[摘要] 目前,住建部已开始调查分析部分二三线城市和中小城市房价快速上涨的成因,新一轮限购城市名单也正在草拟。河北省廊坊市的限购政策已于7月21日出台,要求房价最高不能超过9000元/平方米。此举将让一些较早布局二三线城市的房企失去限购政策的避风港,也将使目前312家上市房企的业绩面临下滑的风险。
“中国当前只能继续调控楼市,如果再半途而废,结果相当糟糕。”万科董事会主席王石谈7月上旬如此表态,事实很快印证了他此番言论。7月12日召开的国务院常务会议提出“房价上涨过快的二三线城市也要采取限购措施”。
目前,住建部已开始调查分析部分二三线城市和中小城市房价快速上涨的成因,新一轮限购城市名单也正在草拟。河北省廊坊市的限购政策已于7月21日出台,要求房价不能超过9000元/平方米。
此举将让一些较早布局二三线城市的房企失去限购政策的避风港,也将使目前312家上市房企的业绩面临下滑的风险。值得注意的是,限购令尚未在二三线城市落地,部分城市房贷已经暂停,这对资产负债高企、资金链紧绷的上市房企而言,无异于雪上加霜。
限购：二三线城市不再是避风港
今年上半年,在一线城市地产调控和限购的双重冲击下,不少开发商转战调控相对宽松的二三线城市。由于这些城市调控政策执行不严,且不受限购影响,房价一路看涨,旅游概念、养老概念城市的房产更是领涨。岳阳曾以同比20%以上的房价独占大中城市房价涨幅榜头名。
统计局数据显示,6月新建商品住宅同比涨幅超5%的城市有29个,全为二三线城市,如乌鲁木齐新建商品住宅同比涨幅达到9.3%,秦皇岛的同比涨幅是8.6%,南昌和兰州同比涨幅均达到8.4%。6月新建商品住宅环比涨幅达到0.4%的城市有5个,包括沈阳、长沙、银川、乌鲁木齐、遵义,均为未限购或政策执行不严的二三线城市。
正是得益于这样的涨幅,那些提前布局二三线城市的地产公司上半年获益不浅。上半年销售面积位列房企的恒大地产自今年2月起每个月均完成同比、环比双增长,以423亿交出期中成绩单。万科继续以656.5亿元的销售额领跑,这一数据甚至超过了2009年全年销售额。前5个月不温不火的保利地产(600048,股吧)也自6月起突然爆发,单月销售超过110亿,并于上半年完成395亿元销售业绩,碧桂园也实现了200亿元的突破。除此之外,中国海外、绿地、万达等也都实现同比或环比增长。
由于这些地产公司都有相当数量的项目位于二线甚至三四线城市,这些地区的项目成为其主要的利润来源。但即将进行的新一轮限购将使这一避风港失去避风功能。
地产专家韩世同认为,一旦限购政策铺开到二三线城市,会导致当地房地产市场成交萎靡,品牌开发商只有顺应形势,转而借鉴一线城市限购后的市场经验,更加积极地调整策略,越过观望环节,直接进入降价促销阶段。
对二三线城市的限购到底会对地产市场产生多大影响呢？这或许可从一线城市的限购效果中看出端倪。数据显示,自从限购政策实施以来,一线城市的成交量明显萎缩,投资性需求被挡在门外。
北京房地产业协会近日公布的数据显示,北京上半年新建普通住房成交均价13948元/平方米,比去年全年均价14874元/平方米下降6%;98%的在售项目价格下降或持平。统计局数据显示,5月份70个大中城市中,京沪广深四大一线城市房价涨幅只有3.2%,明显低于其他城市房价5.5%的平均涨幅。
与此同时,北京、上海、广州、深圳等城市今年上半年的商品房交易量急剧下降,其月度成交量甚至出现环比60%~70%的跌幅。可见限购政策还是产生了一些实际效果。
北京中原地产市场研究总监张大伟表示,一旦占据目前市场主体的二三线城市实施限购,下半年房地产销售面积可能出现明显的下调,预计下调幅度可能超过20%。如果全面执行,下半年的销售面积很可能低于4亿平方米,而库存积压将明显上涨。
在二三线城市楼市需求下降的同时,政府又要求地方政府在今年11月底前开建1000万套保障性住房,在需求下降、供给增多的市场环境下,开发商可能因此被迫降低售价。
>>>把握最热点房地产行业资讯 关注“长沙搜房头条”：【点击关注】
相关新闻：
住建部急拟限购名单 限购扩散"房价要跌一半"
限贷：上市房企饱受资金短缺之苦
如果说限购是导致上市房企业绩下滑的政策因素,那么限贷对原本资金紧张的房企而言则是雪上加霜。
除北京、上海部分银行由于信贷额度有限暂停了住房贷款之外,重庆、太原等地部分银行也因同样原因,暂停了房贷。部分银行暂停房贷,或者把房贷的贷款周期拉长,由原来1个月就可以审批下来,拉长到现在4个月,甚至需要排队等待贷款下来。
同策咨询研究部总监张宏伟表示,在当前银行收缩市场流动性的市场背景下,楼市“限贷”比“限购”更具杀伤力。据其介绍,即便当前没有限购的城市,如上海周边的平湖、昆山、海宁、嘉兴等这些城市,“限贷”已成为当地影响房地产成交的主要因素。
自今年起,来源于银行贷款的增速与房地产开发资金的整体增速差距进一步拉大。以今年前5 月为例,房地产开发资金同比增长18.51%,但同期来源于银行贷款的资金同比增速仅为2.39%。
由于银根收缩、对房地产业的严厉调控等,房企的融资方式受阻,融资成本增加,融资金额缩水,这直接加剧了房企的资金短缺。据中信建投报告统计,截至今年一季度末,132 家房地产上市公司资产负债率为71.08%,而2009年末这132 家地产上市公司的资产负债率为65.57%,2008年为63.42%,可见目前资产负债率处于近三年的高位。
若扣除预收款项后,目前132 家地产上市公司的有息负债率为48.01%,尽管比2008 年年底的51.53%稍低,但如果未来几个月的房屋销售增速低于结算增速,则有息负债率将会快速攀升。
谈及上市房企的资金压力,中国社科院金融所金融市场研究室副主任尹中立表示,相关部门或将在下半年继续收紧银根,信贷门槛也将提高,开发商的资金压力将继续加大。
为此,部分大股东靠出卖股票套现来为上市公司“输血”。华丽家族大股东南江集团7月19日减持所拥有的本公司500万股,套现9835万元。减持就是为上市公司华丽家族提供资金输血。南江集团解释说,减持所获得的资金主要为上市公司提供项目建设资金、归还到期开发贷款。
值得注意的是,目前房企自筹资金同比增速高于整个资金来源增速,导致房地产企业进一步去杠杆化。资金的杠杆率今年上半年下降至2.49,为2009年以来的新低点,已逼近2008年2.48的水平。
>>>把握最热点房地产行业资讯 关注“长沙搜房头条”：【点击关注】
相关新闻：
住建部急拟限购名单 限购扩散"房价要跌一半"
业绩下滑 分化加剧
事实上,二三线城市销量下滑的情形已然出现。最近渣打银行一项针对二三线城市房地产开发企业的调查显示,在调控大背景下,部分二三线城市房地产销量下滑,库存问题日趋严重。
在新一轮限购政策即将推出的同时,这些地方的楼市库存压力越来越大,将促使其楼市房价在今年下半年呈下降态势,开发商销售压力也将越来越大,这会明显影响在这些城市布局的上市房企。
为此,各大券商研究机构也纷纷下调了上市房企的盈利预测。在132家上市房企中,若剔除纯商业地产的上市公司,约有120家公司参与住宅开发,通过对比今年3月31日前各券商对这120家公司每股盈利预测的均值,以及截至7月20日时各券商的盈利预测均值,不难发现,在不到三个月的时间里,每股盈利预测大幅下调。
在统计的120家房地产上市公司中,仅有9家公司每股预测均值被上调,且上调幅度不大,1家公司持平,其余110家公司的每股预测均值均被下调,占比约92%。主营业务收入和净利润预测均值上调的仅有11家和8家,其它多数公司这两项预测指标均下调。
尽管几乎每一家房企都将受到新一轮限购政策的影响,但受影响的程度和结果并不相同,一些定位于二三线和三四线城市的房企受到的冲击将大于大型房企。
目前调控之下,大型房企的销售额同比依然攀升,市场集中度也逐步提高。今年上半年,房企销售金额前十榜单和销售面积前十榜单的入榜门槛分别为155.5亿元和116万平方米,同比分别提高48%和25%。2010年上半年,前十企业销售金额入榜门槛为105亿元,销售面积门槛为93万平方米。
上半年恒大地产居销售面积位,万科居销售金额位。保利地产上半年实现签约面积340.9万平方米,同比增长27.6%;实现签约金额394.5亿元,同比增长81.3%。招商地产上半年销售认购金额超过100亿元,这意味着招商地产完成了今年200亿元销售任务的一半。
在港上市房企方面,恒大地产上半年销售面积611.7万平方米,销售金额423.2亿元人民币,同比分别增长83.2%、101.7%,中海地产上半年实现销售收入522.3亿港元,同比增长85.9%;实现销售面积307.2万平方米,同比增长38.25。
与大型房企相比,中小型房企受宏观调控的影响更为明显。首开股份7月9日公告称,今年中期净利润将同比减少60%以上。统计显示,截至7月19日,在已发布中期业绩预告的58家上市房企中,预喜的上市房企有26家,占44.5%;9家公司业绩预减,6家略减,9家续亏,还有8家首亏。
在预亏的上市房企中,有5家中期预告净利润下降幅度超过200%。其中,金宇车城预计上半年净利润约为-540万元至-360万元,业绩下降381.91%至522.87%。津滨发展的预亏额,可能达到8000万元至1亿元。泛海建设也出现首亏,预计亏损3500万元。万泽股份、鑫茂科技和高新发展均预亏,且净利润下降幅度可能超过200%。
统计局前不久公布的数据显示,今年前五个月,商品房销售额的同比增长率为18.1%,而房企十强的销售额同比增幅超过80%。显然,市场份额正在向大型房企集中,中小房企土地和项目储备不多,周转率较低,市场调整之际,他们面临的资金压力更大。
在这样的背景下,若二三线城市出台更严厉的限购政策,资金压力将迫使部分中小房企先出局,房企也将在下半年迎来糟糕时刻。
>>>把握最热点房地产行业资讯 关注“长沙搜房头条”：【点击关注】
相关新闻：
住建部急拟限购名单 限购扩散"房价要跌一半"
新华社质疑廊坊"限价令"9000元封顶被指促涨
(东方早报)
“廊坊赶在‘限购令’扩容名单发布前推出‘限价令’，有规避‘限购令’这一‘紧箍咒’嫌疑。”
“在土地财政现实面前，宁‘限价’不‘限购’已然是一些地方政府应对楼市调控的趋利心态，相较于限购令给土地财政造成的实质性影响，选择出台限价令达到‘限价保量’效果。”
早有关部门正“圈定”楼市限购新名单之际，“限价令”已在河北廊坊先行升温。
新华社24日报道，7月21日，河北省廊坊市部分开发商收到当地房管局发出的房价控制目标参考性建议——新建普通商品住房价格不得高于9000元/平方米。
“限价令”的动机
关注焦点之一，是廊坊酝酿“限价令”的动机。
此前7月12日，国务院总理温家宝主持召开的国务院常务会议提出，“已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施”。
此后21日，新华社报道称，有关部门正在“圈定”限购新名单。
24日，新华社以《热“限价”冷“限购”是为哪般？——网民叩问廊坊楼市“限价令”》为题，撰文引述观点称，廊坊赶在“限购令”扩容名单发布前推出“限价令”，有规避“限购令”这一“紧箍咒”嫌疑。
文章援引民盟中央常委陈万志话说，广州市下属县级市增城市，在2011年年初“新国八条”出台时，增城曾一度被认为会和广州主城十区一样被限购，但最终则以“限价”的方式代替。在限价令出台后，看上去增城的房价上涨势头得到遏制，但却吸引了大量在广州十区被限购的投资需求涌入。与增城情况类似，廊坊作为离北京最近的三线城市，北京限购后购买力外溢，廊坊房价大幅上涨，2011年4月涨幅位居百城第五位。
“在土地财政现实面前，宁‘限价’不‘限购’已然是一些地方政府应对楼市调控的趋利心态，相较于限购令给土地财政造成的实质性影响，选择出台限价令达到‘限价保量’效果。”《热“限价”冷“限购”是为哪般？——网民叩问廊坊楼市“限价令”》一文这样评价。
>>>把握最热点房地产行业资讯 关注“长沙搜房头条”：【点击关注】
相关新闻：
住建部急拟限购名单 限购扩散"房价要跌一半"
限价还是限降？
“限价令”会否变异为“涨价令”或“限降令”，同样令外界揪心。
据新华社24日报道，廊坊楼市“限价令”规定，新建普通商品住房价格不得高于9000元/平方米，市区中心区（政治、商业、金融中心）平均价格不得高于8200元/平方米，市区周边地区平均价不高于7100元/平方米。但据新华社记者调查，目前廊坊市中心楼盘均价为6000－7000元，离北京最近的燕郊地区楼盘均价约8000元。
据中指研究院19日发布的一份研究报告，廊坊市6月住宅均价为6398元/平方米。这与新华社记者的调查数据颇为接近。
对外界的担心，廊坊市房管局的有关负责人回应称，廊坊的“限价令”其实有更为细分的内涵——从7月份开始，廊坊市区新审批预售项目，基本上按照“新申报预售许可的续建商品住房项目售价不得高于同地段、同类型商品住房1－4月份销售价格”执行。
陈万志则坦言，地方政府实际定出的指导价高于当地实际楼市销售均价，可能名为“限价”，实际却出现“限降”的效果。地方政府在楼市调控中，要防止“控制目标”成为“数字游戏”，如要警惕一些地方“限制中心城区”新盘上市，甚至冻结新盘价格等只图避过风头的做法。“就像为了完成节能减排指标，直接拉闸限电。”
值得一提的是，此前6月20日，中广网报道称，廊坊市香河县已针对“县域新建商品住房”先行出台“限价令”——香河成为可查的实行“商品住房一律限价销售”的区域。
但香河县制定的三档调控指标——新建普通商品住房的销售均价控制在6500元/平方米，价不得超过7500元/平方米，高档商品住房价将限制在11000元/平方米以内，同样被指高于当地楼市实际售价。
陈万志认为，限贷、限购、限价等约束性调控措施，短时间内能在限制房价过快上涨上起到“立竿见影”的效果，但过于依赖行政手段，并非治本之策。今后应在持有、出售等环节，加大房产税、空置税、暴利税等市场调节力度，精准打击遏制炒房投机行为，将调控引往长效化、制度化。尤其针对一些地方政府是楼市调控的“薄弱环节”，加快改革地方“土地财政”势在必行，土地财政不改革，高房价难以真正回归理性。
>>>把握最热点房地产行业资讯 关注“长沙搜房头条”：【点击关注】
相关新闻：
住建部急拟限购名单 限购扩散"房价要跌一半"
二三线城市楼市调控加码 廊坊率先启动“限价令”
（证券日报）7月21日，河北廊坊启动楼市限价令：根据河北《关于进一步做好首都部分县（市）房地产市场调控有关工作的通知》（以下简称《通知》）冀建房【2011】316号，环北京县（市）新建商品住房销售价格不得高于2011年1-4月份新建商品住房销售价格。
与此同时，限价令中建议，廊坊市区2011年普通商品住房控制目标价格为：新建住房不得高于9000元/㎡。市区中心区（政治、商业、金融中心）平均价格不得高于8200元/㎡，市区周边地区平均价不高于7100元/㎡。
《通知》中进一步规定，廊坊地区2011年所有项目销售价格不得高于本地公布的年度价格控制目标。
就此，中邮证券地产分析师张鹏接受《证券日报》记者采访时表示，限价的直接后果是，开发商在廊坊所有的项目利润水平被锁定，进而影响其在廊坊拿地热情昔日在廊坊狂热圈地的开发商们，无疑是被政策泼了冷水。同一日，北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋进一步分析后表示，河北廊坊这一行为也并不具备进一步推广到的可能。
廊坊狂热圈地后 遭泼冷水
《证券日报》记者登陆中国土地市场网，根据其中显示的土地交易结果可知，在2010.07.21-2011.07.21期间，河北廊坊地区以招拍挂的形式成功出让了约1080公顷土地使用权，其中，廊坊本级市以招拍挂的形式出让了215.78公顷。
平均计算下来，在过去的一年时间里，河北廊坊地区平均每天向土地市场公开出让近3顷、也即近3万㎡的国有土地使用权！而包括万科、首开以及廊坊本地的荣盛发展(002146,股吧)、京御幸福等开发商们，一起享受着由河北廊坊提供的土地盛宴。
与廊坊这场土地盛宴相伴随的，是不断被曝光的违规大规模圈地消息。不过，随着一纸限价令落地，开发商们对廊坊地区的热情恐怕是被结结实实的泼上一盆冷水。7月21日，北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋接受《证券日报》记者采访时表示，这一限价令直接对住宅价格进行规定，并未考虑到不同的开发商在拿地成本方面的差异，尤其是那些高价拿地的开发商，遭遇的打击更大。
当房价被限定的时候，开发商要想进入河北廊坊地区，彼此之间的竞争就变成了谁愿意更大幅度的压缩自己的利润，中邮证券地产分析师张鹏对《证券日报》记者表示。因此，在未来一段时间里，开发商很可能会对进入廊坊地区失去兴趣若真如此，当地土地市场在经过昔日的供地盛宴后，终要陷入暂时的沉寂当中。
新增加限购令的案例出现，但新增限购的城市的数量不会太多，因为本次政策主要目的在于强调中央下半年调控方向不动摇、加强监督已出政策的执行、也是对部分地方政府的松懈提出警告。
>>>把握最热点房地产行业资讯 关注“长沙搜房头条”：【点击关注】
相关新闻：
住建部急拟限购名单 限购扩散"房价要跌一半"
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
