[摘要] 土地财政是个俗称，一般是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出。实际上，土地出让后，地方政府还能获取包括建筑业、房地产业等营业税为主的财政预算收入，这些收入全部归地方支配。仅此两项就占到地方税收的近四成。
而土地财政和房价之间的关系犹如“父子”关系，土地财政是父亲，房价是儿子。地价如上涨房价则上涨，地价如下降房价则相对下降。房价如上涨则地价上涨，房价如下降地价则相对下降。而房价上涨则土地财政增加，如房价下降则土地财政相对减少。土地财政增加则房价上涨，土地财政减少则房价相对下降。
因为中国土地市场是政府市，控制着中国90%土地，意味着土地所有权是政府的，政府是土地的垄断者和出让者。政府通过制定土地招拍挂制度的游戏规则，决定了开发商只能通过政府的游戏规则取得土地开发权和使用权。所以，政府既是土地市场的调控者，又是土地出让的受益者。相同，房价上涨是地价上涨的主要因素，也是地方政府获得更多土地财政的关键性因素。房价上涨是开发商高价拿地王和高价售房的最主要参照标准。房价上涨导致地价上涨，地价上涨导致房价上涨，而地价上涨产生土地财政增加，则影响到房价上涨。
二：土地财政与房价，是否呈现一种客观上的因果关系？
著名房地产经济学家、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫认为，管不住土地财政，抑制房价就是空喊。房价和地价的关系就像鸡和蛋的关系，很难说清楚，但不可否认，房价和地价有的因果关系。现在的土地出让方式，土地出让完全看价格，价高者得，这就是房价高的根本原因。2003年以前，在没有实行土地招拍挂制度以前，中国房价平均年增幅低于中国人的收入增幅，2003年后，一律通过招拍挂一种渠道获取土地，虽然达到了规范市场的目的，但也将土地价格推高，结果既推高了房价，又造成地方财政过度依赖土地出让收入。所以，高地价、高房价究其根本原因是目前土地招拍挂、价高者得的出让形式造成的。
由于地方政府现在的财政收入很大程度上依靠卖地，土地财政的实质就变成卖地财政，房价与地价已成为互为因果关系。从制度运行的结果来看，作为土地财政上游入口，土地的低价征用形成政府与农民争利的局面，造成农民土地权益受损；作为土地财政的下游出口，房价的过高且不断攀升已使绝大多数自住购房者“望房兴叹”。土地财政问题，实际上已成为国内的一个顽症。追根溯源，土地财政与1994年国家启动分税制改革有关。1993年，中央和地方政府财政收入在全部财政收入的占比分别为22%和78%，而到了1994年，则分别变为了55.7%和44.3%。这是说，分税制改革后地方政府财政收入占比下降了30%。
统计数据显示，自1994年实施分税制后，地方政府的财政收入占整个财政收入的比重逐年下降，从1993年的78%下降到2004年的42.7%；但另一方面，地方政府的财政支出占整个财政支出的比重却没有相应变化，一直在70%上下波动。而1994年以来，省、市政府也在想方设法增加集中度，财力逐步向省、市集中。 土地是地方政府拥有的资产，面对‘钱少事多’的现实难题，‘土地财政’逐步成为地方发展的一个重要手段。
三：卖地收入和地方财政收入快速增长的主要原因是什么呢？
著名房地产经济学家、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫指出，政府“垄断式”的土地制度是导致卖地收入和地方财政收入快速增长的主要原因。首先是土地出让方式单一性，影响到土地供应。土地政策由划拨制度自2002年转为“招拍挂”制度后，地价更是突飞猛进。让土地供应越来越稀少和珍贵，所谓的“一寸土地一寸金”，导致土地成交价格的持续上升。其次是由于政府投入一级土地开发成本不断增加，导致地价不断上涨。
而地价的上涨，直接带动了地方财政收入的增加，导致很多地方政府依靠卖地来增加收入，对土地财政的依赖也越来越大；最后是货币政策的变化也导致土地收入过快上涨。尤其是分别从1992年和2003年及2009年开始的三轮宽松的货币政策。地方政府对土地财政的依赖，对我国经济发展的影响是巨大的。而表现最明显的就是房价的过快上涨。
四：地方财政以土地出让金为主要收入来源的做法的成因是什么呢？
著名房地产经济学家、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫表示，土地招拍挂制度和分税制及粗糙式经济发展等经济结构不合理性，是导致地方政府把土地出让作为主要收入的原因。一是从经济学的角度讲，现有的土地招拍挂属于供给垄断和需求竞争型。这种供给垄断与需求竞争并存的模式，必然造成需求方恶性竞争，导致地价不断暴涨。其次是中央和地方争取税收利润，所谓的财权和事权分配不公。现行的分税制的缺陷造成的地方政府靠卖地作为主要收入来源。
现在不少地方政府面临现实财政压力，金融危机开始后，实体经济受到了不小的冲击，不少地方财政更感到吃力。再其次是在分权体制之下，中央与地方在财权与事权间不够匹配，也是造成一些地方财政困难的原因之一。因此，在面临财政困境时，地方政府自然就很容易想到“卖地”这个既简单来钱又快的方法，这也是造成当前地方政府“土地财政”普遍存在的原因之一。最后是当今很多地方经济结构失衡，盲目追求GDP，严重依赖土地财政，造成地方经济畸形发展。
五：按照您的看法，地方财政“卖地”以填补收入空缺的做法还能持续多久？
著名房地产经济学家、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫表示，地方财政靠“卖地”填补收入空缺显然不是长久之策。因为过分追求土地财政，隐藏巨大的危险，弊大于利。土地财政实质上是一种依靠透支社会的未来，谋取眼前的发展方式，形象地说，就是“寅吃卯粮”。中国城市建设突飞猛进，其奥秘就在城市政府通过经营土地，积聚了大量建设资金。
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