[摘要] 楼市调控正酣，债台高筑、资金匮乏的中国房地产企业今年可能会面临重新洗牌的局面。如果真出现这种情况，一些外部投资者正在准备大举介入。很多外部投资者瞄准较小的城市，那里的地价比上海和北京等大城市要低。近年来，中国大力推进中西部地区的发展，以便将目前南部和沿海地区的发展重心扩大到更广范围。
楼市调控正酣，债台高筑、资金匮乏的中国房地产企业今年可能会面临重新洗牌的局面。如果真出现这种情况，一些外部投资者正在准备大举介入。
外资蠢蠢欲动
在内地和香港房地产企业主动与其接触后，法国保险公司安盛旗下的房地产企业正计划在今年首次投资中国市场，并计划未来五年内在中国市场投入20亿欧元（约合26亿美元）的资金，其主要布局在北京和上海等大城市。
德国资产管理公司SEBAsset Management AG说，尽管中国房地产业增速放缓，但该公司希望在中国房地产市场再次投入4亿美元的资金，重点关注重庆等西部城市的住宅和商业地产项目。
包括香港的ARA Asset Management以及中国内地的中信资本在内，其他公司也在计划进行投资。
AXA Real Estate亚洲业务负责人Frank Khoo说，今年晚些时候可能是买入的良机。
国家统计局发布的数据显示，今年2月，70个大中城市住宅销售均价连续第五个月出现环比下滑。
受累于经济繁荣时期背上的债务负担，许多房地产开发商已经放慢了开发活动。
私人数据提供商中房指数系统的数据显示，今年2月，中国房地产开发商在300个内地城市共计从政府手中买入2023幅地块，比1月下降28%，较去年同期下降27%。
华瑞打算出售中环广场
许多投资者希望物业降价抛售的局面能随之出现。
已有迹象显示，这可能不是奢望。今年1月，绿城中国控股有限公司同意作价5100万元人民币，将其位于东部城市无锡的一个住宅及商业地产项目51%的股份，出售给另一家开发商融创中国控股有限公司。去年年底，绿城中国还将其在上海外滩的一个商业地产项目10%的股份出售给SOHO中国有限公司。
知情人士透露，在新加坡上市的华瑞中国地产信托（Treasury China Trust，简称华瑞）最近几周打算出售其在上海的一处商业楼宇中环广场。华瑞上个月曾宣布将推迟派发股息。
至少到目前为止，开发商一直对很多的楼盘捂盘惜售，他们希望在自己的债务变得过重之前，政府会放宽对房地产业的限制。
瑞银环球资产管理（UBS Global Asset Management）大中华区房地产负责人陈李健说，近几个月，他们看到更多的经纪商希望向其介绍交易，但卖家表现得还不够迫切，“目前交易还不够有吸引力。”
外部投资者拥有放眼长远的有利条件。
很多外部投资者瞄准较小的城市，那里的地价比上海和北京等大城市要低。近年来，中国大力推进中西部地区的发展，以便将目前南部和沿海地区的发展重心扩大到更广范围。
分析人士和基金经理说，2012年下半年，他们预计会出现更多低价资产，这样他们仍有希望实现约15%～20%的目标。
龙洲经讯（GK Dragonomics）分析师Rosealea Yao说，在低点买进，这是这类投资者的宗旨。
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适当降低目标
诚然，若要出现这种情况，前提是中国决策层最终取消限购令。中信资本房地产业务主管程骁远说，近日他们看到银行开始向首次购房者提供优惠房贷利率。他还说，长远来看，商品房仍有市场。他在谈到中国保障房建设时说，政府不能不停地建保障房。
德国基金管理公司SEB Asset Management董事总经理Chua Choy-Soon说，目前的低迷形势是由政策引导的放缓，楼市刚性需求依然存在；中国城市化率刚过50%，仍低于城市化率在60%～70%的工业化国家；从这些数字来看，楼市需求会增长。
与此同时，一些投资者向房地产市场面临的挑战低头了。
程骁远说，他所在公司设定的目标为15%～18%，低于此前20%～25%的。相比前几年更快的速度，成交量开始时可能增长缓慢，已经降价的开发商在楼盘大量上市时可能会降低。“我们需要把眼光放长远，我们不是在炒股，我们也不够聪明，难以准确预测市场点。”
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随着部分中资银行在首套房贷利率上出现折扣优惠，近期一些外资银行也不“淡定”了。
受到政策监管层送来的春风，除了中资银行，外资银行在首套房贷上有什么举措呢？《每日经济新闻》记者了解到，近期多家外资银行对于资质良好的房贷申请人开始实施首套房贷利率折扣优惠，部分优惠可以达到九折。
首付三成、九折优惠
《每日经济新闻》记者了解到，外资银行首套房贷一般执行基准利率，对于部分认定的优质客户首套房贷款可以优惠，比如花旗银行北京长安支行员工表示，对于工作稳定、个人信用记录良好、还款能力强的客户，首套房贷利率可以打九折。
汇丰银行和恒生银行等外资银行也存在类似的首套房贷利率优惠。汇丰银行的客服人员向《每日经济新闻》记者表示，该行首套房贷首付三成，利率可在基准利率基础上适当下浮，部分优惠可以申请到九折。下浮的比例和申请人的房屋质量、价格以及资信挂钩。
恒生银行北京分行房贷工作人员则表示，一般情况下，100万元以上的贷款额度才能给予九折优惠。
目前，不少外资银行对贷款审批流程进行简化以提高审批速度，例如，法兴银行承诺在申请材料准备齐全、符合要求的情况下，2个工作日之内就可以得到答复。
不过也有外资银行表示，只有客户才能申请到贷款额度，甚至有外资银行已停止房贷业务。渣打银行客服人员称，从去年10月渣打就已暂停个人房贷业务，仅开放外币房贷业务。
据媒体报道，一份汇集中国住房城乡建设部等七部门意见的报告称，今年要保持首套住房贷款政策稳定性，督促银行业金融机构支持居民家庭购买首套普通自住房。该报告表示，今年在坚决抑制不合理住房需求的同时，保证首套住房贷款供给。
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