[摘要] 目前,住建部已开始调查分析部分二三线城市和中小城市房价快速上涨的成因,新一轮限购城市名单也正在草拟。河北省廊坊市的限购政策已于7月21日出台,要求房价最高不能超过9000元/平方米。此举将让一些较早布局二三线城市的房企失去限购政策的避风港,也将使目前312家上市房企的业绩面临下滑的风险。
业绩下滑 分化加剧
事实上,二三线城市销量下滑的情形已然出现。最近渣打银行一项针对二三线城市房地产开发企业的调查显示,在调控大背景下,部分二三线城市房地产销量下滑,库存问题日趋严重。
在新一轮限购政策即将推出的同时,这些地方的楼市库存压力越来越大,将促使其楼市房价在今年下半年呈下降态势,开发商销售压力也将越来越大,这会明显影响在这些城市布局的上市房企。
为此,各大券商研究机构也纷纷下调了上市房企的盈利预测。在132家上市房企中,若剔除纯商业地产的上市公司,约有120家公司参与住宅开发,通过对比今年3月31日前各券商对这120家公司每股盈利预测的均值,以及截至7月20日时各券商的盈利预测均值,不难发现,在不到三个月的时间里,每股盈利预测大幅下调。
在统计的120家房地产上市公司中,仅有9家公司每股预测均值被上调,且上调幅度不大,1家公司持平,其余110家公司的每股预测均值均被下调,占比约92%。主营业务收入和净利润预测均值上调的仅有11家和8家,其它多数公司这两项预测指标均下调。
尽管几乎每一家房企都将受到新一轮限购政策的影响,但受影响的程度和结果并不相同,一些定位于二三线和三四线城市的房企受到的冲击将大于大型房企。
目前调控之下,大型房企的销售额同比依然攀升,市场集中度也逐步提高。今年上半年,房企销售金额前十榜单和销售面积前十榜单的入榜门槛分别为155.5亿元和116万平方米,同比分别提高48%和25%。2010年上半年,前十企业销售金额入榜门槛为105亿元,销售面积门槛为93万平方米。
上半年恒大地产居销售面积位,万科居销售金额位。保利地产上半年实现签约面积340.9万平方米,同比增长27.6%;实现签约金额394.5亿元,同比增长81.3%。招商地产上半年销售认购金额超过100亿元,这意味着招商地产完成了今年200亿元销售任务的一半。
在港上市房企方面,恒大地产上半年销售面积611.7万平方米,销售金额423.2亿元人民币,同比分别增长83.2%、101.7%,中海地产上半年实现销售收入522.3亿港元,同比增长85.9%;实现销售面积307.2万平方米,同比增长38.25。
与大型房企相比,中小型房企受宏观调控的影响更为明显。首开股份7月9日公告称,今年中期净利润将同比减少60%以上。统计显示,截至7月19日,在已发布中期业绩预告的58家上市房企中,预喜的上市房企有26家,占44.5%;9家公司业绩预减,6家略减,9家续亏,还有8家首亏。
在预亏的上市房企中,有5家中期预告净利润下降幅度超过200%。其中,金宇车城预计上半年净利润约为-540万元至-360万元,业绩下降381.91%至522.87%。津滨发展的预亏额,可能达到8000万元至1亿元。泛海建设也出现首亏,预计亏损3500万元。万泽股份、鑫茂科技和高新发展均预亏,且净利润下降幅度可能超过200%。
统计局前不久公布的数据显示,今年前五个月,商品房销售额的同比增长率为18.1%,而房企十强的销售额同比增幅超过80%。显然,市场份额正在向大型房企集中,中小房企土地和项目储备不多,周转率较低,市场调整之际,他们面临的资金压力更大。
在这样的背景下,若二三线城市出台更严厉的限购政策,资金压力将迫使部分中小房企先出局,房企也将在下半年迎来糟糕时刻。
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