[摘要] 近期不少商业地块高溢价成交甚至诞生出地王、住宅市场遭遇严厉调控后投资资金蜂拥而入、全国新增购物中心投资规模今年或超3000亿元、目前全球在建购物中心面积最大的10个城市中有7个在中国……商业地产已从“火热”走向“高烧”。
（来源：中国证券报）近期不少商业地块高溢价成交甚至诞生出地王、住宅市场遭遇严厉调控后投资资金蜂拥而入、新增购物中心投资规模今年或超3000亿元、目前全球在建购物中心面积的10个城市中有7个在中国……商业地产已从“火热”走向“高烧”。中国证券报记者采访发现，在深圳、天津、沈阳等地，一些区域迅猛增长的商业设施与城市居民购买能力并不匹配，部分项目的运营风险已经显现。不少业内人士表示，商业地产的泡沫甚至远超住宅，不排除部分地区未来从信贷和交易两方面对商业地产进行调控的可能。
高烧加剧
皇庭广场是深圳CBD区域即将新增的大型购物中心之一。这座修建了7年但仍未开业的购物中心，在商业地产开发的热潮中估值被不断炒高，甚至在资本市场中多次搅动起波澜。皇庭广场原名晶岛购物中心，主要权益人之一是早已资不抵债的上市公司ST国商。虽然该项目长期处于“准烂尾”状态，但周边购物中心不断攀升的估值，令资本市场对ST国商的想象异常丰富，ST国商一度成为二级市场的明星股。如今，皇庭广场依然被隔离墙层层掩盖，虽然开发商表示今年年底即将开业，但内外装修现在仍没有完成，丝毫没有即将开业的迹象。
深圳华强北，浓厚的商业气氛里流淌着金钱的味道，李嘉诚的世纪汇广场在这里刚刚落成招商；在华强北对面的华强南，一个叫汉国城市商业中心的商业项目正在建设中。然而，华强北与华强南在商业氛围上相差甚远，有人形容横在两者之间的深南路就像是“阴阳路”。不过，华强南商业地产的开发商们似乎对自己的项目并不担心。
在深圳CBD区域，鳞次栉比的高楼之中分布着4座巨型购物中心。3年之后，这里将再增加3座大型购物中心。届时，1平方公里的范围内将分布90万平方米的购物中心，平均每平方米土地就有0.9平方米的购物中心。
深圳其他区域的商业地产开发丝毫不亚于CBD区域。虽然深圳关外地区并没有形成真正的商业氛围，却已有多个区域存在过度开发之嫌。在距离市中心较远的龙岗区，地铁龙岗线去年刚刚通车，目前各站点均有2-3个城市综合体在建，未来建成的商业设施总量将高达200万平方米。同样位于关外的宝安区，情况和龙岗区相似，大型商业设施在地铁沿线小范围内密集开发，未来的购物中心供应量将达到158万平方米。
购物中心扎堆建设已引起业内担忧。世联地产表示，深圳目前和未来的购买力水平难以支撑深圳购物中心的爆炸式增长。未来5年深圳关外地区社会消费品零售总额增速将维持在14%-18%，但关外区域大型商业设施的开发面积年增速将高达32%-35%。这些购物中心的同质化倾向严重，未来竞争将十分激烈。以打工群体为主的关外区域居住人群，显然难以支撑如此规模的商业设施。
不仅是深圳，商业地产的“高烧”早已在蔓延。根据世邦魏理仕的统计，目前全球在建购物中心面积的10个城市中，有7个位于中国，其中天津、沈阳、成都位列全球前三。天津目前约有16个在建的购物中心项目，面积达245万平方米；沈阳市中心区域在建综合体项目超过40个；成都已开工建设的商业综合体数量高达104个，未来5年将入市1000万平方米。
中国购物中心产业资讯中心研究部主任杨慧对中国证券报记者表示，消费率(最终消费占GDP的比重)是衡量一个城市购买力的重要指标，中国城市的平均消费率在37%到38%之间，而美国城市的消费率达到85%。杨慧介绍，天津的消费率只有21%，沈阳也不到30%。按照天津、沈阳目前的情况看，确实很难支撑如此巨量的新增购物中心。事实上，天津、沈阳等城市不少新开业的购物中心经营状况并不理想。
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