[摘要] 近期不少商业地块高溢价成交甚至诞生出地王、住宅市场遭遇严厉调控后投资资金蜂拥而入、全国新增购物中心投资规模今年或超3000亿元、目前全球在建购物中心面积最大的10个城市中有7个在中国……商业地产已从“火热”走向“高烧”。
推波助澜
业内人士认为，商业地产火热有诸多因素。其中，最直接原因是住宅市场严厉调控。很多投资需求涌向商业地产，节节攀升的商铺和写字楼租金令商业地产成为楼市投资客们的新标的。某上市房企负责人对中国证券报记者表示，2011年住宅滞销，商铺和写字楼的顺利销售成为公司维持现金流的重要原因。
至少从目前看来，商业地产还能获得较为稳定的投资回报。不断炒高的商业地产项目估值成为开发商“装饰”资产的方式。以华润万象城项目为例，每个万象城项目的估值在100亿元-200亿元之间。目前，万象城在杭州、沈阳等9个城市落地生根。世联地产深圳商业部总监雷艳表示，这似乎意味着将各地的万象城估值相加，就相当于地产龙头万科目前在二级市场上的市值。
可以同时满足地方政府和开发商共同的“形象需要”，是开发商热衷商业地产的深层次原因。曾有开发商对中国证券报记者表示：“10个住宅楼盘为开发商品牌带来的提升，也比不上1个商业地产项目。”地方政府也会给予商业地产项目诸多优惠。原本知名度有限的开发商京基集团，因开发深圳高楼京基100蜚声，该公司近期获得了附近区域的城中村改造项目。有深圳地产人士表示：“这正说明开发商业地产能迅速增进开发商与政府之间的关系。”因开发地标性质的万达广场项目，万达集团同地方政府建立起来的良好关系早已“传为佳话”。
近期土地市场回暖，一线城市部分涉及商业用途的地块成为高价成交的主力。被恒大地产拿下的广州珠江新城(小区网，论坛)D4-B2楼板价“地王”地块、上海万卓投资溢价435.5%竞得的嘉定新城(社区网，论坛，商铺)D10-24地块等均涉及商业项目。国土资源部土地利用管理司、中国土地勘测规划院发布的二季度主要城市地价监测报告显示，北、上、广、深一线城市，以及天津、重庆、大连、青岛、宁波、厦门、南京等14个热点城市，商用地块价格已经明显领先住宅用地价格，率先进入景气区间。
泡沫积聚
中国购物中心产业资讯中心的数据显示，2004年有购物中心877家，预计到2015年购物中心的数量将超过4000家。2009年新增购物中心投资789亿元，2010年为1094亿元，2011年为1913亿元。中国购物中心产业资讯中心保守估计，仅今年上半年新增购物中心投资已 过2010年全年达1300亿元，预计2012年全年投资将超过3000亿元。到2012年年底，购物中心的累计投资额有望突破1万亿元。
商业地产项目之间已经呈现分化趋势。杨慧表示，目前国内购物中心中，坪效(每平方米建筑面积创造的营业金额)差别巨大。“国内的购物中心中，深圳华润万象城、杭州大厦坪效，年坪效可以接近3万元，而三线城市万达广场的坪效不到1万元。这实际上是华润置地这样追求租金坪效的开发商，与万达这样追求数量规模的开发商之间展开的博弈。随着未来购物中心供应放量，追求规模的开发商可能要面临更加严峻的运营压力。商业地产项目闭眼数钱的时代已经结束，大浪淘沙的时代已经开始。”
香港恒隆地产董事长陈启宗去年8月曾充满信心地表示，除了恒隆，所有的国内商业地产都是红海，只有恒隆一家是蓝海。然而一年之后，恒隆在沈阳的两个项目均已受挫。恒隆地产相关人士不得不承认，公司此前在沈阳开业的皇城恒隆“是个失败的项目”。
当前商业地产过热的势头已经引起了有关部门的重视。有机构预计，未来不排除政府在商业地产领域出台调控政策的可能。国土资源部近日表示，今年5月以来所谓新“地王”主要分布在北京、上海、广州等重点城市，以商服用地为主。国土资源部及中国土地勘测规划院发布的二季度主要城市地价监测报告也提醒，关注资本抽离住宅领域后的选择性炒作。
事实上，去年上海银监局发布的一份风险提示已经为未来商业地产的调控方向发出信号。上海银监局明确表示，个人消费信贷禁止用于购买商业用房，同时叫停了商业用房期房按揭业务。世联地产认为，未来不排除其他地区监管部门出台更多调控政策为商业地产降温的可能。
雷艳表示，除了规范个人信贷，在交易环节对商业地产的买卖进行规制也是未来商业地产调控的重要方向。目前开发商为了尽快盘活资金，在出售商业地产项目时往往同时签订返租合同，而这一做法已经被监管部门明令禁止。不过，开发商大多能想到变通方法，比如成立一支基金，让购房者同这支基金签订返租合同。“这些都是监管的灰色地带，如果将这些地带加以清除，将会促使开发商更加理性地进行商业地产开发。”
国家信息中心预测部主任范剑平对中国证券报记者表示，商业地产出现的泡沫远比住宅严重，二三线城市以及一线城市非核心区域近年来涌现出大量商业地产项目，这些项目未来的生存将面临严峻挑战。
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