[摘要] 上市公司2011年报这几天陆续公布。沪深两市共有32家房企公布年报，数据显示，负债总额增幅达到30%，12家资产负债率超过或接近70%，其中万科由之前74.7%上升至77.1%。仅看这一个指标，可见房企日子仍无起色。
上市公司2011年报这几天陆续公布。沪深两市共有32家房企公布年报，数据显示，负债总额增幅达到30%，12家资产负债率超过或接近70%，其中万科由之前的74.7%上升至77.1%。仅看这一个指标，可见房企日子仍无起色。
原因也简单，一方面，楼盘销售遇滞，资金回笼受阻；另一个方面，外部融资环境较差，银行分外“歧视”开发商。结果自然是，房企负债率上升，资金捉襟见肘。不过，企业负债中包含了存货，负债率上升暗含存货增加的因素，尚难全面反映企业资金面状况。
其次，房地产开发投资额。2011年，房地产开发企业资金来源为83246亿，显著大于61740亿元的房地产开发投资额。但关键要看增幅。2011年资金来源增幅约为15%，但房地产开发投资增速却高达28%，花钱的速度几乎是来钱的两倍，所以开发商还是很差钱。
再次，商品房销售金额。卖了多少房子，收回多少资金，才是决定开发商资金面宽松与否的内生性因素。2011年，商品房销售额59119亿，比上年增长12.1%，增速回落6.8个百分点，而且是连续两年回落，并连续两年大幅低于房地产开发投资增速。这意味着，卖房子的速度，跟不上花钱的速度。如果看值，则59119亿元的卖房钱，低于61740亿元的花钱额。虽然这些统计口径并非完全针对同一开发商群体，但仍能反映房企资金不宽裕的事实。
总体而言，经过多指标测算可知，2011年开发企业的资金面，是2009年以来最紧张的一年，但情况略好于2008年，堪称自2001年以来次差的一年。而且，坏日子还没有到头。
按照当前数据表现，一季度GDP增幅还将继续下滑。2011年12月末，人民币贷款余额同比增长15.8%，今年2月末同比增长15.2%，可见一季度贷款增幅比去年四季度更低一些。虽然去年四季度以来银根持续宽松，但总体信贷规模仍远低于2009年一季度。况且，房地产开发贷款仍是限制的重点领域。按银监会指导方针，今年开发贷仅定向保障房和普通房项目宽松，大部分中高档住宅项目难解资金之渴。关键是，今年1-2月份，商品房销售额由去年12.1%的正增长，突然转为同比下降约21%。
据此，预期今年上半年，开发商资金状况还将进一步恶化，有可能较2008年底的情况还要差些。在外部融资环境难以显著改善的情况下，房企通过降价促销回笼资金，依然是缓解资金压力的主要路径。新一轮打折降价潮，或将在未来一段时间大范围持续展开。这将有助于房价趋于合理回归。
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（钱江晚报）因为两个楼盘的贴身“价格肉搏”，此前一直在低迷状态中徘徊的杭州楼市突然热闹起来。本次“价格战”，以“刀刀见血”的凌厉之势，再度引起讨论。在价格进一步下行之后，开发商说自己已经“跌破成本价”，难道它真的是赔本？购房者更担心的是，降价之后的品质能不能保障，杭州楼盘整体开发品质会不会下降？还有业内人士担心，已经贴地飞行的开盘价格，究竟能换回多少成交量？
疑问一：开发商真的在“亏本”卖房吗
现在卖的房源不赚钱，不代表整个项目不赚钱
比如，顺发吉祥半岛。该楼盘首开房源的起价15800元/平方米，均价17800元/平方米，而2009年开发商拿地时，其楼面地价达到了10138元/平方米。
和顺发同一天拿地的名城公馆，楼面地价9919元/平方米。受吉祥半岛低价开盘的影响，名城公馆也迅速做出回应：已开盘房源再推三重优惠，优惠后起价约16198元/平方米、均价18500元/平方米，打到7.7折。
再往前，龙湖香醍溪岸推出单价5700~5800元/平方米的公寓，而该地块去年8月份拿地时的楼面地价为2153元/平方米。
这些楼盘的账是可以算一算的，吉祥半岛和名城公馆都是石材干挂，楼盘内的其他配置也不错，除去固定的楼面地价，再加上基本建安成本3000~4000元/平方米、税费成本2000元/平方米，以及财务成本和营销费用，现在的售价顶多是保保本，而龙湖香醍溪岸则差不多属于亏本卖房了。
难道现在的开发商真的是在做亏本生意？
“其实这只是表面的东西，首开不赚钱不代表整个项目不赚钱。”建工房产副总经理高贤林认为，开发商可能是为了先回笼一批资金。
“像名城公馆和吉祥半岛这样，同个小区有高层、排屋和部分底商的时候，其实不能按照整幅地块的平均楼面地价来测算成本。”一位不愿透露姓名的开发商表示，从单位成本上看，普通排屋和高层的建安费用差不了多少，但是排屋售价高，是整个项目的盈利点，另外底商也是重要的盈利部分。
“另外，我们说的建筑面积都是地上部分，地下部分没有包含进去。”这位开发商分析说，地下车位部分开发商可以销售，这样也大大稀释了单位土地成本。
因此，表现上看，开发商目前的售价确实只够保本了，但车库和底商基本是纯盈利部分。事实上，在过去楼市不景气的年份，开发商同样也只靠底商和车位来赚钱。以广宇开发的河滨公寓为例，当年该地块是2000年的地王之一，2002年开盘时，住宅价格仅能保本，最后靠配建的底商赚到了钱。
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疑问二：楼盘品质有没有保障
律师建议，买房时留好开发商的宣传资料
对购房者来说，房子价格降了是好事，万一品质也跟着降可不是好事。这样的情况不是没有发生过，前段时间杭州某楼盘低价入市之后，原先宣传中的石材干挂变成了真石漆，让不少购房者有点被忽悠的感觉。
“大的方面应该是不会有太大问题的。”某城北开发商认为，低价入市的楼盘，“加分”动作肯定会少一些，“比如说，原先定的大树木，变成了小树苗，甚至是变成草皮了，这都是非常可能的，在商言商么。”
同样选择在近期开盘，但仍坚持最初定价的一位开发商私下表示，他们将自己楼盘的成本和其余几个低开楼盘做过比较，“抛开地价不说，如果我们按照他们的成本来做测算，很多地方的配置是会缩水的，比如说不锈钢用材，原先用的是1.2毫米厚度的，如果换成1.0毫米的话，购房者完全看不出来，不过成本却可以省不少。”
不过，也有开发商认为，如果按照现6000~8000元/平方米的成本测算，楼盘的品质已经可以做得不错了，无非是赚多赚少的问题。
“在这个行情下，价格是重要因素，但不是标准。”高贤林也认为，买房应该是一个综合考量，“综合自己的购买力、房子的保值性等各个方面。”
浙江海浩律师事务所李慧律师认为，购房者对房屋品质的要求主要分为两方面，一为房屋质量，二为房屋配套设施。“规避房屋质量上的风险，建议寻求专业机构或人员的帮助，做购前的质量自检。若购买后，认为质量有问题的，则让鉴定机构出具鉴定报告，然后诉讼。”李慧建议购房者，为了规避房屋配套设施上的风险，应该留好开发商的宣传资料，甚至用视频的方式记录售楼人员的楼盘介绍。因为这些信息中必定有关于楼盘配套的介绍，如果这些信息是具体明确的，则很有可能构成等同于合同约定的效力，一旦发生纠纷，这些资料均可作为开发商违约的证据。
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疑问三：购房者买不买单
价格放得低，的确撬动了市场
价格能不能被市场接受，购房者买不买单，最后还得用成交量来说话。在价格相差无几的情况下，吉祥半岛和名城公馆不约而同地对外“放风”：差不多卖掉了八成。
这样的结果基本上算是意料之中。记者上周末去吉祥半岛的售楼现场时，上市的总共有300多套房源，但排队拿号的购房者已经有700多个。而在名城公馆的选房现场，同样也来了五六百个意向购房者。一位给儿子准备婚房的赵先生告诉记者，桥西、大城北、申花都是他的选择范围，不过最终的标准还是落在了价格这个硬杠杠上。“总共准备的钱只有这么多，总想买面积大一点的。”
实际上，除了一部分原先就关注该区域的客群之外，不少购房者都是被低价吸引过来的。
“本来我们预计能卖掉五六成，后来被桥西分流掉了一部分客户。”欣盛房产总经理李晓桃坦言，东方福邸上周末开盘的90平方米跃层房源，预定了差不多三成。东方福邸所处的申花板块紧挨着桥西，受到的影响不言而喻。
和名城公馆相隔不远的某楼盘负责人直言，桥西板块的价格战对他们的影响很大，“最直接的影响是，城北板块的所有购房者都被吸引过去了。”该负责人甚至表示，不排除接下来加入价格战的可能。
怎样的价格购房者才愿意买单，一切留待透明售房网的数据检验。
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