[摘要] 目前,住建部已开始调查分析部分二三线城市和中小城市房价快速上涨的成因,新一轮限购城市名单也正在草拟。河北省廊坊市的限购政策已于7月21日出台,要求房价最高不能超过9000元/平方米。此举将让一些较早布局二三线城市的房企失去限购政策的避风港,也将使目前312家上市房企的业绩面临下滑的风险。
限贷：上市房企饱受资金短缺之苦
如果说限购是导致上市房企业绩下滑的政策因素,那么限贷对原本资金紧张的房企而言则是雪上加霜。
除北京、上海部分银行由于信贷额度有限暂停了住房贷款之外,重庆、太原等地部分银行也因同样原因,暂停了房贷。部分银行暂停房贷,或者把房贷的贷款周期拉长,由原来1个月就可以审批下来,拉长到现在4个月,甚至需要排队等待贷款下来。
同策咨询研究部总监张宏伟表示,在当前银行收缩市场流动性的市场背景下,楼市“限贷”比“限购”更具杀伤力。据其介绍,即便当前没有限购的城市,如上海周边的平湖、昆山、海宁、嘉兴等这些城市,“限贷”已成为当地影响房地产成交的主要因素。
自今年起,来源于银行贷款的增速与房地产开发资金的整体增速差距进一步拉大。以今年前5 月为例,房地产开发资金同比增长18.51%,但同期来源于银行贷款的资金同比增速仅为2.39%。
由于银根收缩、对房地产业的严厉调控等,房企的融资方式受阻,融资成本增加,融资金额缩水,这直接加剧了房企的资金短缺。据中信建投报告统计,截至今年一季度末,132 家房地产上市公司资产负债率为71.08%,而2009年末这132 家地产上市公司的资产负债率为65.57%,2008年为63.42%,可见目前资产负债率处于近三年的高位。
若扣除预收款项后,目前132 家地产上市公司的有息负债率为48.01%,尽管比2008 年年底的51.53%稍低,但如果未来几个月的房屋销售增速低于结算增速,则有息负债率将会快速攀升。
谈及上市房企的资金压力,中国社科院金融所金融市场研究室副主任尹中立表示,相关部门或将在下半年继续收紧银根,信贷门槛也将提高,开发商的资金压力将继续加大。
为此,部分大股东靠出卖股票套现来为上市公司“输血”。华丽家族大股东南江集团7月19日减持所拥有的本公司500万股,套现9835万元。减持就是为上市公司华丽家族提供资金输血。南江集团解释说,减持所获得的资金主要为上市公司提供项目建设资金、归还到期开发贷款。
值得注意的是,目前房企自筹资金同比增速高于整个资金来源增速,导致房地产企业进一步去杠杆化。资金的杠杆率今年上半年下降至2.49,为2009年以来的新低点,已逼近2008年2.48的水平。
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