[摘要] 春节之后，多家媒体用“倒春寒”来形容1月楼市的惨淡。进入2月，政策微调预期、降低存款准备金率又勾起了开发商的希望。但业内人士指出，近期部分地区出现的成交量小幅回升并非表明楼市回暖，一线城市库存高企，在市场观望气氛浓厚的背景下，2月新房和二手房成交量仍难走出低谷。
春节之后，多家媒体用“倒春寒”来形容1月楼市的惨淡。进入2月，政策微调预期、降低存款准备金率又勾起了开发商的希望。但业内人士指出，近期部分地区出现的成交量小幅回升并非表明楼市回暖，一线城市库存高企，在市场观望气氛浓厚的背景下，2月新房和二手房成交量仍难走出低谷。
楼市并未回暖
和天气一样，1月的楼市也经历一场“极寒”。中指研究院数据显示，北京、上海、深圳、重庆等城市的成交量跌幅都超过或接近五成。不仅是新房，1月二手房的成交面积也创下历史新低。中原地产数据显示，1月六个主要城市的二手住宅成交面积合计约126万平方米，环比2011年12月回落近五成，为5年来单月。其中，北京环比跌幅高达七成。
不可否认，由于元旦、春节两个长假集中在1月，导致1月楼市处于“休市”状态。但楼市延续了去年的低迷也是不争的事实。中原地产认为，在春节传统淡季的影响下，大部分开发商尚未进行大规模促销降价，而购房者降价预期和观望情绪依然浓厚，供应量与成交量均现萎缩。
虽然芜湖新政被叫停再一次令开发商们感到失望，但是2月部分城市成交数据的回升似乎让楼市出现一丝暖意。在深圳，业务覆盖新房和二手房两个市场的中原地产2月前三周的营业额超过了4000万元，而中原地产1月的全部销售额只有2000万元。
有机构统计数据显示，北京2月第2周二手住宅成交1329套，同比增长31%。瑞银证券的研报显示，上周有22个城市周均成交套数环比正增长，其中上海、苏州的同比增速高达74%和69%。
同时，部分地区开发商隐约出现惜售心态。中原地产研报显示，2012年1月，主要城市的住宅新增供应出现大幅萎缩。深圳几个曾经预报2月开盘的楼盘至今仍无动静，深圳本地媒体称这些开发商“放鸽子”。
“由于节日因素，很多购房者并没有在1月出手，2月的成交量很大一部分是1月购房需求延后导致。近几周的成交回升并不能说明楼市回暖，开发商此时也不该出现惜售心态。”世联地产分析师曹取表示。
库存高位徘徊
一个无法回避的事实是，由于成交长期低迷，不管是一线城市还是二三线城市都积压了大量的库存。如果未来价格出现进一步下跌，存量房源减值的损失任何一个开发商都吃不消。
中指研究院的数据显示，截至1月末，北上广深一线城市目前库存的商品房分别为11.9万套、6.6万套、6.2万套和2.7万套。初步估计，四大城市消化这些库存房源分别需要29个月、11个月、27个月和20个月。目前四大一线城市已出台的限购措施均没有出现松动迹象，并且都有大量新盘等待入市。
除了一线城市，二三线城市的库存也同样高企。中指研究院的数据显示，截至1月末，南京、苏州、青岛、厦门四个二线城市的库存商品房套数分别达到5.5万套、3.6万套、11万套和2.7万套，按目前的销售速度估算，四个城市消化掉这些库存分别需要27个月、12个月、55个月和33个月。
除库存房源外，还有大量的在建项目等候入市。曹取估计，目前在建商品房面积是成交量的4倍。“除非成交量出现报复性反弹，否则捂盘是非常不明智的选择。房价还没有真正实质性的下跌，现在放松调控根本没有理由。”
中原地产认为，芜湖新政被叫停显示出国家房地产调控的决心，短期内地方会谨慎出台楼市相关政策。在市场观望气氛仍较浓厚的情况下，2月新房和二手成交量难以走出低谷。
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楼市经过一年的政策调控之后，由于购房的需求受到限制，各地市场库存量明显增加。数据统计显示，截至2012年1月底，11个典型城市库存总量为73万套，比去年同期增加26万套，涨幅达55%。从值来看，青岛、杭州、宁波一年内库存增加量，均已超过3万套。从相对数值来看，多数二线城市库存量一年内涨幅大于一线城市，其中厦门、杭州等二线城市几乎翻番。
二线城市的库存增幅更为明显。截至1月底，7个典型二线城市中的商品住宅库存量超过45万套，同比增加18万套，增幅达69%。其中，厦门增幅高达115%，杭州、苏州、青岛增幅均在90%左右，几乎翻了一倍。
北京中原市场研究部根据统计局及各城市统计局统计显示，按照目前在建住宅面积及最近1年的新开工面积推算，预计在2012年上半年，主要的35个热点城市供应量将明显上涨，合计潜在供应面积将达2.56亿平方米，可提供住宅超过200万套。
此外，截至2011年12月底，中原监测到的标杆房企在售项目库存量约2496万平方米，与2011年5月底相比，标杆房企库存量增加约7成，广州、沈阳、杭州、佛山、上海等地较为集中。
北京中原市场研究部总监张大伟认为，目前超5成项目签约率过低，使得市场可能继续下调，特别是在限购下新增需求有限而库存积压逐渐严重的情况下，资金困难将使得高积压项目逐渐展开促销求量，楼市已经进入明显拐点，尤其是作为调控政策执行力度的一二线城市，房价下调的项目和幅度将领先。
国家和北京市房地产调控力度不断加大，企业退市数量将激增，2012年度北京市外资房地产业发展趋冷。与一线城市的小心谨慎形成鲜明对比的，是外资房企对二线城市表现出极高的热情，尤其以长江中下游城市商业地产为，跑马圈地乐此不疲。
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