[摘要] 315国际消费者权益日即将到来，消费维权再一次成为大家关注的焦点。由于一些开发商不诚信经营，房产消费侵权行为屡见不鲜；因首付比例、贷款利率、限购等原因产生的房产纠纷不断；假离婚、借名买房、以公司名义购房等花样购房层出不穷。买房过程中如何识别各种“陷阱”？买房过程中有哪些事项要特别注意？
编者按：在当下社会，买房就如一项行走“江湖”的技艺，买得起房很大程度上证明了你的“功力”。很多人的买房故事说来已成人生数年的辛酸史，不仅是漫漫买房路上为晋升“房奴”而奋斗拼搏，过关斩将，在选房、收房一系列过程中，一不小心还要遭遇各种“坑爹”事。
315国际消费者权益日即将到来，消费维权再一次成为大家关注的焦点。由于一些开发商不诚信经营，房产消费侵权行为屡见不鲜；因首付比例、贷款利率、限购等原因产生的房产纠纷不断；假离婚、借名买房、以公司名义购房等花样购房层出不穷。买房过程中如何识别各种“陷阱”？买房过程中有哪些事项要特别注意？遇到房产纠纷该如何维权？房天下专访律师，教你擦亮”火眼金睛”，识别买房“陷阱”。
与日俱增——长沙商品房买卖合同纠纷案件成倍增加
因开发商不诚信经营产生的侵权行为屡见不鲜；因首付比例、贷款利率、限购等原因产生的房产纠纷不断；假离婚、借名买房、以公司名义买房等花样购房层出不穷……随着房地产行业的复苏，楼市走暖，加之频繁出击的调控政策到来的市场不稳定性和利益冲突，房产纠纷案成倍递增。从湖南金州律师事务所近年来受理的案件来看，长沙商品房买卖合同纠纷案件日益增多，并且呈现出“两高一低”的特点，即判决率高、上诉率高，调解低率。
金州律师事务所陈平凡律师分析认为，造成这种现象的原因主要是商品房买卖合同涉及购房户的切身利益，买受人一般倾其所有买房，房地产商在违约的情况下若对所有同种情况的买受人以同一高标准赔偿，导致利润损失很大，双方利益尖锐对立，双方意见分歧较大，则矛盾的尖锐性凸显，调解结案难度增大，审理结果多为判决结案。而且现行的法律、法规的不够完善，使人民法院在审理商品房纠纷案件中遇到了许多法律适用的难题。
以此为戒——“2012年长沙市消费维权十大典型案例”三成涉房产
3月10日，长沙市工商局12315指挥中心公布的“2012年长沙市消费维权十大典型案例”，其中三例设计房产纠纷。
案例：车位大小不规范 开发商免费更换
2011年市民杨先生购买了一个车位。2012年接收车位后却发现车位偏小，自家的君威汽车根本无法停入。杨先生认为是开发商车位大小不规范导致，要求更换车位。开发商却非要杨先生按现行价格加价购买。工商部门介入认为，车位应该具有停放汽车的面积，否则就应视为劣质商品，开发商应无条件更换。最后开发商同意消费者在现有未售出的车位中任选一车位，不加差价。
案例：虚构房屋紧俏信息 置业顾问遭辞退
2012年4月，李先生接到一个楼盘置业顾问好几个电话，称其看中的户型只剩下一套房源，若不及时定下，就会被别人抢走。在置业顾问制造的紧张气氛下，李先生立即交纳10000元定金，并收到一张没有公司印章的收条。但不久，李先生就发现，自己看中的户型仍有几套没出售。长沙县工商局介入调查发现，置业顾问虚构房屋紧俏信息，且收条列举的收退定金条件前后矛盾。最终开发商将置业顾问解雇，向李先生道歉，退回10000元定金。
案例：房屋合同与承诺不相符 工商协助退款
2012年11月，廖先生向长沙市高新工商分局申诉，自己与一房产公司签订《商品房买卖合同》，已支付购房款58880元和办房产证、土地使用权证费用10605元。但房产公司销售人员未提供正式的合同文本、附件和补充协议，并片面夸大房屋的用途和商业投资价值。廖先生觉得自己被忽悠了，要求退房并退还已支付购房款以及办证相关费用，并按同期银行利率支付利息。工商调查发现，该商品房的产权使用期限只有34年，房屋用途与销售人员介绍的不符，物业管理费高于承诺，公摊面积高于销售人员所说的面积。经调解达成协议：由房产公司退房并退还廖先生已支付购房款58880元，以及办房产证、土地使用权证费用10605元，共计69485元，廖先生放弃对房产公司按同期银行利率支付利息的申诉。
律师支招——如何面对买房过程中可能遭遇的各种纠纷
1、 购房者在购房、收房过程中哪些方面容易产生纠纷？
陈平凡律师：买房时最容易产生的问题主要在以下六个方面：
是办理按揭贷款或公积金贷款的问题，由于购房者原因导致无法获得按揭贷款或公积金贷款，从而违反商品房买卖合同的约定，可能使购房者承担违约责任。
第二是交房时间和办理产权证、国有土地使用权证的问题。
第三是因房屋面积产生的纠纷，也就是产权登记面积与商品房买卖合同约定的面积存在误差而引起的纠纷。
第四是实际交付的房屋与广告文宣材料不一致引起的纠纷。
第五是房屋的楼间距、采光、通风问题。
第六是由于房屋质量问题。
2、产生房产纠纷主要是哪些原因导致的？
陈平凡律师：
1．开发商在房屋销售过程中通过夸大的广告宣传误导房屋买受人。购房时，购房者更多的是对房屋的感性认识，如，房屋的朝向、户型、楼层、面积、采光等。购房者见到更多的是精美的广告、漂亮的模型。并且销售人员急于让购房者买房对并且许下额外的口头承诺，而他们的口头承诺内容并非购房合同内容。
2．买受人没有按时交纳购房款。个人房贷审查严格，由于无法办理按揭贷款，导致违反商品房买卖合同的约定而承担违约责任。
3．不能如期交房。不能如期交房主要是由于开发商时间规划不合理或者开发商为谋取更多利润，在建房过程中，以次充好、偷工减料，以致建成后不能通过相关部门的验收，从而导致纠纷产生。
4．因开发商不能提供规定的资料和没有按时交纳房管部门规定的必须缴纳的费用，未能按商品房买卖合同的约定及时办理好产权证及国有土地使用权证。
5．买受人对相关法律了解较少，不能准确把握合同条款的意思。有些买受人对合同条款的法律术语只能足含混甚至错误的理解，再加上现在房价高涨，买房手续繁多，买受人仅对合同一知半解时就在销售人员的指导下签字了，这就为以后的纠纷埋下伏笔。
6．合同约定不明。合同对交易定金的处理、面积误差的解决方式、房屋质量标准、房屋入住条件、违约金及计算方式等内容约定不明而无法协商解决产生纠纷。
3、 什么是购房时规避房产纠纷的方法？遇到房产纠纷，购房者应采取怎样的措施有效维权？
陈平凡律师：买房需要注意下面几个关键环节。
1．由于房开商处于强势地位，“霸王条款”越来越多。买卖双方权利义务虽名义上对应但实际上不对等，致使购房合同中出现众多的“霸王条款”，即房开商在合同中扩大自己的权利，免除自己的责任，限制购买人权利。因此买受人在签订商品房买卖合同时，认真了解合同约定，对合同中的格式条款及开发商的免责条款，买受人可以要求开发商予以解释。
2．买受人要保留在商品房交易过程的票据和相关书面文件。
3．在商品房的买卖中确实涉及到很多专业方面的法律知识，普遍的买受人很难一下子了解熟悉这些问题，因此为了减少风险，预防买卖合同中的陷井，建议买受人在购房的过程中聘请律师，把相关的事情请律师办，虽然要支付一些费用，但会降低风险。
案例分析——开发商是否应承担合同约定面积与产权登记面积存在误差责任？
李先生于2009年底在XX小区以50万元的价款从XX房地产开发商处购得二室一厅商品房一套。当时，李先生在对该商品房进行实地勘察后，对房屋的设计结构及面积非常满意，在与开发商讨价还价后，开发商接受了李先生一口价——50万元买下该套商品房。之后，双方签订了商品房买卖合同，合同第三条（买受人所购商品房的基本情况）约定：“该商品房【合同约定】和【产权登记】建筑面积分别都为89.6平方米，其中，套内建筑面积80.4平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积9.2平方米。”第四条（计价方式与价款）约定：“按套（单元）计算，该商品房总价款为（500000元人民币）伍拾万元整。”可产权证下来后，李先生发现，该商品房的套内建筑面积只有78.16平方米，比合同约定的少了2.24平方米。据此，李先生要求开发商承担违约责任，退还多收的2.24平方米的房款，即50万 /89.6平方米再乘以2.24平方米计算所得。开发商则认为该商品房是按套销售的，不论面积多少，而且在签订商品房买卖合同之前，李先生已经实地勘察了该商品房后，对商品房的结构及套内面积都表示认可，因此不同意退给李先生2.24平方米的房款。
【法律依据】
建设部《商品房销售管理办法》(2001年6月1日起施行)第十八条、三款规定：“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。”本办法第十九条规定：“按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”第二十条规定：“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，接以下原则处理：
（一）面积误差比值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；
（二）面积误差比值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。{面积误差比＝（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100%}”建设部、国家工商总局《商品房买卖合同》(2000)示范文本计价方式与价款也规定了“按套(单元)计算”的方式。
【案件分析】
本案争议的焦点在于开发商是否应当退给李先生2.24平方米的房款，即开发商是否应承担因合同约定面积与产权登记面积误差的违约责任。根据《商品房销售管理办法》第十九条规定来看，按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。房屋销售价格即以该总价款计价。但同时规定，房屋交付时，套型尺寸在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型尺寸超出约定的误差范围，合同中又未约定处理方式的，买受人可以选择退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。另外，第二十条规定，当事人对合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式未作约定的，买受人可以选择是否退房，如果其选择不退房，房屋产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。在本案中，商品房买卖合同并未就房屋面积发生误差时的处理方式作出约定，李先生所主张退还2.24平方米的房款的面积误差值3%以内，因而，开发商应需承担因合同约定面积与产权登记面积所发生误差而产生的违约责任。即李先生所付的2.24平方米的房价款由房地产开发企业返还买受人；开发商以该商品房是按套销售的，不论面积多少，而且在签订商品房买卖合同之前，李先生已经实地勘察了该商品房后，对商品房的结构及套内面积都表示认可，因此不同意退给李先生2.24平方米的房款的理由是不成立的。
【律师点评】
从本案中我们可以看到，按套（单元）计价的现售房屋，当房屋合同约定面积小于产权登记面积时，开发商是要承担违约责任的。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
开发商在进行按套销售商品房时，应在销售合同中明确该商品房的面积及补充约定产权证上的面积与合同上标注的面积不符的处理办法，这里所说的面积包括建筑面积、套内面积、分摊面积，即可以就不同的面积增减约定不同的处理办法。如可以约定套内面积增减，在一定比例以内的，总房价不变；套内面积增减超过一定比例的，购房者可以退房，不退房的又如何处理等。
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