[摘要] 今年以来，楼市在限购、限贷政策的持续作用下，价格明显回落，成交量也在大幅缩减，将其称之为历史上房地产市场最为低迷的一年也不为过，截至目前，仅有为数不多的房企顺利完成了年度销售业绩。此外，在今年宏观经济持续紧缩的大背景下，房地产行业的增速也在大大放缓。政策严信贷紧缩成交低迷 明年房企融资或更难。
信贷紧缩融资成本走高
数据显示，自2010年以来央行上调存款准备金率共计12次，累计提高6个百分点，冻结资金4.1万亿元。今年的11月30日央行宣布降低存款准备金率0.5个百分点，释放资金约3970亿元，仅相当于两年来冻结资金的9.5%.同时，央行数据显示，今年前三季度房地产开发贷款累计增加9923亿元，占同期各类贷款增量的17.5%,比上半年低2.1个百分点。
"从历史数据看，存款准备金年率连续下调的次数不超过3次，预计明年降低存款准备金率的频率不会很大，房企贷款的宽松程度很难回到今年年初的水平。"张月认为，今年信贷政策持续收紧，银行信贷投放力度减小，导致开发贷款额度紧张，令房企深陷融资困境，不得不通过降价和非常规渠道的信托和股权出让来缓解资金压力，缓解遭受的高融资成本、高还贷压力和低销售利润的多面夹击。
"在CPI涨幅出现明显回落、经济增速放缓的情况下，明年信贷政策将适度放宽，但流入房地产行业的资金不会过多。"张月判断，今年的高成本融资将使房企未来还贷压力增大，调控从严的基础上楼市短期难改低迷状态，再融资难度依然较大。因此明年房企的资金压力仍不可小觑，对于今年已经大幅瘦身正处于资金链断裂边缘的房企来说，明年依然难以摆脱赤贫状态。
转让股权与变卖资产生不逢时
今年以来，房地产市场中，股权并购和产权转让等案例不断增多。链家地产市场研究部统计数据显示，今年以来北京和上海两大产权所中挂牌的房地产行业项目共有超过170宗之多，比去年增加14%,涉及金额超过180亿元。根据央行调查数据，今年企业家信息指数由一季度的76.3%下降到三季度的70.2%.
"受楼市调控影响，今年房企资金回笼和融资双双受阻，非常规的融资方式正在普遍应用。"张月分析，部分房企欲通过变卖资产解决钱荒问题，或者希望通过寻找合作方分摊楼市下行风险。在这一过程中，行业洗牌将不断加剧。实力房企在逆市下能够以较低的价格获取被收购方的土地和在建项目等资源，从而加强竞争实力，并能够借此提高市场占有率。这些实力房企不仅具有资源上的优势，同时还具有融资能力强、降价接受程度高的优势，未来在市场上将进一步占据主动地位，由此对于中小房企生存空间的挤压也将有增无减。"若楼市在调控下长期不见起色，那么一些负债率较高、岌岌可危的中小房企生存将更加艰难，股权出让现象仍将持续。"张月认为，当前企业家信心指数和经营景气度不断走低，盈利压力加大，房企也会充分衡量继续销售的盈利与进行股权转让之间的利害关系，而收购一方也同样会出于未来经营风险的考虑谨慎投资。
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