[摘要] 以限购、提高二套房贷首付比例和房产税为重点的房地产调控政策实施以来，商品房市场成交明显萎缩，全国主要城市房价开始全面呈现稳定，一些城市房价呈现稳中有降的态势，抑制投机和投资需求，控制房价过快上涨的调控目标初步实现。
（来源：金融报）以限购、提高二套房贷首付比例和房产税为重点的房地产调控政策实施以来，商品房市场成交明显萎缩，主要城市房价开始全面呈现稳定，一些城市房价呈现稳中有降的态势，抑制投机和投资需求，控制 房价过快上涨的调控目标初步实现。
就市场机制和理论看，没有交易的市场或者不能发挥市场功能的市场不是健康的市场，一定存在扭曲和缺陷。就目前房地产调控政策的作用和市场成交情况看，房地产调控面临三大隐性风险，调控政策应适度微调，使之更加科学化，在继续抑制投机和投资需求的前提下，努力为供给和非投资需求的买卖双方创造较为便利的交易环境，激活市场功能，使所有的市场参与者如企业、银行和个人，都能有效利用市场实现自身的交易目的。
目前房地产市场三大风险主要来自企业、银行和社会层面。
一、房地产开发企业可能出现资金链断裂风险
此次房地产调控中，房产税试点尚未全面推广，虽然对试点城市的市场购买需求已经产生一些影响，但未来政策完善措施和效果尚待观察和总结。贷款首付比例的上调，只是延后了一些需求，对供需的影响与政策预期基本一致。最严厉的莫过于二套房以上的限购令。
业内判断，该政策限制的范围很广，从需求方面看，该政策至少抑制20%-30%有改善意愿的购房需求，这部分需求完全是非投资和投机性的。如果而从供给方面看，北京、上海、杭州、深圳等城市80%的新开楼盘中，有至少50%的销售对象是限购对象。因为近年房地产的开发热，许多开发的新楼盘热衷高品质、超前性设计，许多楼盘价格当初从开发商拿地和设计，定位已经不是普通百姓，主要是针对中高端群体，或者是中产阶层，而且即便是这部分群体，也需要靠银行资金的杆杠作用才能购买。
所以，综合测算，房地产调控政策，仅限购一项，就抑制了一些新楼盘70%的购买需求。这足以使许多新楼盘的销售陷于困境，对开发商资金回笼产生致命的打击，除非这些新楼盘在新调控政策出台前已经售出了大部分。业内判断，新政以后，七成原先有交易意愿在今年无法达成购房意愿，有三成已经有交易行为的，也将无法达成交易意愿。
有报告显示，2011年5月22日，北京商品房期房库存为66113套，现房库存为34755套，合计100868套，自今年1月18日后，4个月来首次突破10万套。业内专家表示，部分区域已出现供过于求现象。在市场火热的情况下，供需比能够达到1：4或1：5。经过多次调控后，客源量明显减少。个别区域首次出现供需倒挂，即供给大于需求。这是继2005年之后，6年来再次出现多个区域买方市场现象，一些城市和地区更是深陷商品房滞销的局面。
长此下去，房地产企业资金紧张局面将不断显现。有数据显示，今年一季度，沿海某省新增房地产开发贷款比去年同期减少了33.94%，而且新增贷款当中，有80%是为保障性住房开发提供的贷款。同时，全省新增的个人按揭贷款还不到上年同期的一半。商品房销售明显放缓，这都显示房地产开发企业资金的回笼出现问题。随着房地产调控措施的进一步落实，监管部门对房地产信托产品审批也趋于严格，开发商的资金来源可能进一步紧张。
值得注意的是，在房地产开发资金来源下降的同时，一些地区房地产投资却表现为增长，这说明房地产企业在大量地使用自有资金或民间融资，而民间融资成本很高。据报道，在去年同期，浙江一些地区民间的借贷月利率只在2分到3分之间，但从去年下半年开始，月息节节攀升，目前是6分起步，个别地区月息已高达1毛。这与银行紧缩信贷政策有关，借款人无法向银行贷款，资金回笼困难，加剧了企业资金链的紧张。民间的借贷虽然可能会解一时之急，但会增加企业成本负担，房地产企业开发项目不可能长期依靠昂贵的民间资金。在市场低迷的情况下，部分自身实力不足，融资能力又较弱的企业，资金链很可能出现断裂。
二、银行可能面临房地产信贷和流动性风险
对于目前房地产调控产生的影响，监管部门已经开始关注，提醒银行企业的风险链条效应或重现，房价波
动会对其他贷款产生影响。但这种判断还是简单来之价格下跌导致的风险，更重要的是对于传统的房地产抵押所投放的贷款，可能面临因政策限制而难以顺利处置的风险，进而影响银行的流动性管理。行业的波动肯定会影响信贷资产质量，这是监管部门和银行都会考虑的风险提示。
在轻度、中度和重度压力情景下，个人住房贷款不良率将从0.36%的基准水平，分别升至0.58%、0.74%和1.58%。总体来看，压力情景下对银行业经营整体影响较小，即使在重度压力下，主要中外资银行全部贷款不良率将从1.04%升至1.41%，预计损失增加约50亿元，仅占银行2009年税前利润的8%。
今年一季度,监管部门再次指出银行要防范房地产贷款风险，更加自觉地做好房地产信贷风险防控工作，要开展新一轮的房地产贷款压力测试。测试增加了住房成交面积下降等假设情形，并提高了房价下降的轻、中、重三种情况的标准。分别是房价平均下跌30%、利率上调27个基点；房价下跌40%、利率上调54个基点；房价下跌50%、利率上调108个基点的情况。
业内普遍认为，房贷压力新测试，意在对内向各个商业银行发出警示，对外则发出进一步紧缩房地产信贷的信号。同时，监管部门还要求银行按月度监测日均存贷款流动性水平，这也表明监管层关注压力环境下银行可能产生的流动性风险。
除了价格因素外，目前值得关注的是，现有限购政策对银行的影响。如果房地产企业资金链断裂，银行将面临大量的抵押处置房产无法顺利处置的尴尬。因为这些年开发商的抵押房产，成本普遍较高，预期购买群体中有相当大的部分属于限购对象。
而如果抵押资产难以处置，不仅直接影响银行信贷资产质量，还将影响银行的流动性。所以从政策角度看，对于银行处置和法院拍卖的商品房，对购买对象应预留一定的政策弹性。从已披露年报的上市银行2010年年报来看，银行个人住房贷款余额占其全部贷款余额基本在10%-20%，房地产开发贷款一般维持在5%-10%的水平，房地产相关贷款的不良率处于相对低位。但是随着现有调控政策的持续和加剧，这些信贷资产的潜在风险在加大。
三、限购政策可能引发的法律风险及社会不稳定因素
对于目前的限购政策，舆论存在一定的分歧。就短期效果而言，在没有更好的办法出台之前，该政策对抑
如借用公司名义买房虽然不受买房套数限制，但仍然存在巨大风险。首先，公司买房的买卖交易环节纳税成本较高。以公司名义买房在购房环节的税费不高，但一旦房子转手，就必须缴纳高额税费，从而使投资锐减。其次，以公司名义购房，房产就将被视为公司固定资产，需要每年列入财务报表计算折旧。另外，一旦公司财务状况出现问题，房产也有可能被抵押、变卖，用以弥补欠债损失。
“借名买房”也易产生纠纷。很多购房者借名买房，首先想到的是父母，认为这样风险。借用父母名义买房，我国法律认定房产归属主要以房产证上的名字或有效的房屋买卖合同为准，如果父母不止一个子女，则意味着今后兄弟姐妹将享有房产的同等继承权。其次，借亲戚朋友名字买房，双方签订相关协议规避风险。“借名者”和实际购房人所签订的相关协议本身是合法有效的，应视为一种合同关系，但其中并不涉及物权。
如果房价上涨或其他原因，“借名者”将房产进行过户交易，即使最终法院认可了双方协议的效力，但已过户交易的房产将无法追回。至于先签合同暂不过户，从表面上看，这种方式的确可以规避限购。购房者跟卖房者签订正式的房产交易合同，并且还可以去做公证，但是因为不符合限购条件就暂不过户，等到购房者交够社保或纳税证明年限，符合限购条件之后再去办理过户事宜，当然也可以等到政策变化之时再过户，一切看起来都合情合理，不过签合同到过户的时间很长，变数很多。由于没有过户，虽然合同有效，但是并不能够完全保证房产就是购房者拥有，而且难免会出现业主“一房二卖”现象。签约不过户，购房者权利和财产安全均得不到保障。骗取纳税证明同样存在风险。
一些地区对于不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区向其售房。此背景下，部分外地户籍买房者欲通过挂靠公司，让公司出具虚假工资证明和补缴社会保险证明，到社保部门补缴社保金和滞纳金的方式，规避对非本地籍常住人员买房的限制，从而获取买房资格。这种行为实际上是规避政策的违规行为，存在巨大风险。首先，帮助员工非法购房的单位涉嫌违法，而且违规被挂靠参保的单位大多为经营不规范的“皮包”公司，往往会卷款逃跑；其次，购房者个人也可能因不符合购房的实质性条件，一旦被有关部门查到这种弄虚作假的行为，房产证有可能会被吊销。
鉴于上述可能引发的三方面风险，建议应适度微调调控政策，不断提高调控政策的科学性和长效化。一是限购政策虽然有坚持下去的必要，但应区别对待，要根据不同城市的实际情况，合理确定购买套数，使限购政策更为科学。尤其是对特定情况下的房屋买卖，如银行抵押房产处置和拍卖，政策上要留有一定的空间，为便利区域内房屋市场化的合理流通创造条件；二是要重点发挥房产税在调节市场需求中的作用，加快税收试点工作的总结和推广；三是要加强调控政策预期引导，对未来可能出台的政策导向，应通过一定渠道告知社会，让市场主体对政策有一定的时间消化和规避政策风险，调整经营和需求策略。四是要加快地方房地产市场调控的立法，通过完善地方法规，来实现区域市场运行制度科学化和长效化。
房企融资纠纷随调控“绽放”风险值得警惕
（来源：经济参考报 李烁 叶锋）随着房产调控新政的步步紧逼，一向“不差钱”的房地产企业逐渐感受
到了阵阵寒意，对银行贷款之外的融资渠道也越来越倚重。不过，来自法院的数据显示，每逢“银根”卡紧，房企各种“擦边球”融资手法也呈现多样化，融资纠纷案件趋于多发。专家提醒，房企应充分认识到为融资“铤而走险”的风险，相关部门在楼市调控过程中应加强对房企融资行为的监管。
房企融资纠纷随调控“绽放”
受经济环境和政策调控影响，我国房地产行业近年来呈现出“波动发展”态势。来自法院的数据显示，随着房地产调控的不断加码，房地产企业融资案件收案数量也呈增多态势。
比如，上海市第二中级人民法院的统计数据显示，2000至2010年间，该院共受理非涉外房地产企业融资纠纷一审案件561件；分阶段看，2002年至2005年，相关案件占企业融资纠纷案件的比重呈下降态势，由33%下降至7%。而2006年至2010年，相关案件占企业融资纠纷案件的比重有所回升，2006年至2008年期间基本保持在14%以上，2009年及2010年则均超过25%。
上海市二中院金融庭庭长潘云波介绍，随着民间资本、股市直接融资、企业债权以及境外热钱等进入房地产市场，银行借贷不再是房地产企业的“输血管”，房企融资纠纷也不再局限于单一的金融借款合同纠纷，一些典当融资纠纷、民间借贷纠纷、信托融资纠纷等新型案件也不断出现，呈现多样化趋势。
而中小房企由于资金实力差、经营操作欠规范等原因，更容易成为主要涉讼对象。上海二中院的数据表明，中小企业涉案数量占房地产企业融资纠纷案件总量的比重超过80%。
上海市二中院发布的《2011房地产审判白皮书》还指出，由于诉讼特别是上诉相对于纠纷产生的滞后性，目前因这一轮房产调控所产生的纠纷并不多见，但2011年此类案件数量将会有所上升。
房企融资风险值得警惕
2010年至今，银行信贷政策不断紧缩，房企融资面临不小冲击。国家统计局的数据显示，2010年房地产开发企业本年资金来源中，国内贷款12540亿元，增长10.3%；而企业的自筹资金达26705亿元，增长达48 .8%。统计数据还显示，随着“最严格的调控”在2011年继续深入推进，房企自筹资金在房企资金来源中的比重继续上升。
在资本市场融资受阻、自有资金风险日益加大的压力下，不少房地产企业转向信托融资。不过，潘云波提醒，对信托融资的倚重有可能成为引爆房地产企业自身危机的“导火索”。一旦房地产形势转向，这一风险可能在两到三年内集中显现，届时信托类融资纠纷或将明显增多。
与此同时，一些房地产企业为跳出资金不足的困境铤而走险，“非法集资”浮出水面。
[案例]一家房地产公司因住宅开发销售毛利率偏低、经营资金未及时回笼等原因，资金严重匮乏。为破解资金困境，其法定代表人直接或指使他人以建设大酒店为由，许诺每月支付0.83%至12%的高额利息，向周某某等200余人筹集资金共计1.4亿余元，以民间借贷之名行非法集资之实。法院发现表面的融资纠纷实为非法集资后，立即将该起案件移送公安机关立案侦查。
法院方面还介绍，在银行收紧银根时，有的房地产企业还会为骗取银行贷款煞费苦心。有的采取胁迫、欺诈等方式取得关系人的身份证，“制造”出房屋买卖协议，到银行骗取房屋按揭贷款；有的购买外来人员身份证或直接使用假身份证，进行“虚假按揭”或“私贷公用”。法院警示，一旦经济形势出现波动，或监管部门对银行发放的房贷规模进行控制，房地产企业骗取贷款的一些问题可能会相继出现。
调控楼市应加强房企融资监管
“预售款、贷款、信托融资……”不少房地产企业为了举起“资金杠铃”，在融资创新的道路上渐行渐远。面对一些房地产企业“变质”的融资苗头，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成建议，应做好动态监测，及时防范，在调控楼市的同时加强“钱市”监管。
上海市第二中级人民法院副院长高长久建议，房地产的有关监管部门应加强对房地产市场和房地产企业的动态监测，建立健全风险预警机制，对房地产企业定期或不定期地进行资信和风险评级，对银行贷款、信托资金、预售房款等做到专户保管、专款专用、全程监控，防止资金被挪用带来的市场风险。
此外，业内人士还提出预防“烂尾楼”后遗症的建议：由房地产企业按销售额的一定比例缴纳资金，或者从房地产税收中提取一定比例的资金设立房地产风险基金，在地方独立设立基金公司负责运作使用，由当地政府负责监管。一旦产生“烂尾楼”项目，房产商逃逸或破产时，可以运用该笔基金收购中小业主或相关劳动者等个人债权，从而将债权集中于法人机构。
法院还建议，有关部门应出台相关政策法规引导民间资本走向阳光化，对职业“高利贷人”，如放贷人为个人的，吸收其入股小额贷款公司，如放贷人为公司的，可将符合条件的公司转为小额贷款公司。同时，监管部门要加强管理和协调，合力打击高利贷、非法集资等各种非法民间融资活动。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
