房地产调控避免三大风险 企业银行社会三层面

房天下综合整理  2011-06-17 13:47

[摘要] 以限购、提高二套房贷首付比例和房产税为重点的房地产调控政策实施以来，商品房市场成交明显萎缩，全国主要城市房价开始全面呈现稳定，一些城市房价呈现稳中有降的态势，抑制投机和投资需求，控制房价过快上涨的调控目标初步实现。

二、银行可能面临房地产信贷和流动性风险

对于目前房地产调控产生的影响，监管部门已经开始关注，提醒银行企业的风险链条效应或重现，房价波

动会对其他贷款产生影响。但这种判断还是简单来之价格下跌导致的风险，更重要的是对于传统的房地产抵押所投放的贷款，可能面临因政策限制而难以顺利处置的风险，进而影响银行的流动性管理。行业的波动肯定会影响信贷资产质量，这是监管部门和银行都会考虑的风险提示。

目前信贷市场基本上是用抵押物作为担保，在楼价波动期，有可能出现抵押物不足值的风险，也有可能出现销售金额比预期的小，销售周期比预期长等情况，这就会导致出现一定的流动性风险，但这些影响基本能控制在银行承受的范围内。去年，上海银行业监管部门公布房地产贷款压力测试结果，即使在重度压力（房价下跌30%）下，房价下降对银行的整体运营影响也有限。按照监管部门的要求，上海辖内主要中外资银行以2010年3月31日信贷数据为基准，对房地产相关贷款进行了压力测试。

在轻度、中度和重度压力情景下，个人住房贷款不良率将从0.36%的基准水平，分别升至0.58%、0.74%和1.58%。总体来看，压力情景下对银行业经营整体影响较小，即使在重度压力下，主要中外资银行全部贷款不良率将从1.04%升至1.41%，预计损失增加约50亿元，仅占银行2009年税前利润的8%。

今年一季度,监管部门再次指出银行要防范房地产贷款风险，更加自觉地做好房地产信贷风险防控工作，要开展新一轮的房地产贷款压力测试。测试增加了住房成交面积下降等假设情形，并提高了房价下降的轻、中、重三种情况的标准。分别是房价平均下跌30%、利率上调27个基点；房价下跌40%、利率上调54个基点；房价下跌50%、利率上调108个基点的情况。

业内普遍认为，房贷压力新测试，意在对内向各个商业银行发出警示，对外则发出进一步紧缩房地产信贷的信号。同时，监管部门还要求银行按月度监测日均存贷款流动性水平，这也表明监管层关注压力环境下银行可能产生的流动性风险。

除了价格因素外，目前值得关注的是，现有限购政策对银行的影响。如果房地产企业资金链断裂，银行将面临大量的抵押处置房产无法顺利处置的尴尬。因为这些年开发商的抵押房产，成本普遍较高，预期购买群体中有相当大的部分属于限购对象。

而如果抵押资产难以处置，不仅直接影响银行信贷资产质量，还将影响银行的流动性。所以从政策角度看，对于银行处置和法院拍卖的商品房，对购买对象应预留一定的政策弹性。从已披露年报的上市银行2010年年报来看，银行个人住房贷款余额占其全部贷款余额基本在10%-20%，房地产开发贷款一般维持在5%-10%的水平，房地产相关贷款的不良率处于相对低位。但是随着现有调控政策的持续和加剧，这些信贷资产的潜在风险在加大。