[摘要] 土地财政是个俗称，一般是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出。实际上，土地出让后，地方政府还能获取包括建筑业、房地产业等营业税为主的财政预算收入，这些收入全部归地方支配。仅此两项就占到地方税收的近四成。
城市经济飞速发展，市民生活质量不断提高，带动了周边农村经济的转型与发展，吸引了大量外地农民进城务工。其正面效应不容否定。但是，问题也由此而生。，土地财政恶化了国民收入分配，抑制了民间投资。第二，政府投资影响了产业结构调整，加剧了产能过剩。第三，土地财政机制不改变，保护耕地、保护农民的合法土地权益，只能流于空谈。
著名房地产经济学家、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫认为，把出让土地作为地方的主要财源，在某种程度上是一种“一荣俱损”的短期行为。一方面，在滚滚而来的财政和“政绩”面前，百姓的买房承受能力、耕地保护红线都显得苍白无力；另一方面，一届政府把今后50年到70年的土地一次性收取，实际上是预支了未来若干年的土地总和。这种“透支”必然影响资本、资源的合理配置，损害地方经济协调发展。高地价、高房价，最终都会增加消费者负担，加剧百姓住房难；地价过快上涨吹大房地产泡沫，为经济社会协调发展埋下隐患。
因此，稳定房价首先应从稳定地价入手，主要是改革现有土地招拍挂制度，改变“价高者获得土地”模式，应综合考虑土地竞标者的投标方案，可采取多种形式实施土地出让，比如政府划拨式、限价式、合作开发式等，尤其应把环保、民生等综合指标纳入到综合考虑因素中。然而，完善分税制并非解决地方土地财政问题的途径。调整经济结构、提高增长质量、实现均衡发展才是地方政府摆脱依赖土地财政的有效途径。
著名房地产经济学家、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫指出，“土地财政”是不可持续的。一个城市的建设用地总量是有限的，一旦卖完，后续的财政开支就得不到保证。一方面是土地是一种稀缺资源，这就决定了“土地财政”具有典型的不可持续性：资源开发得越深入，前景就越暗淡。另外是城市化率。截止到2011年9月份，城市化率在数字上突破50%。城市化进程再有20年，城市化率70%，意味着进入平稳期。
‘土地财政’之路只能是短期选择，绝非长久之计。土地永远是一种稀缺资源，对于一个城市发展而言，相比起土地出让所产生的种种“利润”，安居乐业的百姓和欣欣向荣的企业更为重要。不过，道理归道理，这种批评对于热衷于“土地财政”的地方政府官员起不到任何的威慑作用。
六：如果地方财政的土地卖完了，这些以土地收入为主的地区的出路在哪里呢？如海南市区“扩容”的这些做法可行吗？如果不可行的话，您认为他们会以什么方式来保证收入不降低呢？
著名房地产经济学家、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫表示，当一个地方财政的土地卖完了，地方政府增加财政收入的出路，首先是要求中央和地方税权再分配。十二五期间，中央和地方政府在事权的税权分配会更加合理，搞建设项目、抬高地价增加土地出让收入等地方政府的短期行为将逐步消除，地方对‘土地财政’的依赖将逐步减小。其次是从制度层面上解决这个问题，还要加速推进征地制度改革。只要可以从农民手中低价征地，并向市场高价供地，地方政府就很难放弃对建设用地征用的垄断权。
再次是中央发行债券来弥补地方预算收支差是个好办法。虽然每年仅2000亿元，但是可以置换和替代地方隐性负债，减少其以地生财的冲动。最后是增加新的房地产方面税种。在现行的制度框架内，房产税也是一个增加地方稳定财源的选择。不少国家也有“土地财政”，但不是靠卖地，而是靠征收不动产税来实现。在房屋持有环节征税，既能给政府带来稳定的财源，也能抑制住宅投机。
著名房地产经济学家、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫认为，海南市区“扩容”从城市运营和城市发展及经济转型等角度上看，是完全可行的。而城市扩容增加土地财政收入也是可行的，一旦市区扩容，土地价格将上涨。
七：在采访国家财政科研所一些专家的时候，他们表示现在土地出让金已经呈现一种“失控”的状态，对于这种论点您持怎样的看法？如果真的失控了，怎么把这些地方财政的思路引导到正确的方向呢？
著名房地产经济学家、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫认为， 在“土地财政”模式下，难免产生高价地进而产生高价房，有悖于国有土地为全民所有这一基本属性客观地说，十几年来，“土地财政”对缓解地方财力不足、公共品供给融资难，创造就业机会和提升城市化水平等都有很大促进作用，功不可没。“土地财政”为人诟病，不在于地方政府由此获得了较为充分的财政，而是获得这一的过程不尽合理、公平，以及可能带来的一系列弊端。“土地财政”所带来的利益联接机制，最为人诟病。“土地财政”造就了“征地—卖地—收税收费—抵押—再征地”的模式，其中地方政府、开发商、银行成为的受益者。
从土地出让金额和土地出让金占地方地财政的比例上看，土地财政的确是从泛滥到失控，简单说是权力的失控。除了追求政绩考核的因素外，更重要的是权力没有得到有效的约束。从理论上讲，在“征地—卖地—收税收费—抵押—再征地”的运行过程中，如果征收补偿充分合理，并没有太大的获利空间。但是，为了获取较高，不少地方政府在征地过程中，压低补偿标准征地，再通过拍卖等方式高价出让，这使得几万元一亩的征地以几百万甚至上亿元的价格卖给开发商，从而在征地与卖地之间创造出巨额利润。
著名房地产经济学家、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫表示，靠“土地财政”获取的收入，并非土地本身的，而是权力不受节制之下，本应由被征地获得的土地补偿款以及购房者原本不应该付出的高额房款，流入了地方政府的财政口袋。从这个意义上讲，“土地财政”不过是表面现象，背后的实质性问题是社会财富的分配结构问题，究竟是向公众倾斜还是向政府倾斜，而这又取决于公权力能否受到有效的约束。不受约束的权力总能为自己创造出“创收”的方法，今天是“土地财政”，明天就可能是“其他财政”。
因此，改变地方政府“土地财政”现状要三管齐下。首先是阻断地方政府的卖地机制，是土地财产税改革的前提。其次是创立土地财产税，让地方政府真正从土地的交易和级差的上涨中获得长期而有保障的税收。最后是完善公共财政体制。必须将现在的“投资性政府”变为“服务性政府”，地方政府不再作为城市投资的主导者，只是作为公共服务的提供者。中央地方财权与事权的平衡化，这是收入分配制度改革的环，也是解决土地财政、融资平台问题的根源中央和地方财权与事权的非对称性和不平衡发展，是融资平台与土地财政问题的根源。
以分税制改革为分水岭，在近15年间，中央财政收入占比从40%上升到50%以上，与此同时，地方财政支出占比60%持续攀升到80%。当然，整体财政收支通过中央再分配得以平衡。但地方守土有责，在之前经济滑坡期有保增长、保就业和保民生压力；在当前的通胀背景下又负有管住米袋子和菜篮子的责任；在经济转型和结构调整期还承担着通过固定资产投资发展战略性新兴产业的职能；再以当前热议的保障房为例，以大数4000万套，在不考虑建材成本呈现逐步上升趋势、不考虑土地成本，仅以每平方米建筑成本3000元计算，假设每套80平方米，则全部投入将接近10万亿元，这意味着投资总规模将超过2009年财政投资计划的2倍。
在如此逐步提高的刚性支出背景下，地方政府具有持续“开源”的内在冲动——信贷和土地成为筹资的两大模式。一是银行中长期信贷需要的抵押品，主要体现为土地。二是地方财政的土地出让金收入连年攀升，2010年已经达到2.7万亿元。当土地出让金收入形成后，按照固定资产投资所需自有资金比例，地方又可以再度完成杠杆化，以此撬动银行信贷。于是，我们观察到一种土地与信贷循环往复的交易流，通过土地，财政和金融再度实现相互捆绑，成为地方政府的融资圣经，并把房地产彻底改造为一种金融资产，所谓“大金融板块”。
一旦出现土地财政，且地方财政支出刚性，则房地产价格泡沫化，决策当局等于骑上了老虎背，只能随其狂奔而难以自拔。当前的“限购”令虽然一定可以形成抑制房价的效果，但只要土地财政问题没有得到本质解决，限购必然面临某种尴尬：一方面，限购抑制了土地出让金来源，将在根本上造成地方财政收支失衡，所有债务负担最终仍将体现为中央的包袱；另一方面，假如在地方财政收支压力下放松或取消限购，房价反弹势必发生；此外，还蕴含着某种极端情形——不排除信贷违约时，土地和房产等抵押品会作为抵贷资产进入银行，又因找不到合格竞购对象，大量缺乏流动性的资产将堆积到银行账面上。因此，解决上述问题的核心还在于设计某种机制，促使地方摆脱土地财政。
一是中央从地方剥离某些事权，民生主要归地方，投资主要归市场；由于整体经济景气周期和宏观政策造成的波动及损失，应由中央给予抵补。只要财政支出增幅有所下降，对“开源”的压力自然有所降低。二是推动市政债券发行。当前的问题体现在两方面：不同地区发债筹资的难度是否不利于区域均衡发展？地方发债是否可能转化为中央债务？显然，从两害相权取其轻的角度出发，发债可以在额度上加以控制，且有利于专款专用；从最终成本负担看，中央一旦控制了房价，就应该能够意识到地方借债已经通过银行体系把债务转嫁为中央银行金融稳定成本；从发行价格看，中央应该替欠发达地区代发，但发达地区债券发行完全可以在银行间市场上随行就市。
三是分税制比例向地方倾斜。但需注意的是，整体宏观税负水平应呈现持续下降态势。当然，由于中央转移支付压力大，同时亦面临赤字风险，这一比例确定涉及存量改革，因而难度极大。四是变征地为租地。既可为农户获得细水长流式的租金来源；又可打掉地价推动房价的循环，降低全社会对资产价格持续攀升的预期；再是可维持恒产者有恒心的稳定社会结构。
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