[摘要] 又是一年3.15，常见房产维权问题为你答疑解惑。
Q3：房产面积差异纠纷
案例：2012年1月王先生购买了某小区房屋一套，在今年2月份开发商交房时，主房面积由120平米增大到近130平米，而车库面积却缩水了近10平米，请问这种情况下该怎么办？
解析：根据相关法律规定，出卖人交付使用的房屋面积与合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：1、面积误差比值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人以此请求解除合同的，不予支持；2、面积误差比值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
车库作为主房相对独立的房产组成部分，一般是以合同附件的形式进行约定。因此，对于面积差异的处理应根据商品房买卖合同及附件中的约定，如无约定或约定不明确的，主房和车库应按上述原则分别处理。
Q4：房屋质量问题投诉
案例：孔小姐去年底在某楼盘买了一套房子，房款已经交清，2月底开发商通知她去收房，她发现楼顶及墙壁有裂痕，外墙根基处也有明显的裂痕。开发商一直没有向她出示任何验收材料，苏小姐以质量问题为由提出退房，双方产生争议。
解析：依据相关法律规定，商品房交付使用后，购买者认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买者有权退房，给购买者造成损失的，开发商应当承担赔偿责任。孔小姐所购房屋很可能是在地基基础和主体结构工程方面出现了质量问题，因此，孔小姐可以退房，并要求开发商承担赔偿责任。
Q5：银行按揭纠纷
案例：2011年12月，吕先生购买了某小区预售商品房一套，总价款为46万元。吕先生选择以按揭方式支付房款，签订购房合同当日交纳首付款16万元，余款30万元在银行办理了按揭贷款。根据合同约定，开发商应在2012年7月31日前交房，交房超出90日后，买方有权解除合同，解除合同的，开发商每日按已付购房款万分之一支付违约金。截止2012年7月，吕先生已还款4.5万元（其中本金2.5万元、贷款利息2万元）。由于开发商交房一年之久，吕先生想退房，开发商同意退房但只同意归还本金。而贷款银行则不同意解除与吕先生之间的借款合同，要求按时还款。吕先生进退两难，无奈之下诉诸法院。
解析：依据有关规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。在本案中，开发商的交房违约行为明显，吕先生可据此解除购房合同，要求开发商返还房款，并追究其违约责任。如果吕先生认为违约金约定过低，不足以弥补实际损失的，还可以请求法院调高违约金，以实际损失向开发商主张违约金。吕先生的实际损失至少包括：1、向开发商交纳的首付款16万元的利息损失；2、向银行还款的本金2.5万元和利息损失2万元；3、因开发商交房造成的其他实际损失。
另外，吕先生还应将按揭银行列为案件的第三人，同时解除与银行之间的借款合同法律关系，否则，就有可能出现购房合同解除后，仍然需要向银行偿还按揭贷款的尴尬局面。最终，该案在法院的调解下，三方达成和解协议，开发商退还了吕先生的首付款及偿还银行的本金和部分利息损失；对于吕先生尚未偿还的借款，由开发商直接支付给银行；一并解除了吕先生与开发商之间的购房合同和吕先生、开发商与银行间借款担保合同。
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