[摘要] 最近,有些开发商发表言论,认为由于调控导致土地供应减少,开发商资金紧缺,新建房屋锐减,可能在一两年后会出现新一轮供需紧张局面.乍一看似乎还蛮有道理的,但仔细一分析就会发现这是开发商的主观臆断,其目的是在忽悠社会公众和中央政府,企图要狭中央政府放松调控政策甚至政策转向。
截至2012年3月份，一线城市土地溢价仍在继续下行，已经连续三个月维持在1%以下，但是一个显著的变化是二线和三四线城市的土地溢价率有所上升，其中二线城市由2月份的1%上升到3%，三四线城市由2月份2%上升到三月份的9%，这是过去数月以来的首度上升，显示土地市场底部企稳和触底反弹的迹象开始显现，下一阶段，这种现象能否延续，并构成新一轮土地周期启动的标志则取决于几个必要和触发条件。
触发因素之一：建设项目投放速度加快。土地投放、项目投放与资金投放是形成投资的三个核心环节，而且土地和项目通常会领先于资金，建设用地的成交节奏事实是投资的最领先指标。从2002—2011年历史平均水平测算，四个季度的土地投放占比为21%、22%、25%、31%，呈逐季上升态势，但是2011年在宏观调控和土地紧缩之下，2011年四个季度的走势脱离历史水平，从二季度开始即呈现逐季回落的态势，而且土地成交量下滑的趋势一直延续到2012年一季度，而且这种趋势与固定资产投资的趋势也完全一致，这也意味着2012年一季度的投资增速仍将延续下滑趋势。
然而，从2012年二季度开始，项目投放和项目落地的节奏可能显著加快，从而形成对土地需求和投资增速的支撑，这具体表现在：其一“援疆援藏”项目集中开工，以新疆为例，一批骨干水利枢纽工程、大型水库、高效节水灌溉工程、铁路项目、电力项目、天然气和煤制气等重点项目将进入集中开工和施工期；其二，区域振兴规划项目集中开工，以贵州省为例，目前贵州省投资项目进入“二号文”发布之后的“蜜月期”机会，投资项目将主要集中在公路、铁路、水利电网等基础设施领域；其三，“十二五规划”重点项目进入集中建设期，从历史经验看，每五年就是一个投资周期，一个五年规划的第二年往往是建设项目进入投资高峰期。2012年作为“十二五”规划的第二年，在重大规划项目建设的带动下，投资需求仍然比较旺盛；其四，保障房和水利等民生项目的启动。以保障房为例，2012年新开工按照700万套测算，由于责任状签订时间较2011年显著提前，“项目落地”工作有望在2011年底或2012年初完成，2012年3、4月份保障房即可进入开工期，较2011年9、10月份集中开工期提前6个月左右，据此估计2012年700万套保障房在二季度即可实现“全开工”。
触发因素之二：被抑制住宅和土地储备需求的正常释放。房地产调控在坚持从严调控前提下，在执行层面面向实质性需求的差别化放松，一线城市被抑制房地产需求的释放，资产负债表较为健康的开发商对土地储备的正常需求等可能是影响地价走势的主要因素。具体而言：其一，在当前经济回落时期，中央政府与地方政府的政策目标导向可能会更为一致。中央政府和中央银行基于房地产投资回落的风险考虑，差别化支持“自住性需求”等均有可能使住宅与土地需求有所释放。其二，土地和房地产的资产属性在一线城市体现得更为明显，同时一线城市也是房地产调控压力、房地产需求回落幅度的地方，如果一线城市被抑制的房地产需求以及开发商补充土地储备的需求正常释放，那么将对土地资产产生增量需求。
触发因素之三：一线城市的土地供给约束。一线城市的土地供给约束可能是短期内影响土地资产价格的边际驱动力。以深圳市为例，能够在市场公开“招拍挂”并实行“价高者得原则”的住宅和商服用地仅占出让土地总量的8%，这在两个方面对土地资产价格产生影响：其一是供给约束客观上意味着增量土地的拍卖价格存在更大的提升空间。其二，增量土地的拍卖价格会在边际影响存量土地资产的市值。而且从当前情况来看，深圳市建设用地比例占全市总面积的45%，潜在新增供给空间较为有限。
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