[摘要] 我国房地产发展“政策市”特点明显。回顾十年，梳理脉络，出现最多的关键词是“调控”，而这背后均是房价的阶段性上涨。贯穿十年的诸多政策如“18号文”、“8·31”大限、“国八条”、“90/70”、网签、限购令等政策都成为十年楼市发展的节点
在2002年土地市场的“拍”就开始酝酿，直到2003年底，“世纪拍”大兴黄村(社区网论坛商铺)卫星城北区1号地才登场开拍。我国房地产发展“政策市”特点明显。回顾十年，梳理脉络，出现的关键词是“调控”，而这背后均是房价的阶段性上涨。贯穿十年的诸多政策如“18号文”、“8·31”大限、“国八条”、“90/70”、网签、限购令等政策都成为十年楼市发展的节点。
“18号文”给房地产正名
点评：从“121文件”到“18号文”，房地产商从垂头丧气变成欢天喜地。住房供应结构的导向性变化，影响持续到今天。
“顺驰地王”横空出世
在2002年国土资源部公布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》后，土地市场的“拍”就开始酝酿，但直到2003年12月8日，“世纪拍”大兴黄村卫星城北区1号地才登场开拍。“拍”成就了当年顺驰与孙宏斌的名气。9.05亿元的高价，让当时所有人都记住了顺驰与孙宏斌。
点评：土地“招拍挂”，必将终结协议出让的历史。拍出了公平，也拍出了一个个地王。
“8·31”大限
2004年，国土资源部和监察部出台《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，明确8月31日以后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。“8·31”大限，正式结束了靠“关系”拿地的时代。对于房地产企业格局产生了“洗牌”式的影响。同时，“8·31”大限将土地出让权、一定程度的“定价权”集中到政府手中。
点评：“8·31”大限，限住了曾经的“暗箱操作”，打开了房企靠实力竞争的大门。
紧锁“银根”调控来临
2004年2月28日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会议提出必须把解决房地产投资规模和价格上升幅度过大的问题，作为当前加强宏观调控的一个突出任务。随后，商品房开发资本金比例从20%提高到35%。2004年10月，央行开始加息。房地产企业资金开始遭遇挑战。
点评：此次调控是针对首轮房价高涨，当时市场对调控并不敏感。
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