[摘要] 政策预期和市场走势都已明朗化,开发商必须至少挺过明年上半年;但地方和中央的博弈也在加剧。
地方中央博弈加剧
自11月初“中海御景西岸”“龙湖郦城”等楼盘相继拉开降价序幕后,上海部分楼盘降幅已达到30%以上。
更重要的变化是,一手新盘的降价已开始带动观望数月的二手房市场。在过去一周,上海成为继北京和深圳后第三个二手房价格指数下跌的城市。据中原地产统计,11月7日-13日,京津穗深四大城市的二手房报价均创年内新低,其中北京、深圳和天津均为历史位;同时,五大一线城市的二手房新增挂牌量较2010年年末也出现大幅萎缩。
市场趋势已经明朗。据中原地产监测,10月份30个大中城市的新建商品住宅成交量已经较去年同期大幅下滑42%,11月份降幅呈不断扩大趋势。
土地市场也不容乐观。中指研究院的数据显示,10月,133个城市共成交土地1365宗,成交面积5500万平方米,环比减少40%,同比减少37%;其中住宅类用地408宗,成交面积2004万平方米,环比减少37%,同比减少45%。热点城市中,深圳、厦门、福州、洛阳、吉林等城市则整月无宅地现身,广州、武汉、成都、西安等地的住宅类地块纷纷零成交。
相应的,多数城市的土地收入也在下降。据统计,今年前10个月,上海的土地成交金额同比下跌了25%,杭州、南京同比跌幅在三成左右,西安、长沙等地更是同比下跌超过五成。
“有一个省长跟我聊天,明年的地方财政收入、土地出让金怎么预算、怎么拍都不知道,地方财政收入都没有了。”在11月11日的财新峰会上,德意志银行亚洲投行部主席蔡洪平表示,现在最着急的还不是老百姓,而是地方政府。一方面地方政府土地收入少了;另一方面,在地方经济中,特别在沿海地区,已经很难改变投资拉动经济增长的方式,也很难改变现有投资结构,地方政府对房地产的依赖度还是太高。
蔡洪平指出,楼市调控的核心问题,是中央政府与地方政府利益的调节。中央政府制定目标,地方政府花钱做事,但土地收入又在减少。因而,地方与中央的“猫鼠游戏”不可避免。他认为,如果情况继续恶化,地方政府可能会采取一些变通的方法“增加弹性”,但绝不会“宣布”取消限购等调控措施。
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