[摘要] 7月31日，中央政治局会议提出要“促进房地产市场平稳健康发展”，未提“调控”字眼；8月2日，新湖中宝（推出的55亿元再融资方案让房企再融资开闸预期再次席卷A股，当日地产股集体上扬，凸显资金乐观预期。然而就在上周末，又有媒体对房产税扩围政策进行了报道，一时间让地产股走势扑朔迷离。
7月31日，中央政治局会议提出要“促进房地产市场平稳健康发展”，未提“调控”字眼；8月2日，新湖中宝推出的55亿元再融资方案让房企再融资开闸预期再次席卷A股，当日地产股集体上扬，凸显资金乐观预期。然而就在上周末，又有媒体对房产税扩围政策进行了报道，一时间让地产股走势扑朔迷离。
房产税扩围传闻来袭
在宏观调控重压下，虽然不少房企业绩不错，券商机构也持续看多，但股价却远没有其他板块表现抢眼。分析人士认为，近年来每当地产行业迎来利好消息或市场出现明显向好预期之后，都会迎来更加严厉的调控。因此在不少人士的眼中，有关地产股的利好往往成了一种“天花板魔咒”。
8月2日，新湖中宝推出涉55亿元的再融资计划，让各方对房企再融资开闸预期突然变得强烈起来。从上周五地产股表现来看，不仅携增发方案复牌后的新湖中宝直接涨停，“招保万金”亦携手上涨，地产板块整体表现不俗。
然而记者注意到，就在上周末，又有媒体对房产税政策进展进行了报道，主要内容为房产税扩围将锁定增量征收，但时间表尚未明确。众所周知，房产税一直被视为最强调控手段之一，对地产行业将造成巨大影响已成各方共识，因此上述消息一出，立刻引起各方对地产股走势担忧。
地产调控隐现松绑迹象
“房产税试点征收扩围并不是首次提出。”一位券商资管人士记者表示，此前关于房产税的出台已有各种版本，但这一政策究竟在什么时点以什么力度推出，还要看行业发展情况。若真如媒体报道的那样锁定增量房的话，短期内可能还会刺激成交量上升。
而对于新湖中宝提出的再融资方案，有观点认为，上市房地产企业再融资暂停三年后，新湖中宝推出再融资方案，或许是敏锐地捕捉到了一些政策面的信息。爱建证券分析师左红英对记者表示，棚改和保障房一直都是政策扶持项目，新湖中宝此次推出定增预案正好符合上述政策方向，也间接说明接下来的再融资审批是有选择性的，或与棚改、保障房等新型城镇化项目挂钩。
然而，面对各方对于房企再融资开闸的猜测，证监会多次表示，涉房企业再融资口径未变，严格限制涉及以居民住宅项目为标的的房地产企业再融资。
从新湖中宝此次再融资公告看，募资项目主要涉及的是上海棚户区改造。申银万国首席分析师桂浩明在接受媒体采访时也表示，他注意到这样一种观点，认为房地产企业再融资不会全面开闸，而只是以个案形式定向支持保障性安居工程等。
记者注意到，在7月30日召开的中央政治局会议上，表示要“积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展”；在4月25日召开的中央政治局会议上，有关房地产行业的的表述是：“抓好房地产市场调控和住房保障工作”；而在2012年7月31日召开的中央政治局会议上，相关表述是：“坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实防止房价反弹”。
很明显，在7月30日召开的中央政治会议对于经济工作的具体要求上，没有提到“房地产调控”。
房企将受益新型城镇化
记者注意到，7月23日，国家发改委、住建部、国土资源部等六部委联合召开了棚户区改造工作电视电话会议。会议明确要求，各地在10月底前应编制完成2013年～2017年棚户区改造规划。在之前的2013年6月26日，国务院常务会议决定，今后五年再改造城市和国有工矿、林区、垦区的各类棚户区1000万户。
7月31日，国务院召开常务会议，确定加强包括城市地下管网建设和改造在内的城市基建六大重点任务，并研究推进政府向社会力量购买公共服务。上海房产信息集团研究中心发布的研报称，随着六大任务推进尤其是公共服务市场购买机制的形成，将对房地产市场的发展带来深远影响。
无论是上海、北京等重点城市的基建更新，还是未来新型城镇化建设的需求，预计这六个领域的总投入将非常庞大，规模丝毫不逊于传统的“铁、公、基”建设。正因此，我国未来的经济发展将多一根稳定的“锚”，其抗风险能力将增强。如无意外，此次国务院确定六大城市基建重点任务，将大大加快城市旧改进程。国家和地方都将加大对旧改的财政扶持力度，如设立加大资金配套、对旧改任务重的地方政府返回更多的财政税收等。而且随着市场化机制的引入，改造进程有望加快。
上述研究中心还表示，选择在这一时机公布六大任务，实际上是为即将全面铺开的新型城镇化建设作铺垫。待新型城镇化规划发布后，届时规划范围所及都将是此次六大任务覆盖的范围，后者将成为前者重要的服务配套和发展支撑。而无论是城市旧城改造还是新型城镇化，房地产行业都将是的受益对象。
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国土部专家:利用土地大量融资加大楼市调控难度 中国证券报
国土资源部法律中心近日公布土地管理形势分析显示，上半年房地产用地供应8.24万公顷，同比增加38.8%，与2011年同期相比，增加17.3%，达到近年来新高。从监测数据看，今年上半年房地产用地供应已创历年。分类型看，上半年商服用地2.7万公顷，同比增加42.8%，住房用地供应5.53万公顷，同比增加36.9%，而2012上半年两者增幅分别为4.4%和-21.7%。
国土资源部法律中心主任孙英辉在接受新华社记者采访时表示，在大部分宏观经济数据出现回落情况下，房地产增速进一步加快，也说明现阶段房地产市场发展仍然是推动土地市场发展的内生动力，拉动经济增长的作用未明显改变。
上半年土地市场分化严重，一些二三线城市出现“空城”、“鬼城”，但一线城市则频出“天价地”和“地王”。孙英辉认为，这主要是因为地产开发商开始从二三线城市向一线城市“回归”。
对于“空城”、“鬼城”的出现，他表示，土地市场发展要与新型城镇化进程相协调，土地供应要与产业集聚、人口流动、公共服务布局相衔接。防止土地城镇化快于人口城镇化，要严格控制新增建设用地，充分考虑城市群与大中小城市衔接，优化土地利用空间布局，使得土地供应与城镇化战略相匹配。
他还强调，从前5月地方财政收支情况来看，扣除中央转移支付，部分省份已出现收不抵支情况。地方政府大规模集中推出土地和利用土地大量融资，积累财政金融风险，加大了房地产调控难度。
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（来源：每日经济新闻）7月30日，《财经》消息称，央行已经制定了推进利率市场化进程的整体改革方案，并在近期国务院常务会议上获得批准。《每日经济新闻》记者就此消息向央行新闻处人士核实时，对方未予否认，但其表示具体方案细节的核实还需要走相关流程予以确认。
中国银行首席经济学家曹远征表示，贷款利率放开后，市场对利率市场化方案已有预期。该方案不论对银行还是对市场来说，都是应有之意，对银行的影响也不大。
方案基本符合预期
根据《财经》了解到的方案细节，综合各方面意见与诉求，央行为利率市场化进程设定了近期、近中期和中期目标：近期目标是建立健全自主定价机制、取消贷款利率下限；近中期目标是形成较为完善的市场利率体系、健全中央银行利率调控能力；中期目标是全面实现利率市场化，使央行形成通过政策利率来进行宏观调控的能力。
基于上述设计，在已经出台政策措施的基础上，近期央行有望通过简并基准利率期限档次、建立主导利率集中报价和发布机制、发行大额存单等方式来稳妥推进利率市场化的进程。
交行首席经济学家连平认为：“具体的细节尚不可知，但就上述几点来看基本符合市场预期。”
曹远征对《每日经济新闻》记者表示：“上述方案可以说不出意外。贷款利率放开之后，贷款利率已并非强制性和约束性的，贷款档次的简并意义已经不大了。由于市场还需有定价的基础，因此缩减和取消都是意料中的事。”
上述媒体获悉的方案表明，贷款利率方面，央行计划将贷款基准利率的期限档次由五档简并为三档，即将目前六个月以内（含）、六个月至一年（含）两档归并为一年以内（含）一档。将一年至三年（含）、三年至五年（含）两档归为一年至五年（含）一档。仍保留五年以上的档次。
银行已有对策
为化解放开存款利率上限的冲击，央行希望能通过逐步扩大负债产品市场化定价范围等方式来有序推进。在具体路径设计上，央行希望从允许合格审慎机构在银行间同业市场上发行同业存单入手。在同业存单取得成功经验后，再发行面向企业及个人的大额存单。
对此，曹远征认为：“存款方面也是预计到的，存款逐渐分流，通过品种分开，包括上述的大额存单的品种，预计还会有其它品种逐渐从存款中分离出来。其他的难度就不大了，的一块零售存款跟个人客户风险相关，这就需要在存款保险制度建立起来之后放开，一旦出现问题可以由保险公司来承担。因此这个方案不论对银行还是对市场来说，并不是什么新消息，是应有之意，对银行的影响也不大。”
据悉，在贷款利率下限取消后，央行将建立贷款的主导利率集中报价和发布机制，在报价团成员自主报出本行对其最优质客户贷款利率的基础上，由银行间同业拆借中心计算并对外公布主导利率的平均利率。
“主导利率未来会慢慢做成银行最优惠利率的集中报价，在这个报价上加点。这种定价机制很可能存在于货币市场上，目前的Shibor利率已比较健全，在某种意义上接近Libor利率机制，银行根据其运营成本保持价格加权平均以后产生一个基准利率，其他利率可在此基础上根据银行自己的运营成本和风险情况加减点生成。”曹远征认为。
面对利率市场化持续推进，商业银行又该如何应对？曹远征认为：“银行可能早就找到对策。”理由主要有三点：“一是去年央行两次下调贷款基准利率下限，说明市场竞争的定价机制已基本形成；二是流动性风险的出现，使银行已经加强了风险管理；另外，实体经济关注的是利息成本变化，可以看到去年6、7月到现在基本利率是向下走的。”
对银行来说，利率市场化意味着息差收窄和利润受挤压。曹远征并不认为当前上述问题会对银行造成多大的影响，“利差收窄是对原有经营模式的挑战，但银行也正在转型，银行中间业务处于增长之中，银行投行化的价值取向也越来越明显，正是这些条件构成了利率市场化进一步推进的基础，这些问题银行都有预料到，也都有应对的措施。”
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