[摘要] 除了抓紧促销卖房外，大规模到付资金正重压房企资金链。来自机构的数据显示，今年将迎来房地产信托产品到期兑付高峰期，3月将为今年第一个兑付小高峰。
除了抓紧促销卖房外，大规模到付资金正重压房企资金链。来自机构的数据显示，今年将迎来房地产信托产品到期兑付高峰期，3月将为今年个兑付小高峰。国际知名评级机构标准普尔在近日发布的报告警告说，中国房地产市场严酷的运营环境、越来越大的再融资风险，正在将当地房地产开发商推向降级边缘。
兑付高峰期本月来临
国泰君安近日发布的报告显示，2009年调控之前，每季度房地产信托平均发行额不足100亿元；2011年第二季度达到峰值，单季度发行规模达1226亿元。截至2011年末，房地产信托余额达6882亿元的高峰。
此外，房地产信托的水涨船高。中国利得财富管理研究院特邀研究员姜晨给出的数据显示，房地产信托产品走高，去年三季度房地产信托的平均率为10.19%，较其他产品平均率高出1.9个百分点。
多家机构预测，今年将迎来房地产信托产品到期兑付高峰期。中金公司统计数据显示，2010年和2011年新增房地产信托估计为5000亿元，占到存量信托的70%。由于房地产信托产品的期限多在1.5年到3年之间，尤以两年期限的产品居多，所以2012年到期的房地产信托产品兑付规模较大，达到1172亿元，其中今年3月、6月、7月和8月为兑付高峰。
国泰君安预计，2012、2013年房地产信托总到期规模分别为2000亿元、2200亿元,其中2012年到期规模为2011年的4倍，兑付高峰自2012年一季度将持续至2013年下半年。
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“信托产品的‘命门’是到期兑付时间刚性，即必须准时兑付。因此房地产信托面临的风险是销量下降会直接影响资金流动性，进而影响准时兑付。”大型企业偿付能力基本不存在问题，中小型企业到期偿还本息还存在较大的不确定性。
面临巨大兑付规模的房地产企业与信托公司共同承担巨大压力。近日，杭州工商信托公告称其旗下的昆仑置业丁桥投资项目集合资金信托计划提前18天清算，而刚刚过去的2月份，就已经有天津信托、山东信托、华润信托、杭州工商信托、江苏国际信托、华宝信托、中诚信托、中融信托等多家公司，或公告或被证实有房地产信托计划提前清盘。
北京、上海、天津和重庆四大产权交易所挂牌交易的房地产项目正在急剧增多。中原市场统计数据显示：并购案例激增与房企资金链紧张不无相关，不少中小房企在产权市场转让股权、债权，抛售房产、在建项目等实物资产实属不得已的“断腕”求生。今年2月房地产规模股权变动超过13宗，交易金额31.7亿，同比12年同期6宗12.5亿分别上涨53.8%、153%。
大房企风险可控
除了中小房企外，随着房地产企业2011年年报的陆续公布，大型房企的资金安全问题也被广泛关注。
国泰君安报告显示，2012年到期规模较大的有中华企业、万科、金地集团、福星股份、阳光城等。分别为44亿、43亿、24亿、20亿、18亿。从30家上市公司的统计数据来看，2012年到期的项目数达61个，到期规模为318亿元，从3月开始进入偿付高峰。
3月8日，在雅居乐2011年全年业绩发布会上。针对今年到期贷款中有26亿信托项目，雅居乐主席陈卓林表示：“因为信托的利息比较高，从买地计划和稳定发展来看，我们也希望能将银行贷款转换过来，之后我们不希望做太多。”
“信托占远洋整个债务比例的数量很小。而且远洋地产做信托比较早，大多数都是在2009年，调控之前就做了。现在公司大部分信托已经做完了展期。我们的信托成本最初只有7%到8%的财务成本，延期的条件大概是利率不少于10%左右。所以，这对远洋地产的财务结构并不构成任何的影响。”在3月16日远洋地产召开的2011全年业绩发布会上，远洋地产行政总裁李明表示。
报告显示，从信托到期资金占房地产行业销售收入占比看，2012年集合类房地产信托本息到期占房地产行业销售收入的3.75%；若考虑千余亿的单一类地产信托到期占房地产销售收入的5.55%；2012年本息合计到期规模约占房地产销售收入的6.04%，预示房地产行业整体兑付压力不大，风险可控。
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事实上，在资金重压下，不少上市内房企开始通过其他融资方法来解压。
雅居乐3月14日发布公告称，已与汇丰、渣打以及瑞银订立购买协议，发行7亿美元2017年到期优先票据，票据票面利率为9.875%，发售价格为票据本金的99.903%。公司预计将所得款项用于新购土地、再融资及补充一般运营资金。
3月16日，合景泰富发布公告称，公司及附属公司担保人已与巴克莱、汇丰及渣打银行就票据发行订立购买协议，将发行于2017年到期、本金总额4亿美元的优先票据。2月中旬，中国海外也发行了5亿美元的债券，票面利率为4.875%。
标准普尔于3月12日发布一份亚太地区获评级房地产公司的排名表，30家中资开发商中16家的展望为负面或评级列入负面信用观察名单，而位居亚太区排名后列的也基本都是中资开发商。中资开发商面临日益加剧的财务压力。
标准普尔在3月8日发布另一份报告中曾称，中国房地产市场严酷的运营环境、越来越大的再融资风险，正在将当地房地产开发商推向降级边缘。该机构信用分析师符蓓说，由于贷款机构和投资者对于更高风险信贷的态度趋于谨慎，一些中小型开发商将面临更困难竞争态势。
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（南京报业网-金陵晚报）去年一度销声匿迹的房产信托今年重现火爆。数据显示，今年前两个月，房产信托发行数量占比达到18.35%和22.15%，火爆势头直逼去年。据统计，今年将有2500亿规模的房地产信托到期兑付，仅3月份就有147亿到期兑付。面对巨大的兑付压力，一部分房企启动上市融资计划，一部分房企则选择信托融资以旧还新。近日，多家房企向银行质押股权，用以贷款融资；而信托公司则摩拳擦掌，备战房产并购业务。
房企兑付小高峰来临
房地产信托提前清盘的阴霾正在扩散。据不完全统计，仅2月份，已有天津信托、山东信托、华润信托、杭州工商信托、江苏国际信托、华宝信托、中诚信托、中融信托这8家信托公司，或公告或被证实有房地产信托计划提前清盘。
事实上，今年2月份只是房产兑付的前奏。3月份，房产信托将迎来次兑付小高峰，兑付额度高达147亿，面临兑付的房地产公司将承受较大的资金压力。此外，今年6月、7月和8月这3个月份将是接下来的3个兑付高峰期。数据显示，今年总共要兑付的房产信托达到2500亿元。
金证券记者了解到，今年以来，为应对兑付小高潮，房企或向银行或上市公司融资、或向信托公司再次发起信托，又或降价卖房。而前面两种方式是房产企业采用的比较多的方法。
近日，合景泰富地产发布公告表示，建议发行担保美元定息优先票据的国际发售，票据所得款项拟用于投资项目及一般企业用途。新加坡交易所已原则上同意该票据的上市及报价。
3月13日，华远地产(华远九都汇)透露其全资子公司北京华远置业拟于今年向北京银行贷款14亿元。值得一提的是，就在3月1日，华远地产刚刚发布公告称，公司第二大股东华远浩利重新将所持有的公司流通股12.72亿股股权质押给民生银行，继续用于为华远集团向民生银行贷款1.3亿元提供担保。
房企信托融资占比达两成
据了解，在刚刚过去的两个月里，房地产依然是信托资金投向的行业。数据显示，1月份共发行房地产信托产品29款，占信托发行总数量的18.35%。2月房地产信托产品共35只，占比22.15%。中国利得财富管理研究院指出，虽然房地产信托的发行受到限制，但是这在短时间内并不能改变房地产信托在信托行业中的老大地位，其惯性投资需求依旧十分旺盛。
记者在一家网站上看到，近期正在发行的产品中，超过半数为房地产信托，期限1年期到5年期不等，而率日渐走高。金证券记者注意到，目前正在发行的房地产信托的率普遍以11%为起步价，有的甚至更高。
中融信托公司的渠道人士告诉记者，从去年年底开始，一些信托产品为了逃避监管，以投资工商企业、股权质押、特定资产权为包装，以关联公司的上市股权、地产等做质押进行融资，其本质是与去年一度被禁的房地产信托是一样的。
诺亚财富投资顾问沈湘玲接受金证券记者采访时表示，面对快到到期兑付的信托资金，开发商和信托公司谁也不想看到违约的情况出现，因此，为了支付信托资金，许多开发商要么降价促销，尽快回笼资金，要么，借旧还新，通过信托渠道进行再融资。
一家信托公司的人士向记者透露，一些抵押比例高，且率高的产品，往往几个就被抢空了。
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