房地产调控避免三大风险 企业银行社会三层面

房天下综合整理  2011-06-17 13:47

[摘要] 以限购、提高二套房贷首付比例和房产税为重点的房地产调控政策实施以来，商品房市场成交明显萎缩，全国主要城市房价开始全面呈现稳定，一些城市房价呈现稳中有降的态势，抑制投机和投资需求，控制房价过快上涨的调控目标初步实现。

三、限购政策可能引发的法律风险及社会不稳定因素

对于目前的限购政策，舆论存在一定的分歧。就短期效果而言，在没有更好的办法出台之前，该政策对抑

制投机投资需求、控制房价，的确起到立竿见影的作用。但业内也有观点认为，该政策在操作中较为机械简单。限制对象不仅是投资和投机对象，而且也限制了阶梯改善或三次改善的自住型需求。于是在实际操作中，已经引发了一些社会问题和风险，如假离婚、以公司名义和借亲戚朋友之名买房、先签合同暂不过户、冒充公司员工骗取纳税证明等等。这些方式都存在潜在的风险。

如借用公司名义买房虽然不受买房套数限制，但仍然存在巨大风险。首先，公司买房的买卖交易环节纳税成本较高。以公司名义买房在购房环节的税费不高，但一旦房子转手，就必须缴纳高额税费，从而使投资锐减。其次，以公司名义购房，房产就将被视为公司固定资产，需要每年列入财务报表计算折旧。另外，一旦公司财务状况出现问题，房产也有可能被抵押、变卖，用以弥补欠债损失。

“借名买房”也易产生纠纷。很多购房者借名买房，首先想到的是父母，认为这样风险。借用父母名义买房，我国法律认定房产归属主要以房产证上的名字或有效的房屋买卖合同为准，如果父母不止一个子女，则意味着今后兄弟姐妹将享有房产的同等继承权。其次，借亲戚朋友名字买房，双方签订相关协议规避风险。“借名者”和实际购房人所签订的相关协议本身是合法有效的，应视为一种合同关系，但其中并不涉及物权。

如果房价上涨或其他原因，“借名者”将房产进行过户交易，即使最终法院认可了双方协议的效力，但已过户交易的房产将无法追回。至于先签合同暂不过户，从表面上看，这种方式的确可以规避限购。购房者跟卖房者签订正式的房产交易合同，并且还可以去做公证，但是因为不符合限购条件就暂不过户，等到购房者交够社保或纳税证明年限，符合限购条件之后再去办理过户事宜，当然也可以等到政策变化之时再过户，一切看起来都合情合理，不过签合同到过户的时间很长，变数很多。由于没有过户，虽然合同有效，但是并不能够完全保证房产就是购房者拥有，而且难免会出现业主“一房二卖”现象。签约不过户，购房者权利和财产安全均得不到保障。骗取纳税证明同样存在风险。

一些地区对于不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区向其售房。此背景下，部分外地户籍买房者欲通过挂靠公司，让公司出具虚假工资证明和补缴社会保险证明，到社保部门补缴社保金和滞纳金的方式，规避对非本地籍常住人员买房的限制，从而获取买房资格。这种行为实际上是规避政策的违规行为，存在巨大风险。首先，帮助员工非法购房的单位涉嫌违法，而且违规被挂靠参保的单位大多为经营不规范的“皮包”公司，往往会卷款逃跑；其次，购房者个人也可能因不符合购房的实质性条件，一旦被有关部门查到这种弄虚作假的行为，房产证有可能会被吊销。

鉴于上述可能引发的三方面风险，建议应适度微调调控政策，不断提高调控政策的科学性和长效化。一是限购政策虽然有坚持下去的必要，但应区别对待，要根据不同城市的实际情况，合理确定购买套数，使限购政策更为科学。尤其是对特定情况下的房屋买卖，如银行抵押房产处置和拍卖，政策上要留有一定的空间，为便利区域内房屋市场化的合理流通创造条件；二是要重点发挥房产税在调节市场需求中的作用，加快税收试点工作的总结和推广；三是要加强调控政策预期引导，对未来可能出台的政策导向，应通过一定渠道告知社会，让市场主体对政策有一定的时间消化和规避政策风险，调整经营和需求策略。四是要加快地方房地产市场调控的立法，通过完善地方法规，来实现区域市场运行制度科学化和长效化。