[摘要] 2012年，中国房地产在混沌中曲折前行，经营不善者有之，割肉求生者有之，破产清盘者有之；但值得庆幸的是，很多预言并没有成为现实，比如减速、过冬、崩盘，相反，市场却在临近年底时迎来一波意想不到的行情。
2012年，中国房地产在混沌中曲折前行，经营不善者有之，割肉求生者有之，破产清盘者有之；但值得庆幸的是，很多预言并没有成为现实，比如减速、过冬、崩盘，相反，市场却在临近年底时迎来一波意想不到的行情。
政策：调控不会放松
2012年，管理层多次强调“楼市调控不放松”，国务院更是派出8个督查组，对16个省市开展专项督查。
自2012年年初开始，就有芜湖、杭州、南京多个城市陆续以松绑住房公积金贷款、税费优惠、鼓励首套购房等各种形式调整了相关购房政策，但多数刚出台即被叫停。下半年，武汉、南昌、郑州、沈阳等多地再出调整措施，或提高贷款额度，或降低首付比例，或允许公积金提现偿还异地房贷。
上海某房地产研究院副院长表示，2012年的楼市调控在总体继续从紧的前提下有所微调，比如对于首套房贷定向宽松，多数银行的首套贷款皆可打折等。
中国人民银行在2012年两次下调金融机构人民币存款准备金率，解冻资金约4000亿元。紧接着央行又宣布了三年来的次降息。
中原集团研究中心高级经理刘渊指出，降准及降息等释放流动性的信号，促使下半年房地产市场在刚需和部分改善需求的带动下成交量明显回升。下调存款准备金率释放出的市场流动资金，让资金吃紧的房企看到融资的希望。而降息无疑也给购房者减轻了负担，一定程度上增强了购房者对楼市的信心，对下半年购房者结束观望、楼市回暖起到一定推动作用。
2012年年底召开的中央经济会议为2013年的经济政策定调，会议还提出要“继续坚持房地产市场调控政策不动摇。继续加强保障性住房建设和管理，加快棚户区改造”。
著名经济学家、清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵公开表示：2013年中国经济增长速度预期是8%左右，在这样的情况下，除非出现大的波动，否则房地产市场肯定会出现一定的上涨，这是不可避免的。新一届政府在房地产方面，不仅会延续过去的一些调控政策，比如说限购，还会出台一些新的政策，比如说房地产税，甚至在某些地区适当扩大土地的供给，用扩大供给的方式来应对价格上涨。
“2013年市场将强于2012年。”称，2013年的楼市走势将“震荡上行，有惊无险”。市场总体是上行的，但不会太顺利，因为政策可能会进一步升级，但即便受到政策限制，市场也不会大幅回落，高位盘整的可能性较大。
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市场：成交增长可期
2012年，房地产市场可谓经历冰火两重天。年初，受持续调控影响，市场观望气氛浓郁，房企普遍经营惨淡，甚至有房企破产，也有企业割肉求生，或是大幅裁员。3月，在迎来一波刚需“小阳春”行情之后，部分城市开始出现销售回暖，4月成交量再度下行，5月一波改善型需求成交小高潮令市场解冻，甚至再现排队买房，“地王”也开始重现江湖。年末，土地市场快速回暖，北京、上海、广州等城市土地价格频频被刷新，住宅市场迎来了意想不到的“翘尾”行情。
德佑地产截至2012年12月30日的统计数据显示，上海12月商品住宅成交面积已达到115万平方米，超越6月102万平方米的高位，达到了2012年楼市成交的顶峰，同时也是两年来的单月成交量点。
认为，70个大中城市的房价指数自2011年10月开始下行，2012年6月止跌反弹，从此进入上涨通道，但直至11月，也仅是维持微涨，11月涨幅突然扩大，这与成交面积的大增密切相关。不过，房价指数同比仍出现了不足1%的跌幅。这意味着本轮房地产调控取得了一定成效。
金丰某&佑威联合研究中心监控的数据显示，2012年上海市商品房成交面积1397.14万平方米，同比增长14.70%；成交均价为20664元/平方米，同比微涨1.22%。其中，商品住宅成交面积为938.70万平方米，同比增长28.67%；成交均价为22461元/平方米，同比上涨2.01%。
佑威机构执行董事黄志坚表示，从上海商品房6年成交比较图看，2012年的成交状况好于2011年，也好于“呼唤救市”的2008年，显见总体上开发商最困难的时期已经过去。2012年商品住宅在商品房中的成交占比为67.19%，略超三分之二，依然是成交的主力，其28.67%的成交量增长带动了商品房成交量总体增长14.70%。
黄志坚分析，从调控效果看，的确是有效控制住了房价的快速上涨。由于成交量已经回暖，从运行态势看，只要政策不加码，2013年的成交水平好于2012年，基本已无悬念。
不过，指出，房价变化略滞后于成交量。2012年1-11月份，房地产开发企业土地购置面积同比下降14.8%，房地产开发投资同比增长16.7%，房屋新开工面积同比下降7.2%，11月份国房景气指数为95.71。四个指标皆于三季度见底。尤其是购地量和新开工量，出现了明显的年度负增长，预示着2013年房屋供应偏紧，不利于稳定房价。
房企：尊重规则者胜
尽管对未来走势判断各有不同，但业内普遍达成的共识是，房地产的“黄金十年”已经一去不返，众多业内人士更愿意将2010年“最严厉调控”出台以后的十年称为“白银十年”，在调控常态化的市场环境下，游戏规则也随之改变。房地产企业群体开始思考新规则之下的生存之道。
回首2012年，保利、绿地跻身“千亿俱乐部”行列；新城、旭辉成功赴港上市；龙湖、万科推出商业地产试水产品；协信、融创、雅戈尔开始扩张上海版图；红星、亿丰、同福跨行进入房地产开发行业。无论激进者，还是保守者，显然大多企业依然看好2013年的市场。
在进入“千亿俱乐部”的两年之后，万科终于不再孤单，绿地、保利于2012年携手加入千亿行列。同时，百亿房企也在不断扩容。中指研究院发布的《2012中国房地产销售额百亿企业榜》显示，中海、绿地、世茂、新城、复地等52家企业销售额超过百亿元，比2011年增加14家，其中上海的百亿房企达到8家。
业内人士表示，持续的调控政策推动着行业不断成熟，同时也影响着不同房企的规模之变，排位靠前的房企整体业绩规模持续增长。数据显示，对比近三年来的企业销售金额集中度及增速情况，2012年，10企业与20企业金额集中度分别增加了2.03%与2.77%，而在2011年时，其增加的幅度均在0.5个百分点内。
知名财经评论人叶檀指出，土地资源、资本都会向品牌房企集中，品牌房企的稳健经营在下一个十年变得尤为重要，融资方式和产品线的布局也将决定品牌房企的存亡。
中国房地产研究会副会长顾云昌概括了房地产“白银时代”的三个特点：一是竞争加剧，二是洗牌加快，三是利润摊薄。顾云昌指出，房地产行业要有清醒的认识，不能把过去的想法、手法以及期望值加诸新时代。
盘谷房地产有限公司总经理宋海表示，2012年市场成交量回升，自住需求得到了满足，价格小幅上涨，量涨价稳的状态很健康。2013年这种健康的状况还是会持续，并且量价上涨的幅度还可能进一步扩大。在这样的环境下房企更要做好产品和服务，以求更好的发展。
上海新天和房地产投资管理有限公司营销总监张勤认为，2013年依然是个过渡期，市场还会处于温和上行的过程。在土地市场上可以看到央企和大型企业的投入非常明显，所以房企对于2013年整体比较乐观。
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（来源：新京报）带着度过“末日”的欢娱，带着对欧债危机和美国“财政悬崖”的忐忑，世界迎来2013年。
带着对“幸福中国”，对“中国梦”的期待，我们也迎来了2013年。
无论是对于个体的买房人，还是对于房企，甚或对于整个国家来说，房地产都是大事。房地产不仅和国家经济发展大计、和阶段性经济发展主题密切相连，也真切地和国际经济大格局的波动相连。
我们关心身边的房价，也发现房价作为一种表现，让我们感知到更远世界、更高层面的温度。
1月9日，新京报、腾讯网主办的“中国经济展望及城镇化发展高峰论坛”聚焦2013，各界嘉宾纵论经济发展和新型城镇化。论坛期间，记者也采访了多位嘉宾，希望给读者呈现更多更全面的真知灼见。
国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁
城镇化核心不是建设
李铁，国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任，长期从事城镇化、城市和小城镇发展和农村改革政策研究。
当城镇化越来越成为一个热词，房地产企业也开始畅想新型城镇化利好的时候，李铁以其专业研究及对政策理解的深度，发出另一种不容忽视的声音。
在1月9日的“中国经济展望及城镇化发展”高峰论坛上，李铁对当下的一些传闻进行了澄清，并表示城镇化的核心是农民转为城市市民的过程，既不是什么建设，也不是什么投资。
40万亿的投资“子虚乌有”
在当天的演讲中，李铁首先表示，非常清楚大家都很关注城镇化的问题，但也有很多消息、一些报道让人感到云山雾罩，例如说城镇化要40万亿的投资，这件事情肯定是“子虚乌有”。
李铁说，再搞一次大型投资型的城镇化，肯定不是中央希望看到的。城镇化要拉动内需，通过消费来拉动投资，而不是仅仅一项投资政策。
此外，针对有关城镇化发展政策规划将出台的报道，李铁表示，这还在广泛征求意见中，不会很快出台。
城镇化就是农民转为市民
李铁表示，城镇化的核心问题是农民转为市民，“既不是什么建设，也不是什么投资”，就是在农民转化为市民过程中，能更好地接受平等的公共服务。
在李铁看来，城镇化问题的产生，是因为中国实行了城乡户籍制度的二元政策，还有相应的土地政策，以及一套管理体制，这导致城乡要素很难自由流动，导致改革30多年后的今天，城乡利益被固化，城乡居民享受着不平等的公共服务。
这一差距已经被一个个分割的行政体制、行政区域固化了。
城镇化的政策，就要解决2亿多农民工及7000万城镇间流动人口，通过户籍制度改革，通过稳步的农民工、外来人口的市民化进程，来解决他们的公共服务，把他们长期消费的兴趣，从农村转向城镇，从原住地转向就业地，真正带动消费、带动市场，进而带动整个国民经济的消费提升。
城镇化会触及利益结构调整
2012年年底的中央经济工作会议对城镇化提出四方面的要求，包括要提高城镇化质量，要构建科学合理的城市格局，要有序推进农业转移人口市民化，要把生态文明理念和原则全面融入城镇化全过程等。
李铁表示，推进城镇化，要改革，包括户籍制度、土地制度等改革在内，要可持续发展，不免要涉及现有的利益结构，包括涉及已经享受到城镇高水平、高质量服务的广大居民的利益。至于很多人关心的土地制度改革，也面临着问题。
真正的土地出让要解决政府的公共服务和基础设施建设。国外金融通过价格机制、多元的投融资体制和提高基础设施的运营效率来解决还款问题，不动产税可以解决长期的投入还款，而我们目前的土地出让收入要维持低价格的运转，维持高等级城市优质公共服务的低价格水准和城镇户籍居民利益。
这个层面的改革，不仅是土地（制度）改不改的问题，而是敢不敢动城镇居民利益蛋糕的问题。
李铁认为，最重要的是下决心。既然城镇化带来的改革已经提了出来，就要真正了解城镇化是什么，要认真考虑改革产生的结果。
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工商联房地产商会创会会长聂梅生
房地产行业将稳步增长
聂梅生曾任建设部科技司司长、建设部住宅产业化办公室主任，一手创办了中国行业影响力的工商联房地产商会，推动了中国住宅产业化、房地产金融等行业前沿领域发展，一直在为中国房地产的健康发展提出建设性意见和实质性探索。
她冷静思考，潜心钻研行业难题，习惯用数据说话，直言不讳。她被称为房产界的女中豪杰，是一位严谨而理性的学者。
房价不会大幅波动
新京报：2013年房地产行业总体的发展趋势是怎样的？
聂梅生：应该是稳步增长，不会出现大幅度跳跃式增长，房地产行业总是跟随经济周期的变化而变化。
大家都在预测，2013年的经济增长幅度在8%以上，偏向于稳定增长，所以房价不会成为很大的压力，它不会脱离经济基本面去突飞猛进涨房价。
2013年也不会出现大量的货币宽松或者通货膨胀，经济没有出现大幅波动，房价也不会跟着经济大幅波动。
新京报：房地产行业会潜伏一些危机吗？
聂梅生：2012年中国经济向好，没有出现异动，不过在房地产行业，也出现了个别地区泡沫化的现象，比如温州、鄂尔多斯。
产生的原因主要是货币量太多，资产的价值不值那么多货币量。这两个地区都是民间资本比较活跃的地区，因为缺乏投资渠道，资金都涌向房地产，随着民间融资的开发和实体经济的恢复，这一房价泡沫化现象也将得到抑制。
但这仅仅是个例，并不说明现在房地产行业已经泡沫化。同时也应该注意引导民间资本的投资。
调控成果来之不易
新京报：对于房地产调控的未来走向，你是如何判断的？
聂梅生：2008年金融危机对全球经济造成重挫，中国也采用刺激房地产的政策来救市，这也导致了2009年、2010年房价大涨，行业经历了大起大落。
房地产调控经历了各种手段，从今天来看，市场越来越平稳成熟，房价过快上涨的势头得到抑制，这也是调控来之不易的成功，避免了房地产行业的硬着陆。2013年房地产调控政策不放松，同时也应该建立起长效机制。
房地产行业的症候在于土地政策
新京报：中央提出新型城镇化的方向。城镇化对于土地市场的影响在哪里？
聂梅生：城镇化是中国的内需潜力所在，不解决农村问题不能实现城镇化，农村问题中不解决土地问题也不能实现城镇化。
现有的土地供应商只有政府一个，垄断的结果必然导致地价的上涨。可以说，房地产行业的症候在于土地政策。中国内地只能在国有建设用地上建设商品房。
国家早就提出来农村集体土地与国有建设用地同地、同权、同价，如果农村土地能够实现流转，形成土地供应制度的双轨制，也能使市场商品房供应增加，平抑地价、房价。
新京报：土地双轨制是否会影响到地方的土地财政？
聂梅生：这就要看政府是如何打算的。如果随着土地供应量的增加，商品房建设的量上来了，政府可以通过经营环节收税，财政收入也不会受到大的影响。
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