[摘要] 2012年开年之初的楼市多了些许扑朔迷离的味道，各级政府、经济学家、房地产商态度无一，见解不同，房地产行业也面临着新一轮的洗牌和融资应对。关于未来房价的走向趋势，社会各界众说纷纭，类似或者截然相悖的各种观点也甚嚣尘上。
2012年开年之初的楼市多了些许扑朔迷离的味道，各级政府、经济学家、房地产商态度无一，见解不同，房地产行业也面临着新一轮的洗牌和融资应对。关于未来房价的走向趋势，社会各界众说纷纭，类似或者截然相悖的各种观点也甚嚣尘上。
在这种前所未有的复杂环境下，普通购房者不禁要问，现在是否已经是置业的时机？房价会不会继续沉底？几乎所有购房者都担心错过此次抄底，又对未来的楼市进程怀有幻想碎念。各地开发商也在拼尽全力地轮番举行各式各样的促销活动，“特价”、“优惠”、“一成首付”等类似的关键词频现江湖，在变化无穷的楼市博弈里不断撩拨着购房者的脆弱神经，导致当前的刚需置业人群已经陷于深度观望。
一个决定对错与否，可能在未来的某天得到验证。有的人会为当初的高瞻远瞩而无限欣喜；有的人会为曾经的畏首短视而捶胸顿足。无论怎样，作为普通购房者，在没有超常市场洞察力的前提下，只能立足当前，对比过去，在统筹分析中给自己下一个在目前看来明智的决定。
笔者认为，购房时机已经来临，未来房价或有起伏，但考虑到中国人口基数不可避免而且是相当长时间都无法消除的影响，大部分人对于购房的刚性需求将推行房价在当下的区间里进行小幅波动，当前市场规律将很难使房价回落到世纪之初的形态。购房者必须结合实际慎重恒量自己的购买力与置业时机，在持币观望和果断出手之间做出抉择。
国家政策打压
两会刚刚结束，无论从会议进程中国家对于房产调控的屡次强调，还是会后温家宝总理答记者问时的再次重申，都说明政府对于宏观调控的坚定信心。可以预见，今年限购政策仍将持续并发挥作用。
本轮房地产调控主要是采取限购和限贷等针对性措施抑制投机和投资性需求，去年9月以来调控效果开始逐渐显现。百城房价数据显示，目前均价已回落1.3%，但回落幅度有限，“远远没有回到合理价位”，今年房地产调控不会放松。当前，内外需求放缓显著，宏观经济出现一定的硬着陆风险，我们几乎可以肯定房地产调控不会继续加码，2012年的房地产调控或将是不紧不松的一年。
面对当前经济下行风险的加大，市场开始出现房地产政策微调的预期。若经济硬着陆迹象明显，政策调整将首先集中在货币信贷宽松上，放松房地产调控的可能性小。即便房地产调控出现一定程度的调整，其重点也是有序释放刚性需求，对投机和投资性需求的抑制不会轻易放松。
考虑到欧债危机带来的全球经济衰退风险和房地产投资对中国经济增长的贡献，在全球经济吃紧的态势下，决策层应该不会允许房价出现大幅调整，即便小幅调整也主要以一线城市为主，二三线城市次之，三四线城市受到的影响或较小。
银行利率优惠
2011年第四季度，由于资金紧张等原因，部分银行首套房贷款利率执行基准利率上浮5%－10%，大大增加了首套房的购房成本，令需求者措手不及。但今年年初以来，随着银行信贷额度的增加，银行房贷政策也发生了微妙变化。
近一段时间以来，以国有四大行为首的各家银行都相继下调了首套房贷款利率，部分银行在基准利率基础上还会有额外折扣优惠，这也是地产寒冬中金融机构为刺激住房消费，合理化出台贷款政策，大大降低了刚需人士的购房成本。
地产企业信贷吃紧
纵观楼市，在调控影响下随处可见楼盘打折促销的广告，而且打折促销也带来了实际的效果，确实拉动了销售，因此越来越多的开发商开始加入到降价的阵营当中来；一线房企万科、恒大掀起的是范围的降价促销，随后中小开发商的跟进，优惠幅度渐次加大，逐渐引发整个行业的跟风。根据目前市场情况看来，下半年打折促销或许将成为楼市常态。
出现这样的情况除了政策的持续打压之外，现在地产企业信贷吃紧也是一个关键因素，为防资金链断裂，快速回笼资金才是明智之选，内部卖房也是不少公司为蓄积开发资金的一种手段。遭遇淡季，身处微妙期的众多房企在面对持币观望的购房者讲求战术性的营销策略，以抢得市场。有买房者建言开发商，市场需要更直白的真实惠，大家都能省点精力。
由于地产企业在上一轮的调控中积量太多，而2010年下半年房地产信托产品进入发行高潮，产品平均期限为1.9年，也就是说今年将成为地产企业的还债高峰，对于资金流的需求可谓紧之又紧。因此，在调控难有放松，销售回款日渐困难的情况下，今年房企的资金链仍显吃紧。为此，不少房企纷纷展开新一轮融资，以缓解资金压力。而这也会刺激本轮的房价下行或还将持续一段时间，但具体何时触底，没有人会给出准确的说法。
买房在自己需要并且资金许可的情况下，看到自己中意的房子就要果断出手。任何人都希望买一个经济实惠的房子，但如果一直觉得房价还有下跌空间而去等的话，那么你永远都买不到称心的房子。我们往往犹豫的时间里看中的房子就会被别人买去。所以如果现在有看中合适的房子可以果断出手，还可以就当前的政策和经济形势跟商家限度地谈价格，而市场一旦好转，议价的主动权就会掌握在别人手中。
试图看透楼市真相，摸清市场的底细，那只是一个愿望，是每一个业内人士为之揣摩努力的方向。而实际的真相和预见只存在或建立于当下，过去或有点滴关系，未来则充满各种可能。我们曾经决定的，从未解释过现在的处境；我们现在决定的，对于未来也可能半点意义都没有。
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