[摘要] 315国际消费者权益日即将到来，消费维权再一次成为大家关注的焦点。由于一些开发商不诚信经营，房产消费侵权行为屡见不鲜；因首付比例、贷款利率、限购等原因产生的房产纠纷不断；假离婚、借名买房、以公司名义购房等花样购房层出不穷。买房过程中如何识别各种“陷阱”？买房过程中有哪些事项要特别注意？
案例分析——开发商是否应承担合同约定面积与产权登记面积存在误差责任？
李先生于2009年底在XX小区以50万元的价款从XX房地产开发商处购得二室一厅商品房一套。当时，李先生在对该商品房进行实地勘察后，对房屋的设计结构及面积非常满意，在与开发商讨价还价后，开发商接受了李先生一口价——50万元买下该套商品房。之后，双方签订了商品房买卖合同，合同第三条（买受人所购商品房的基本情况）约定：“该商品房【合同约定】和【产权登记】建筑面积分别都为89.6平方米，其中，套内建筑面积80.4平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积9.2平方米。”第四条（计价方式与价款）约定：“按套（单元）计算，该商品房总价款为（500000元人民币）伍拾万元整。”可产权证下来后，李先生发现，该商品房的套内建筑面积只有78.16平方米，比合同约定的少了2.24平方米。据此，李先生要求开发商承担违约责任，退还多收的2.24平方米的房款，即50万 /89.6平方米再乘以2.24平方米计算所得。开发商则认为该商品房是按套销售的，不论面积多少，而且在签订商品房买卖合同之前，李先生已经实地勘察了该商品房后，对商品房的结构及套内面积都表示认可，因此不同意退给李先生2.24平方米的房款。
【法律依据】
建设部《商品房销售管理办法》(2001年6月1日起施行)第十八条、三款规定：“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。”本办法第十九条规定：“按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”第二十条规定：“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，接以下原则处理：
（一）面积误差比值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；
（二）面积误差比值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。{面积误差比＝（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100%}”建设部、国家工商总局《商品房买卖合同》(2000)示范文本计价方式与价款也规定了“按套(单元)计算”的方式。
【案件分析】
本案争议的焦点在于开发商是否应当退给李先生2.24平方米的房款，即开发商是否应承担因合同约定面积与产权登记面积误差的违约责任。根据《商品房销售管理办法》第十九条规定来看，按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。房屋销售价格即以该总价款计价。但同时规定，房屋交付时，套型尺寸在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型尺寸超出约定的误差范围，合同中又未约定处理方式的，买受人可以选择退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。另外，第二十条规定，当事人对合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式未作约定的，买受人可以选择是否退房，如果其选择不退房，房屋产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。在本案中，商品房买卖合同并未就房屋面积发生误差时的处理方式作出约定，李先生所主张退还2.24平方米的房款的面积误差值3%以内，因而，开发商应需承担因合同约定面积与产权登记面积所发生误差而产生的违约责任。即李先生所付的2.24平方米的房价款由房地产开发企业返还买受人；开发商以该商品房是按套销售的，不论面积多少，而且在签订商品房买卖合同之前，李先生已经实地勘察了该商品房后，对商品房的结构及套内面积都表示认可，因此不同意退给李先生2.24平方米的房款的理由是不成立的。
【律师点评】
从本案中我们可以看到，按套（单元）计价的现售房屋，当房屋合同约定面积小于产权登记面积时，开发商是要承担违约责任的。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
开发商在进行按套销售商品房时，应在销售合同中明确该商品房的面积及补充约定产权证上的面积与合同上标注的面积不符的处理办法，这里所说的面积包括建筑面积、套内面积、分摊面积，即可以就不同的面积增减约定不同的处理办法。如可以约定套内面积增减，在一定比例以内的，总房价不变；套内面积增减超过一定比例的，购房者可以退房，不退房的又如何处理等。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
