[摘要] 进入5月，楼市在传统的销售旺季中继续遇冷，在刚刚过去的五一小长假，北京楼市成交量跌破历史新低。而不仅是北京楼市成交量同比创下较大跌幅，全国主要城市的楼市成交情况也不容乐观。
(来源：新京报)进入5月，楼市在传统的销售旺季中继续遇冷，在刚刚过去的五一小长假，北京楼市成交量跌破历史新低。而不仅是北京楼市成交量同比创下较大跌幅，主要城市的楼市成交情况也不容乐观。
一二线城市成交量明显萎缩
根据北京市住建委官方数据显示，5月1日至5月3日，北京商品住宅共成交169套，同比去年五一假期降低78.9%。
并创下了自2008年实行“五一”小长假以来，7年的值。
同为一线城市的深圳，在五一小长假期间，商品房仅成交49套，同比去年133套的成交数据，跌幅超过六成;而上海、广州两地在小长假期间商品房成交分别为423和405套，虽然与去年基本持平，但据记者了解，促销跑量楼盘在这两地大幅增加。此外，曾因降价潮风波而备受关注的杭州楼市，在小长假期间也并未出现成交逆转，假期三天主城区共成交57套，与去年同期的212套相比，跌幅超过七成。
援引中原地产研究中心统计数据显示，五一期间54城市合计住宅签约套数为9887套，比2013年同期的14642套下调了32.5%。其中一二线城市下调幅度。一线城市三天合计签约1046套，同比下调了40%;二线城市平均下调幅度也达到了35%，三四线城市下调幅度低于平均跌幅。
中原地产首席分析师张大伟称，从平均跌幅来看，一二线城市已 过了三四线城市。从去年12月以来的市场走势来看，成交量下滑的趋势越来越明显。
二季度销售压力增大，或再现降价
一位不愿具名的房企人士告诉记者，2014年楼市明显出现了和2013年不一样的变化，在2013年已经出现了楼市分化逐渐蔓延到一二线城市。在信贷收紧、供应增加、成交量持续萎缩等多种因素的冲击之下，供需双方对于市场的预期已经出现转向的苗头。
张大伟认为，部分地方政府因为楼市出现下行风险，土地财政出现潜在风险，的确有松动调控的意愿和积极性。目前已经出现了多个一二线城市房价局部区域调整的迹象。这种情况下，通过松动政策达到再刺激楼市上涨，保护土地价格的可能性非常大。
多数房企在一季度业绩增长放缓，这使得二季度销售压力将倍增。业内人士认为，迫于半年业绩的压力，房企未来跑量去库存或将在市场上频繁出现。2014年市场出现调整的可能性越来越大，特别是三四线城市，很可能会陷入整体低迷。在最近传出的杭州等二线城市项目价格出现调整，也预示着2014年整体楼市分化将愈加剧烈，在资金面趋紧的情况下，房价出现调整的可能性越来越大。库存严重的城市，人口新增放缓的城市，都有可能在最近再次出现降价。
上述房企人士同时表示：“虽然现在一线城市还不完全具备价格跳水的条件，但二手房市场的不景气会反作用于新房，长期下去一定会带来新一轮的价格调整。”该人士指出。
京楼市假期仅3项目入市
五一期间北京楼市仅有3个项目入市销售。据亚豪机构副总任启鑫分析，多数刚需项目均于4月份中下旬抢推，造成市场供量阶段性井喷，对后续房源消化造成不小压力。“未来楼盘打折促销现象将会增多，整体市场价格也存在进一步下探的可能。”任启鑫认为。
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(来源：新华网)近期，有关北京房价是否下跌的讨论不绝于耳，也引发人们对中国一线城市房价的讨论。购房群体对房价下跌的预期不断增强，但一线城市多数楼盘开发商还在抵抗着压力并对降价说“不”。大城市房价真降了吗?一时众说纷纭。
中国房地产业协会副会长朱中一称，一个楼盘或某套住房价格下跌不能作为证据来简单判断整个楼市价格已进入下行通道。因为个别降价现象由多种因素造成，比如楼盘所处区域、周边基础设施配套及是否为尾房等。
但从实时市场数据来看，一些一线城市房价确实呈现松动迹象。根据链家地产的统计数据，北京4月纯商品住宅成交4258套，比3月同期下降18.4%，比去年4月份下降18.1%。成交均价出现明显下调。北京一些新楼盘开始变相降价促销。
财经评论员马光远称，此前预测一线城市房价不可能下跌的人最近开始承认一线城市的房价也会下跌。他说，经济规律和价格规律不以人的意志为转移。没有永远上涨的房价，也没有不受价格规律约束的需求。
上海近期也正经受着周边城市杭州等楼市“降价潮”的影响，当地购房者观望情绪浓厚。虽然部分开发商为了回笼资金主动降价，但多数开发商选择扛住当前价格，楼市买卖方博弈升级。那么，当前一线城市局部出现的价格回调，将会引发大城市更普遍或更大幅度的降价吗?
对此，朱中一表示，对于中国的一线城市，目前供求关系依然处于偏紧状态，住房需求还很旺盛，房价快速下行可能性不大。
国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松则认为，对于一线城市楼市局部降价，还需要从多个角度来看待。
其一，北京少数一线城市多年来房价偏高，这已是普遍存在的观点，因此大城市房价需要向正常水平回归;其二，过去几年虽然一直谈论北京等一线城市的高房价问题，但房价一直保持上涨态势。现在出现的楼市成交量低迷、部分商品房降价现象，或许表明过去支撑房价上涨的因素目前正在发生改变。
邓郁松说，有三方面因素导致北京楼市局部出现价格回调。，北京多年来累积形成的偏高房价进一步压缩了有购房能力的人群;第二，从人口结构看，目前处于改善型需求年龄段的人口大约占全部购房年龄段人口的2/3，但政府目前的抑制投资性需求政策对购房者的改善型住房需求有较大影响，改善型需求成本较高;第三，随着利率市场化不断推进，银行对于住房贷款投放积极性也在降低。综观这些因素，一线城市房价出现松动。
链家地产市场研究部分析也认为，北京4月份商品住宅成交大幅回落，更重要的是政策和市场预期直接抑制了大量需求。信贷政策持续收紧使得购房难度不断升级，自住型商品住房政策也吸引了大量购房人群。尤其4月份两个自住型商品住房项目入市，延缓了刚需购房者向商品房市场释放的节奏。
虽然一线城市房价目前出现局部回调，但朱中一认为，在目前房价仍然处于高位的时候，信贷不能宽松，但是维持现在的中性偏紧政策则可能加速房价下行。因此，应给予首次购房者等合理的政策支持;此外，在供应偏紧的城市，应对企业开发的中小套型商品房和共有产权房进行信贷支持。
他说，中国房地产市场目前正处于“三期叠加”时期，即房地产增速换挡期、结构调整期和房地产政策完善期。过去的快速增长正转向理性平稳增长，过去的普遍性需求向部分需求转变，加上抑制投机的政策影响，消费者趋于理性。此外，保障房和商品房两种供应体系以及房地产业态进一步细化，房地产政策也侧重加快构建房地产市场平稳发展的长效机制。
邓郁松表示，对于房地产市场，需从中长期的视角来看待一个短期的变化。他说，政府的房地产政策应该向中性回归，不应人为去刺激或者压抑它，但应该根据住房市场和人口变化情况适时完善相关政策。
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