[摘要] 首个“国五条”地方细则25日晚间在广东出台后，昨日多家媒体报道称，本月最后一周，“国五条”地方细则将密集出台。
一是“国五条”中规定的“卖房征20%个税”问题。此次广东的“国五条”细则并未明确执行时间表。此外，“国五条”细则要求“能核实房屋原值的”才能依法征收20%转让所得税。但对无法核实原值的房屋是否征收、如何征收，亟待进一步细化。
二是如何核定房产的真实成交价格并杜绝“阴阳合同”？对持有年限在五年以上的个人房产能否免税？
三是广东的“国五条”实施细则如何推进差别化住房信贷政策。“国五条”要求金融机构进一步强化对借款人资格审查，预计今后借款人的征信记录、纳税证明都将作为资格审查的重要部分。
“国五条”地方细则25日晚间在广东出台后，昨日多家媒体报道称，本月最后一周，“国五条”地方细则将密集出台。
专家称落实“国五条”要避免误伤改善型需求。图为宝山一在售楼盘日前出现了通宵排队领号。
其中北京版“国五条”细则已在有限范围内征求意见、建议。《北京青年报》援引消息人士的说法称，征求意见的内容包括二套房首付比例提高至7成、强化对北京本地户籍购房者的限购政策等。
另外，江苏版的“国五条”细则预计也将在本周内公布。江苏省住房和城乡建设厅相关人士表示，根据国务院的统一要求，各地必须在3月底出台落实“国五条”的相关文件，因此江苏版的地方细则本周内肯定会公布，不会拖后腿。
广东版细则被称“粗则”
“国五条”实施细则25日在广东出台。不过针对各方关注的“卖房征20%所得税”，广东版细则只是表示“严格执行”，并没有进一步细化，加上二套房首付、贷款利率等也没有具体规定，因此广东细则被部分业内人士称为“粗则”。“整体看，广东版的‘国五条’落地政策，仅是一个原则性文件，内容无新意，对市场的影响也很小，整体后市走势还有待看广东各市级单位的落地细则力度。”中原地产市场研究总监张大伟说。
北京版细则传出多版本
自“国五条”出台后，有关北京的实施细则此前已传出多个版本。
此前，有媒体报道称，北京版细则对出售房产满5年的住房，将免征个税。满4年住房，则只征收卖房所得的4%个税，满3年住房征收8%，以此类推。若不是住房，无论是否满5年，均征收卖房所得的20%个税。
不过针对这一版本，北京市住房和城乡建设委本月18日出面澄清说，并未发布任何相关消息。
《北京青年报》昨日援引知情人士的消息说，北京市政府已经在“有限范围”内，征求“国五条”实施细则的意见。征求意见的内容包括二套房首付比例提高至七成、强化对北京本地户籍购房者的限购政策、征收售房差价20%个税等。
而《中国房地产报》则报道说，北京制定的细则征求意见稿主要对现有调控政策进行强化处理，主要集中在信贷、税收、户籍资格等方面。其中二套房贷款利率或将上浮至基准利率的1.3倍。
对备受关注的20%个税具体如何征收，《中国房地产报》的报道透露，目前多方达成的共识是，对于满5年且住房，征收的个税税费沿用目前的优惠减免政策。
专家再呼吁勿伤合理需求
“国五条”出台后，为“突破”限购及税收政策，有些夫妻竟通过离婚来规避，网上甚至流传着“离婚买房攻略”。
业内称，居民在不同阶段有不同的居住需求，调控政策应当鼓励“梯度”购房，合理考量不同人群的购房需求变化，才能平衡多种需求。对于改善型需求来说，地方政府在落实细则时应避免误伤，而不是一味地通过增加交易成本来限制合理需求。
21世纪不动产上海区域市场研究部近日发布的报告称，目前楼市调控政策已有效挤出投资者，去年上海楼市成交量的9成由刚需构成。自“国五条”调控细则发布后，上海市二手房市场掀起的一波成交高峰中，首次改善型需求和二次改善型需求的占比均出现比较明显的上升。
21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪称，按差额的20%征收个人所得税，虽然短期可能导致成交量下降，但肯定不会像限购一样对楼市产生非常大的影响。
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规避税费风险，买家要签补充协议
■主要有三种，业内提醒莫忘中介费问题
■二手房“末班车”效应开始减弱
过户手续还没办完，“国五条”上海版细则万一出台了，20%个税谁来承担？合同是不是要终止？如果终止定金是否能退……
围绕着上述问题，目前上海不少购房者都会在签订房屋买卖合同时，增加部分附加协议，把将来可能遇到的问题写清楚，以免出了麻烦互相扯皮。
“补充协议有法律效力”
“最近我们客户在签合同时，提出要补充一部分内容。”昨日，中原地产宝山某分行经理透露，由于客户担心细则落地后对方会将20%个税转嫁到自己头上，所以干脆在合同上备注，“如果细则出台前完不成交易，合同将自动终止，卖家不但要在规定时间内退还首付款，定金也要全数退还”。“还有的客户约定，如果要征20%个税，那么买卖双方共同承担。”上述人士表示，近期类似的避险附加协议并不少见，“甚至有客户在正式合同外加了8条协议，几乎把细则出台后可能遇到的各种问题都写进去了，除了个税问题外，还有贷款问题等等”。
据了解，目前常见的关于税费问题的附加协议有三种：
种是“免责解约”。双方约定，细则出台后如果没有完成交易过户，那么双方此前签订的合同将终止，房屋的产权性质将恢复到合同签署之前。至于买家支付的定金问题则由双方协商解决。
第二种是双方直接约定20%的交易个税由卖方还是买方承担。
第三种是双方约定，20%的个税由买卖双方分摊。“这样的补充协议是有法律效力的。”上海大邦律师事务所高级合伙人张黔林表示。
张黔林还建议，签订附加协议时要把各种可能性都加以细化，“比如常常被忽略的中介费的问题”。
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楼市“末班车”效应减弱
“国五条”出台以来，经过近一个月的市场集中消化，目前上海各区房地产交易中心虽然依旧人头攒动，但比起本月初时的“抢买抢卖”，二手房的“末班车”效应已略有减弱。
3月份以来，上海不少区的房地产交易中心都经历了空前忙碌的盛况，特别是中心城一些低总价房源较多的区。“带我们看房的中介早上7点多就去交易中心排队了，结果发现有人5点就来了。”刚在杨浦区房地产交易中心办完交易的应女士说，“我们拿到的是112号，结果到下午3点半才办到90号。”
虹口区网上房地产则给出了“国五条”出台前后工作量的变化：3月存量房买卖合同打印业务603套，接待房屋信息查询4395人次，接待房产税查询2070套，工作量是出台前的4倍。存量房买卖受理1300件，已超出1-2月受理总量。
为应对激增的交易人群，虹口区交易中心工作人员早上到岗即开始受理，窗口人员晚上坚持接待完最后一位客户才关闭窗口。不过近几日，交易中心工作人员到晚上7点左右就可以下班了。
总体而言，目前二手房市场在经历成交持续两周井喷后，热度已有所消退。上周，中原集团研究中心监测的京津沪穗等4城市的二手住宅成交量，较前周出现了约1成的回落。“前两周我们每天每个业务员都要带五六组客户去看房，现在已经下降到两三组了。”21世纪不动产长宁东区经理李栋说。
另据了解，根据北京市住建委的网签数据统计，3月18日至24日这一周，北京市二手住宅网签总量为9911套，环比前一周下跌了24.5%。研究机构表示，近期北京落实“国五条”执行细则即将出台，二手房市场开始出现降温势头，政策“末班车”效应临近尾声。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，当前二手房市场网签量急速下滑，意味着政策“末班车”效应接近尾声。还未置业的购房者，不用盲目跟风交易，以规避不必要的交易风险。
广州将出台国五条细则
广州市常务副市长：卖房征20%个税能很好打击投资性行为
广州市政府26日召开新闻发布会，广州市常务副市长陈如桂表示，广州市新“国五条”落实细则方案还未审定，暂不公布。但按广州调控目标，今年房价涨幅至少不应高于GDP的涨幅和城市居民人均可支配收入的涨幅。
陈如桂介绍，广州市国土房管部门和有关部门正研究广州市的调控目标和调控措施，正在报政府审定，审定之后将尽快公布实施。
陈如桂表示，“国五条”精神很明确，在二手房的交易中按20%来征税，这个政策对二手房交易中打击投资性的行为起到很大的作用。
陈如桂说，广州市政府希望今后加大房地产的供应，使广州的商品房价格能够处于合理的水平。
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