[摘要] 北京商品房将增添一种全新的土地出让方式，即地价是事先限定好的，然后设定一个将来销售的最高房价，开发商在此基础上，谁报的价格越低最终谁就拿地。
去年3月的一次竞拍中，一家房企的举牌人非常“苦情”，无一斩获。近一年来，北京市土地出让政策频出新招。今后，北京商品房将增添一种全新的土地出让方式，即地价是事先限定好的，然后设定一个将来销售的房价，开发商在此基础上，谁报的价格越低最终谁就拿地。昨天，北京“限地价竞房价”的地块门头沟区永定镇东辛坪村项目挂牌上市。
昨天入市的这个试点地块，面积约19公顷，总建筑规模约38万平米，其中商品房面积约28万平米。这是近年来，北京西部地区推出的规模居住用地，至少可以提供3000多套房屋。虽然该地块位于门头沟区，但交通比较便利，位于长安街西延长线上，距离西六环路仅约1公里，而且距地铁S1线直线距离约2公里。S1线已于去年正式开工建设，预计将于2016年正式投入运营。
地块出让金提前确定
“这种出让方式简单来说，就是在事先确定地价的情况下，以商品房售价‘价低者得’的原则，确定最终的竞得者。”市国土局相关负责人告诉记者，该地块的楼面地价定为5850元/平米，总地价22亿多元。无论最终是谁竞得该地块，需要支付的土地出让金都是一样的。
“地价定好了之后，再设定一个售价。然后由所有竞买人报出未来在该地块上建设的商品房销售价格，承诺销售价格的就是竞得人。”这位负责人说，该地块的房屋销售价格限价为13600元/平米，在竞买时，竞买人每次可向下降低50元/平米来报价。这意味着，北京土地市场届时将出现从未有过的“奇特”景象，开发商们的报价将比着向下降。
销售限价只能降不能涨
“这种出让方式中的销售限价，指的是将来的销售价格。”这位负责人表示说，此次试点的地块，将不存在向上的浮动。“比如最后竞得者承诺的售价是1.3万元/平米，那么将来销售房屋时，即便是户型、朝阳和楼层的户型，也不能高过1.3万元/平米！只能比它低，不能比它高。”
据了解本次出让宗地所建商品住房均为“中低价位、中小套型普通商品房”，商品房套型建筑面积为120平米，且满足套型建筑面积90平米以下的住宅房屋不低于总住宅建筑规模70%的要求。
追问：谁有资格购买？
三类家庭具有优先购买权
北京市国土局相关负责人表示，由于同为中低价位、中小套型普通商品房，因此该方式出让地块将来的销售对象，也将与“限房价竞地价”地块相同优先满足拥有北京市户口或在北京工作、居住一定年限以上人群的自主及改善型购房需求。
去年北京试点的“限房价竞地价”中低价位、中小套型普通商品房长阳国际城的销售对象为：符合“京十五条”、“限购”政策的家庭均有资格购买。
其中有三类家庭具有优先购买权，一是在北京首次购买住房的本市户籍家庭；二是持有本市有效暂住证在本市首次购买住房，且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭；三是已经通过住房保障资格审核，正在轮候保障性住房配售，且同意购买该项目后放弃保障性住房购买资格的家庭。
地价如何算的？房价比地价高7000元
在这种出让方式下，事先限定的地价，以及13600元/平米房屋销售限价是否合理？
这位负责人表示，该项目限定的地价，是政府在除去一级开发等成本后，只收取了较低的土地，因此地价水平是较低的。而且由于该地块的一级开发主体是市、区土地整理储备中心，因此一级开发成本也较低。
据了解，今年此前成交的另一处门头沟区的地块，地理位置相比一下还稍差一些，但商品房的楼面地价也已达6100元/平米左右。
至于13600元/平米的销售限价，这位负责人表示，制定该价格主要考虑两个方面的因素。一是即便是的“起始报价”，也要比周边的商品房价低20%左右；二是考虑到了开发成本，在5850元/平米的地价与13600元/平米的房价之间，有约7000元的空间，这保证了开发该项目能有一定的利润空间。
据了解，该项目周边的商品房价约在17000元左右。
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