约了自来水，还可以有效地减轻城市洪涝和排水系统压力，改善和修复城市水环境，涵养地下水。
雨水收集因此被大量应用到楼盘开发中。今年5月，南京市住建委相关负责人曾透露，按照相关规定，2万平方米以上的新建建筑物应当建立雨水收集利用系统，但这一规定在南京两年多来一直难以推行。今年这条规定已纳入新建小区规划要点，强制推行。如果小区规划方案中没有雨水收集利用系统，将无法通过审批，领不到规划许可证。
据了解，建立了雨水收集系统的小区，不管雨水落在小区内的屋顶还是地面等任何地方，集水系统照单全收。地面的透水砖会迅速将雨水吸入地下的沙石层，雨量涵养水土，雨量大到形成积水时，地下管道会将雨水引入小区地下的蓄水池中。收集起来的雨水可以满足小区的喷淋、洗车、消防及公厕用水。
据测算，对小区居民来说，雨水回用成本才0.35元/吨，只及自来水价的1/8-1/9，小区绿化、浇洒道路和做水景，全部可用雨水代替，节省了自来水费和物管费;对城市来说，雨水回用减少了社会用水量，节省了自来水厂投资，降低了污水厂处理成本，还利于城市防洪和小气候调节。市供给水有关负责人表示，南京每年建设商品房1000万平方米以上，这项措施落实后，每年可增加节约用水1000万吨，“可以节约50个紫霞湖的水量了。”
南京做得比较好的有金鼎湾国际雨水收集利用系统和银城东苑小区雨水收集利用系统等2处雨水利用示范工程。金鼎湾的系统由雨水收集、雨水和景观水处理、雨水利用三部分组成。具有很好的节水功能，经济又能达到绿色环保的要求，其经验值得推广。
空调升温慢原来是保温层的问题
业主李先生反映，购买了某楼盘入住后，冬天室内气温很冷，把空调开了却总感觉升温很慢。刚开始以为是空调出了问题，还请厂家过来调了两次，都没发现问题，最后请验房师检查之后才知道房子根本没有做保温层。除了冬天冷，夏天还特别热，家里的电器能耗多了几倍，客厅的墙壁还出现了卤水外泄，时间一长，墙壁还出现了掉漆。
根据国家颁布的节能标准，从2001年10月1日起规定，新规划的楼盘必须强制做外墙保温层。
那什么是保温墙?墙体按照功能分有承重墙、隔离墙、装饰墙、保温墙。保温墙的作用就是为了保温，可以是单独的墙体，也可以附着在其他的墙体上，也可以由其他的墙体来充当。
家庭装修所说的保温墙一般是指附着在外墙上的软包装饰。一般的材料就是填充岩棉、海绵等，作用就是减少外墙的导热系数，增加墙体的保温性能，为了美观有时再加上一层石膏板作为面层。
那么什么样的保温墙算是好的保温墙?据了解，上世纪80年代中期建设部在范围内启动建筑节能工作以来，墙体保温经历了外墙内保温、夹心保温和外墙外保温的发展历程。大量工程实践证明，目前普遍采用的外墙外保温技术是较好的墙体保温技术。
“外墙外保温”技术，即在建筑物外墙外侧附加保温材料达到节能目的，这是目前大力推广的一种建筑节能技术，适用范围广、技术含量高，但也存在施工难度大等问题。
当前的建筑外围护结构保温节能形式中，主要有复合外墙外保温节能体系和单一保温墙体节能体系两种。
目前复合外保温墙体做法最普通的是外贴聚苯保温板，是当前较为成熟的外保温技术之一，它的工艺是将裁切好的泡沫聚苯板用专用粘结砂浆粘贴在外墙表面，并加尼龙锚栓固定，然后在保温板表面抹聚合物水泥砂浆，压入耐碱涂塑玻纤网格布，最后在表面抹弹性抗裂腻子和涂料。
单一保温墙体系也即采用单一材料保温。目前市场上可选产品较为现实的是加气混凝土制品，它是一种既具保温性能又可作为主墙体的建筑材料，至今在国内已有40多年的生产和应用经验，许多企业的生产已经高度工业化，产品质量也是有保证的。
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