[摘要] 买房从来就不是个轻松活，沙盘、楼书、 户型图、样板间，这里头有哪些门道?邻居、物业、学区、智能化，如何甄别?一扇门、一部电梯甚至一面墙，里面有何学问?为此，小编特整理选房秘籍，聚焦买房中最应注重的30个问题，让购房者在汹涌而来的新盘上市潮中轻松发现最适合自己的那一个。
双首层
有两个“一楼”的房子
如何尽可能多地扩大使用面积，同时又不增加业主经济上面的负担，一直是令很多住宅设计师头痛的事。不过，今年在南京楼市中出现的几个新楼盘，却以“双首层”的巧妙设计，为业内带来了新的思考，同时也为购房者带来了新的实惠。
所谓双首层，是指别墅组团将整体地坪抬高，组团地坪与周围社区道路形成高差，使得别墅一层半地下的私家庭院与周围道路标高相差很小。经过这样的设计之后，原有的一楼就变为两个:一个是被抬高后的一楼，另一个则是地下层的一楼。可以看到的资料显示，住宅项目运用的，是在2006年深圳的翡翠湾别墅和长堤别墅。
当时，翡翠湾别墅和长堤别墅二期都采用了双首层坡地建筑风格，以后者为例，空间使用率达到创纪录的400%，即每1平方米别墅可获赠1平方米室内空间和2平方米花园面积。正因为如此，据报道，这些别墅基本都被抢光。
如今，在南京的高档住宅特别是别墅项目中，纷纷采用这种双首层的设计，如钟山国际高尔夫、国信自然天城、碧桂园如山湖城、南京的翡翠湾别墅都曾运用过。
在依云溪谷收官房源“独一墅”中，3米层高地下室，被别墅专家设计成了“地下首层”。该地下室的1.5米高度是在地面之上，辅以南北双向下沉式庭院设计。虽然该地下室计算容积率并计入产权面积，但近100-130平方米的面积全部赠送并不计入销售面积。业主可以将其延展成为健身会馆、酒吧、家庭影视厅或管家生活居住区。
至于保利·紫晶山，则利用其地势与周边道路天然存在的6-8米高低落差，打造了南京天然“台地别墅”，从而让业主能够享受“双首层”的奇妙生活。以北面“高台地”为地面建造一层，下挖的地下室地面就会与南侧的“低台地”平齐，从南边入户，“地下室”就成为首层，与庭院相连，两个“首层”就诞生了。
学区
不买，搞一套“陪读房”
国人对于孟母择邻的故事大多都不陌生，三字经中的那句经典的“昔孟母，择邻处”，已经感染了一代又一代关心孩子教育问题的父母。从墓地到闹市再到学校旁，孟子终于在环境的影响下开始走上正途。后来才知道，西方也有同样的案例。彩色照相机的制造者李普曼，年少时因在皇宫生活而“荒于嬉”，父母为了改变他，于是把小李普曼送到一所以严谨的学风而著称的学校，结果李普曼果真开始迷途知返。
由此可见，无论是东方还是西方，社会环境对小孩的成长都有着巨大而深刻的影响。也正是因为如此，在今天的南京，为了孩子上好学校而买房的家长也是多如过江之鲫。“自己事业也比较稳定了，要为孩子的发展着想了，买房肯定要先考虑这个因素。”今年30岁出头，准备近期换房的魏女士表示，自己和丈夫都有着稳定的工作，有车也不怕路远，但最担心的就是孩子上学不方便。
之所以担心，是因为南京教育资源的紧缺。多年研究的南京泰丰房产，在今年年初出具的一份分析中指出:就南京的数量来说，可上市的房源数量仅300套左右，优质房源就更少了，而南京学前孩子约5万上下，还不包括外地需求，这与市场需求相比，就更为稀缺了。“炙手可热，一房难求的现象，正是上述分析的具体体现。”泰丰房产总经理王明军这样表示。
其实，就南京的学区分布来说，传统重点名校如琅琊路小学、拉萨路小学、力学小学、北京东路小学、南师附小等，多分布在南京主城区内，附带这些学校的一般来说价格都比较高。据泰丰房产今年8月的统计显示，目前琅小2.8-3.1万元/平方米;力小2.4-2.6万元/平方米，拉小2.0-2.3万元/平方米，芳草园小学2.2-2.4万元/平方米等。而这些房子，几乎都是清一色的二手房。
至于一些拥有不错学区的新房，则主要是靠一些重点学校的分校。这其中较为有名的有:引入琅琊路小学分校的明发滨江新城，引入拉萨路小学分校的乾和福邸，配备北京东路小学阳光分校的阳光聚宝山庄，引入南师附小分校的同仁康桥水岸，以及将配备力学小学分校的金地自在城。
业内专家建议，如果未来可能考虑要孩子，那未雨绸缪，尽可能早地考虑孩子的上学问题，而不是临时抱佛脚。等到每年新生入学前，都会出现一个销售旺季。那时再去找购置，显然会付出较高的代价。不过，需要注意的是，目前许多在售楼盘尽管性价比较高且环绕名校周边，但由于学区暂未划定，因此购买前必须更加谨慎。
“为了能让孩子上到好学校，有些家长买房愿望甚至比刚需客户更加强烈。”做了多年中介的罗小姐建议，作为家长而言，即使买不到，也应该有一套“陪读房”。“很多择校的家长会在孩子学校附近买套小户型。孩子上学方便的同时，大人照顾孩子也方便。另外，在学校旁边租套房子也是一个不错的选择。”
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