[摘要] 遥想去年9月，长三角一日“三地王”的盛况依然历历在目，而短短10个月之后，曾经的辉煌只剩下无尽的悲凉与沧桑，降价促销，甚至退地转让，央企巨头、民企大鳄深陷其中，艰难谋生。
花钱赚吆喝的地王：首付只需6%
对于原本硬性规定的首付30%的购房门槛，恒大的政策是，30%首付款可以分三年付清，签约当天只需付6%，余款分三个节点每年付8%
三天前，恒大在杭州个真正意义上的超级大盘恒大帝景开盘。按照恒大一贯的风格，开盘一般都是几千人齐聚的“大场面”，热闹非常。这次也不例外。
根据公开信息，本次恒大帝景销售均价1.6万元/平方米，开盘销售超过5亿元。一个杭州项目能够开盘回款逾5亿元，这无论对怎样级别的房企来说，都实非易事。但是，恒大这笔账，还应该细算。
如果就杭州萧山区域来看，恒大帝景是毫无疑问的地王级项目。2013年9月3日，杭州萧山拍出三块商业用地，其中一块地经历了高达142轮报价，最终以25.95亿元成交，折合楼板价为10556元/平方米。风头正劲的恒大地产拿下了这一地王项目。
而回看当年数据，萧山楼市风险已经初现。2013年6月，萧山商品房销售均价1.52万元/平方米，签约820套。相比之下，萧山已经登记的商品房可售房源高达17543套。按此去化速度，萧山存量房源的去化周期高达21个月，超过多数城市和区域的去化周期。然而，这一切并没有影响恒大拿地的冲动。“从现在这个形势来看，当时恒大拿地的价格确实太尴尬了。”杭州房地产市场一资深人士称。
一位知情人士告诉记者，恒大内部对这个项目盈利前景的判断还是挺悲观的。“从恒大帝景1.6万元/平方米的定价来看，其实公司还是想赚钱的。如果没有额外的融资沉淀成本，恒大帝景起码现在卖还不亏。但这个不亏有个前提，就是不能压着，必须尽快回款。这也是恒大急着开售的原因。”上述人士称。
就在恒大帝景开盘前一周，记者曾赴楼盘现场调研。当时，售楼处正紧锣密鼓地筹备开盘，并已开始接受看盘，积极蓄客。只是，在施工现场，只能远远地看到作业吊车，出地面的高层建筑几乎没有。销售人员告诉记者，在萧山，只要房子建出一层就可以预售。而杭州市区更宽松，只要出地面就可以卖。这种预售门槛，远低于上海等地。
另外，在萧山，开发商“偷面积”已经成为业内公开的秘密。也就是说，报建不足100平方米的一套住宅，开发商可以做出实际上高达120平方米的实用面积。这种在很多地方被禁止的做法，在萧山却十分盛行。
“杭州楼市是一个奇怪的市场。土地成本会占到商品房销售额的近一半。恒大帝景这种项目更是占到三分之二。地方政府高价卖地的后果之一，就是纵容和放开了很多打擦边球的做法，以作为给房企的回报。”一位杭州房企内部人士说。
实际上，为了尽快卖房，房企各类优惠已经超出市场想象。以恒大帝景为例，其推出了四层优惠，包括：开盘总价8.5折；存3000元减30000元；送家电基金2.3万元以及10年物管基金46728元；总裁特惠折上9.3折。
除此之外，更吸引人的是，原本硬性规定的首付30%的购房门槛，已经被房企化为无形。恒大的政策是，30%首付款可以分三年付清，签约当天只需要付6%，余款分三个节点每年付8%。
也就是说，即使实现总额5亿元的销售额，开发商实际回款金额也不足3000万元。房企资金紧张程度与回款的压力，也就可想而知了。
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