[摘要] 买房从来就不是个轻松活，沙盘、楼书、 户型图、样板间，这里头有哪些门道?邻居、物业、学区、智能化，如何甄别?一扇门、一部电梯甚至一面墙，里面有何学问?为此，小编特整理选房秘籍，聚焦买房中最应注重的30个问题，让购房者在汹涌而来的新盘上市潮中轻松发现最适合自己的那一个。
行业专家总结好房三个标准——
适合自己的才是的
在细读了好房子的30个秘密之后，您对好房的标准还有哪些困惑?本报特邀多方专家，多视角、全方位为您出谋划策、释疑解惑，在选房路上助您一臂之力，祝您早日发现属于自己的“好房子”。
南京大学建筑与城市规划学院教授、张雷联合建筑设计事务所总建筑师 张雷
好房子要创造市场、引领需求
好房子须践行“三个标准”，一要代表先进文化的前进方向，倡导满足现代生活需求的以中国为代表的新东方文化，挖掘中国传统文化中的闪光点，不对其他文化符号进行生搬硬套的抄袭;好房子还应代表现代技术的发展要求，充分应用现代科技成果，体现生态、健康、可持续发展的理念;好房子要代表广大用户的根本利益，充分研究并满足多样化的使用需求，展示人性化和前瞻性的设计细节。
在张教授看来，南京有深厚的文化积淀和设计传统，总体设计水平比较整齐、中规中矩，但缺乏有创意有前瞻性的产品，要突破这种现状，就要创造市场、引领需求，主动制造市场的兴奋点。例如:从量的需求到质的需求是经济高速发展到一定阶段的必然飞跃，未来以适宜技术满足健康、生态、可持续性要求的产品必将成为主流产品，开发商就要具备这一前瞻性，创造更多适应未来发展需要的产品。
张教授与我们分享了乃至世界范围内给他留下深刻印象的建筑，如:由罗杰斯操刀的伦敦海德公园一号，强调传统街区的现代性;赖特设计建造的流水别墅，体现了建筑与环境的诗意结合。张教授个人也做了一些住宅产品，包括新东方亚洲现代主义的代表——莫干山高尔夫别墅，当代时尚消费文化的代表——大都市CBD酒店公寓旗舰，这些独具风格的建筑为高档住宅树立了标杆。
南京万唐置业顾问有限公司总经理 周斌
适合自己的房子才是的
对于普通年轻购房者而言，选房时最关注的莫过于价格、交通条件、户型以及配套设施等。这几方面的综合评分高，就是适合年轻人的“好房子”。
周总认为，在资金约束不是太大的情况下，年轻人选房一定要留足弹性空间，未来结婚、生育等对生活空间要求提高，建议做5-10年规划，尽量买面积大一些、房间多一些的房子，避免短时间内换房带来的一系列麻烦事。交通的便利性对于处于事业上升期的年轻人来说异常重要，即使不能在市中心买房，也要尽量保证公交、地铁的通达，节约时间成本，将更多时间放在事业的经营上。
从户型来看，对于初次置业的年轻人，即使是小户型，通过别出心裁的设计一样能营造舒适的生活空间。比如说，多功能房能够限度提高房间利用率;通过巧妙的吊柜设计实现储藏功能，复式小户型可以利用楼梯下面的空间做储藏室，一些家具设计，例如兼具储藏功能的多功能凳，都可以在小户型中运用。良好的配套设施也是年轻人买房考虑的重要因素，有助于年轻人扩大社交圈，在较小的交通半径内可以实现社交需要。
对于改善型需求者，首先考虑的可能是兼顾完善配套设施与优美绿化环境的房源，对于房子本身也提出更高要求，概括而言是“大，全，雅”。三房和四房是他们的主要选择，宽敞的客厅和卧室提供体面的会客场所和舒适的个人空间;随着家庭成员的增多，多个卫生间为生活提供方便;对储藏室、书柜、衣柜以及酒柜等要求一应而全;选择志同道合的邻居，营造浓厚的社区文化氛围，设立会所等，为居住者提供良好的交流平台。
南京中合众原置业有限公司总经理 厉心
选房要关注抗风险能力
不同时间段对“好房子”的评价标准不同。目前正值楼市新政，评价房子好坏要加入一个关键因素:抗风险能力。可以从以下几个方面考虑:
首先是楼盘的品质保证，“质量才是硬道理”。房子自身较高的品质、物业服务和开发商不错的口碑，能够保证在房价未企稳的情况下不会产生太大波动，减少或避免价格风险。其次是优越的地理位置和便利的交通条件，既方便自住，同时也容易出租。当房价波动时，通过出租可以减轻个人还贷压力，增强对楼市波动的抵抗力。另外，尽量避免选择房价炒作过热的板块，相对而言，一些处于价格凹地的板块价格下降空间更小，抗风险能力更大。
对于刚性需求者，选房时要结合自身需要，全面权衡所选楼盘的生活成本，关注楼盘公司品牌与物业管理水平，期房交付更要考量开发商信誉，尽量避免后期交付风险。要摒弃“追涨杀跌”的心理，选择合适时机买房;对于投资型需求者，在政策敏感期要谨慎入市，一定要选择抗风险能力大的房源。
南京凯盛建筑设计研究院二所院长 王沪
不同的需求决定了不同的标准
“好房子”就是合适自己的房子。对于刚性需求者而言，选择性价比的房子是其目标，而对于改善型需求者，资金不是硬约束条件，对房子自然会提出更高要求，诸如:浓厚的社区文化，优美的环境设施等。王院长认为，无论是刚性需求还是改善型需求，选房之前一定要做足功课，包括样板房的参照，户型图的解读，周边环境的考察，相近楼盘的比较，开发商的口碑等都是大有门道。
选房过程中，看样板房要注意几点。首先，不能以样板房为准，一定要到楼盘实地考察，样板房仅为参照;其次，看样板房时要关注房子本身的户型和设计，而不是样板房的装修和装饰，因为实际交付的房子要么是毛坯房，即使是非毛坯的房源与样板房也有一定出入，在看房时一定要咨询清楚。
选房时交通便利是非常重要的因素，即使不在市中心，也要尽量选择地铁延伸线周围，最起码是符合城市未来规划的区域。
从建筑设计的角度，要尽量选择设计规则方正的户型，尺度要合理，空间区域要科学规划，选择通透性强的户型，是全明设计;不仅要关注户型本身，也要注意所选户型在整个小区中的位置，要选择采光好、噪音低的位置，尽量不要靠近马路。
王院长认为，如果你真的是个选房的门外汉，品牌开发商开发的楼盘是您的明智之选，像万科、仁恒、朗诗等极具口碑的开发商还是值得信赖的。
融侨集团股份有限公司南京分公司景观工程师 刘会华
最基本的标准是舒适与方便
“好房子”最基本的标准是:自身较好的品质与周围完善的配套设施保证居住的舒适与方便。从老百姓的角度讲，好房子是老百姓住得起，买得起的房子。房子除了满足基本的居住需要以外，健康环保也是不可忽视的。
从长远来看，随着人们居住标准的提高，符合人性化设计的住宅将受到越来越多的青睐。“好房子”的景观设计关注的不仅仅是气派的外表，与楼盘定位、气候条件以及建筑风格契合才是最重要的。景观植物的选择不是以价格昂贵为标准而是要适合南京气候条件。比如香樟很适合在南京生长，香气的散发不仅能够净化空气同时有驱蚊功效，在小区的南面以及入口处多种植一些香樟，既美化环境又驱除蚊虫，是实实在在“想居者之所想”，与斥巨资构建的浮夸而不实用的景观相比，这才真正做到“以人为本”。
天正集团南京置业有限公司建筑工程师 张汇
好房子应当注重“软硬结合”
“硬条件”指的是住宅的户型、地理位置以及建筑结构等硬性要求。“软条件”指的是住宅所在小区的景观以及开发商资质等。真正的好房子“硬条件”与“软条件”缺一不可。
购房者要尽量选择南北通透、通风透气性好的户型;遵循实用原则，房子要有足够大的储藏空间;卫生间要做到干湿分离;保证较高的得房率;在一定的建筑面积内选择房间数较多的房源，提高房屋的利用率。地理位置除了交通便利，要尽量避免选择靠近垃圾场等污染源的住宅，一些上忌讳的地方也不要紧邻。从建筑结构的角度来说，住宅外墙面要有符合节能要求的隔热材料，窗户一定要隔音效果好，建筑物的造型要有助于采光，也要注意建筑物与周围建筑物的相对高度及角度，防止影响光照情况。
户型图
请售楼小姐在户型图上标注开间尺寸
8月15日上午，位于奥南板块的金地自在城推出了446套非毛坯房源，结果有2000多人参与摇号，不过半天时间就被一抢而空，成为新政后南京楼市“日光盘”。除了合理的定价和可以预见的区域发展空间外，80后梁小姐告诉笔者，金地自在城的户型也让她很喜欢。“64平方米做到两房两厅，而且还保证了客厅约4.5米的开间，85平方米居然做成了复式三房，的附加空间达到了40多个平方米，在看过样板房后，我做梦时都想住进去!”
俗话说，“买不买房看地段，掏不掏钱看户型”，如果哪个购房者对一个楼盘的户型赞不绝口，那他肯定是真的动心了。不过，说来也奇怪，如今像金地自在城这样把各个户型都做一套样板房让购房者亲自去感受的楼盘越来越少了，不少楼盘都是样板间没开、仅靠着
户型图就卖房。市民李先生就在城东碰到一家楼盘，从报纸上得知该楼盘开盘的消息后，李先生就和家人一起到售楼现场去看看，发现开盘现场人气很旺，不少买房人都排队等着签认购合同。
李先生禁不住也来了兴趣，赶紧叫住一个售楼小姐问:“能带我们去看看样板房吗?”“不好意思，现在还没有做。”“啊?那还能带我们去工地上看看?”“去了也没什么可看的，才出正负零呢!”“那我怎么敢在你们楼盘放心买房呀?”售楼小姐指了指沙盘和手中的
户型图说:“你可以看这些嘛!”
户型图成了一些买房人对未来居所的了解途径，不过一位业内专家提醒买房人， 户型图也不能尽信，“地图的出版还有专门出版社的监督，
户型图嘛，则是各家开发商在设计师户型设计的基础上作了各种美学上的处理，这些处理可以美化原本枯燥乏味的设计图纸，甚至于会有意无意制造一些小陷阱、造成对买家的误导。”例如很多
户型图只标注房间的格局，却有意无意地忽略了开间和进深的尺寸。以至于 户型图看着很好，等你进了家门，才发现房间为什么这么小。因此对于购房者而言，看
户型图一定要留个心眼，遇到没有标注尺寸而又需要了解尺寸的地方，一定要请售楼人员帮你在 户型图上标注出来。
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