[摘要] 2013年，“宏观稳、微观活”成为房地产政策的关键词，全国整体调控基调贯彻始终，不同城市政策导向出现分化。去年初“国五条”及各地细则出台，继续坚持调控不动摇，“有保有压”方向明确。
（来源：中国网）2013年，“宏观稳、微观活”成为房地产政策的关键词，整体调控基调贯彻始终，不同城市政策导向出现分化。去年初“国五条”及各地细则出台，继续坚持调控不动摇，“有保有压”方向明确。去年下半年以来，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。不同城市由于市场走势分化，政策取向也各有不同。
2013年的长沙楼市并不平静，在限购、限贷、增加供应等方面加强市场调节的大背景下，地方政府出台了一系列的相应调控政策，不断完善购房机制。
总结篇
长沙累计涨幅中部省会
长沙新建住宅样本均价连续5个月环比上涨，同比涨幅在6.8%-9.5%之间，12月样本平均价每平方米近7千元，达到近年来水平。从中部六省省会来看，长沙去年累计涨幅2.0%，为水平。从成交均价来看，受改善性需求渐趋释放影响，中高端项目持续热销带动全市成交均价上涨。
住宅篇
1.供大于求现象有所缓解
由于成交量增幅大于供应量增幅，2013年销供比提升至0.91，市场整体仍供大于求。2013年，长沙商品住宅新批上市面积大幅增加，全年达到1316万平方米，同比增长17%；而成交面积高达1272万平方米，同比增长43%；由于成交量增幅大于供应量增幅，导致销供比从2012年的0.79攀升至0.91，为2007年以来较低水平，市场整体供大于求情况有所缓解。
2.二手房市场成交活跃
新房总体供应充足，二手房市场成交活跃。近几年长沙房地产市场始终保持着新房为主，二手房为补充的市场格局，二手房与新房的成交量比值处在0.2-0.3之间的水平。2009年和2013年受楼市调控影响，投资性客户急于出手导致二手房交易活跃，但受制于新房成交体量较大，二手房与新房的成交量比值仅略微高于往年水平。去年以来新房整体保持供应充足，与此同时二手房市场成交活跃，市场呈现供需两旺的良好态势。
土地篇
1.土地成交量为近7年
土地成交量为近7年，溢价率较2012年大幅反弹。住宅用地成交面积在2010年之前一直保持着逐年下滑的趋势，并在2009年达到844万平方米的低点，但是2010年迅速回升至1773万平方米，在经历了2011年的再次下滑后开始不断回升。去年共有2477万平方米成交，达到近7年的历史水平，未来商品住宅将供应充足。2013年土地成交溢价率出现反弹，但受制于政府政策约束因此幅度不大，仅为23%。
2.二季度现多宗地块为房企联合拿地
二季度以来溢价成交地块增多，且多宗为房企联合拿地。去年长沙土地市场从二季度以来出现了多块高溢价的地块，热点区域如岳麓区的洋湖垸片区、梅溪湖片区等，成交住宅用地溢价率在50%以上的频出。对于热点区域地块的争夺，各大房企更是不遗余力，去年多宗地块被多家房企联合竞得。
展望篇
1.今年房价整体涨幅或在5%以内，增幅小于去年
根据“中国房地产中长期发展动态模型”预测，2014年长沙房地产市场将呈现“量价齐升，投资开工增速回升”的特点。
成交方面，预计2014年长沙商品住宅的需求将继续回升，但受制于基数较高，同比增幅将小于去年，增幅或将接近25%。新增供应方面，由于去年长沙新批上市面积处于近年来高位，同时前两年大量新开工的项目尚未完全推向市场，预计今年新批上市面积受基数影响同比继续增长。价格方面，长沙去年成交面积略微低于同期新批上市面积，实际土地供应增加，供大于求态势加剧。预计2014年，面对人口基数庞大、居民购买能力高且城市轨道交通的进一步完善，长沙城市发展潜力巨大拉动整体房价继续上行，预计整体涨幅在5%以内。
2.市区内供不应求加剧
轨道交通规划及持续建设为房地产市场向外围拓展提供了有力的支撑，近年来岳麓、雨花等远郊区域的热点新兴片区凭借便捷的交通、较低的价格和不断完善的配套持续升温。但值得注意的是，2010年至今岳麓、望城的土地成交量远高于其他区域，两个区域累计成交3866万平方米，占长沙市总成交量的50%以上，供应量过大，竞争十分激烈，另外星沙地区竞争也空前加大，预计2014年这些区域将继续成为长沙的热点区域，轨道交通的利好因素使得价格上涨空间巨大。而市区内由于土地资源稀缺，供不应求趋势日益加剧，价格上涨压力同样巨大。
3.改善性需求继续成为市场有力支持
限购政策严格执行下，长沙市场仍以刚需为主流，但改善性需求将是市场亮点。预计明年在房地产调控不放松，继续抑制投资投机性需求的背景下，刚需将继续成为市场主力。但值得注意的是，长沙今年120-144平方米中大户型和7000元/平方米以上中高价位的改善性需求产品占比明显提高，改善性需求渐趋释放。预计2014年，改善性需求将继续释放，与刚需共促长沙市场继续回升。
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近九成受访者称长沙房价偏高 将选择长期租房
（来源：潇湘晨报）日前，中国社科院发布2014年蓝皮书，实时的调研结果显示房价、贫富分化等已成近年来国人最为关心的热点问题。长沙两会期间，本报推出“问计民生”系列专题报道，将目光投向了广受长沙市民关心的房子那些事。
1月11日举行的与房有关的调查，直击对于居住在长沙这座刚刚跻身为“新一线城市”里的人们来说，房价究竟高不高、房子是生活必需品还是投资品等话题。
调查数据显示，有87.11%的受访者认为长沙房价目前偏高。在“是否愿意以长期租房代替买房”等调查中，大多数市民表示会坚定地选择买房，但也有相当数量的受访者称因“高房价”而宁愿租房。
“在哪里工作就在哪里定居”，在房价居高不下的今天，这个公众的普遍愿望实现起来却越来越不容易。两会期间本报问计民生的最后一个话题关注住房。
近九成受访者反映“房价偏高”
1月11日，从众网友中收集关于长沙房价问题的反馈：有市民认为长沙的房价与周边省会城市相比，“一点都不贵”;也有人表示“房价太高，在长沙打工12年，别说买房，我连租房都只选的”、“工资只有两千，要养父母小孩，要交房租水电、付饭钱车钱，哪有钱买房?”
在调查当中，有87.11%的受访者认为长沙房价目前偏高。事实上，多数市民关于房价的印象与来自国家相关部门的统计结果一致。2013年11月18日，国家统计局发布70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，长沙房价同比涨幅为11.8%。与2010年相比，三年时间内长沙新建商品住宅价格上涨幅度达到了20.9%，紧随广州、北京、深圳、上海等城市之后，在排名第七。
一种观点是，房价高低只是一个概念，与居民实际收入水平的多少、当地社会经济的发展水平等密切相关;而房价涨幅的快慢，也与居民收入增长速度有着某种程度的关联。一个例证发生在2013年国五条颁布前后，当时长沙等国内多个城市的地方性楼市调控细则中，均提出当年新建商品住房价格必须控制在城镇居民人均可支配收入扣除消费价格上涨后的实际增幅以下，并保持基本稳定。而8个月以后，“进一步提高二套房首付比例”、“对高价商品住房实行价格指导”的长五条出台，被业内解读为房价过快上涨倒逼所致。
然而从另一个角度观察，对长沙的房价高低的判断，也有更多新的思考向度——一个直观的表现是，与周边多个省会城市相比，长沙房价始终处于一个相对靠后的水平。来自公布的房价检测数据显示，2013年底长沙住宅样本均价为6997元/平米，低于南昌(9789元/平米)、郑州(9738元/平米)、武汉(8291元/平米)、合肥(7124元/平米)等多地的平均房价水平。
不足一成受访者认为房子是投资品
对于刚毕业的大学生、进入这座城市不久的“新长沙人”以及相当数量的中低收入人群而言，在长沙买房一时间只是一个“美好的梦想”。反馈显示，以目前的收入水平，租房几乎是现实可行的选择。本报联合大湘网调查的统计结果，有25.39%的受访者表示，在现实的房价背景下，愿意以长期租房代替买房。
网友萧兮对此的感受，或许能够传达出相当数量受访者的声音，房价偏高导致无力买房的人们选择租房，“如果房价能低一些就好了”。同时，也有不少受访者表示“不论多艰难也一定要买房”，这其中，网友湖南hunter就给希望在城市立足的年轻人支招称：“可以先小后大，先旧后新;因为租房，一是搬来搬去折腾，二是租金年年跳，更折腾。”
此外，有93.75%的受访者在房子究竟是生活必需品或是高回报的投资产品中选择了前者，随着国家对楼市的连年调控以及购房成本的日渐攀高，买房投资已在不少受访者眼中渐行渐远。
业内反馈
任志强：长沙房价未来变化不大
在经过一轮快速上涨后，长沙房价将在新的一年“走稳”，已经成为不少业内人士的共识。曾经开炮称2013年3月长沙暴涨的任志强，去年两度来到长沙，在接受记者采访时任志强以罕有的保守姿态表示“长沙房价未来变化不大”。上述观点，与中原等专业研究机构对长沙楼市的观察保持一致。
然而，市场中也出现了担忧的声音，一位长沙房企营销负责人指出，“面粉比面包贵，预示着楼市微利时代的到来。”2014年1月8日，一个实时的消息传来，2013年湖南省土地出让价款首超千亿元大关，达到1077亿元，较2012年增长36.9%。在业内人士看来，“土地出让金的快速增长，对于房价高低、地方债务等无疑都有深远影响。”
两会声音
应保障低收入群体基本居住需求
长沙市人大代表荣丽萍指出，新一届政府在工作报告中着重强调了保障性住房建设和棚户区改造对城市未来和谐发展的重要意义。这也意味着对于低收入群体，政府部门要切实做好保障其基本居住需求的各方面工作;而对于有余力购买商品房的人而言，相关部门也要做好市场的引导和服务工作，促使长沙房地产市场走上理性平稳的发展道路，从这个意义上看，房价应避免出现大起大落。
长沙市人大代表孔庆海表示，从不少年轻人买房经历来看，现在买房压力还是相当大的，对于再度成为中国幸福感城市的长沙而言，让长沙市民实现“住有所居”无疑有重要意义。
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