[摘要] 统计数据显示，7月新建普通住房在稳定成交的同时价格继续稳中有降。与此同时，7月份，以公园1872、西山壹号为代表的一批均价在4万元/平方米以上的高端项目也实现了集中成交。
统计数据显示，7月新建普通住房在稳定成交的同时价格继续稳中有降。与此同时，7月份，以公园1872、西山壹号为代表的一批均价在4万元/平方米以上的高端项目也实现了集中成交。专家表示，高端项目集中成交不能逆转目前北京楼市整体稳中有降的大趋势，当前北京市场普通住宅和高端项目成交看好，中端产品成交冷淡，市场呈现出两头热中间冷的局面。
豪宅项目发力
自从调控以来，京城的豪宅市场成为调整的重灾区。
“一般豪宅的购买者全是多套房的拥有者，因此限购政策对其影响最为严重。”亚豪机构策划部副总经理韩乐向记者表示。
记者了解到，从今年2月调控加码以来，北京公寓豪宅市场就出现了大幅震荡，今年3月成交面积一度低至4.2万平方米，之后数月一直处于一上一下的震荡调整过程中，成交量不温不火。在整个上半年，只出现了金茂府、中海九号公馆两个代表的热销高端项目。直到7月份随着公园1872、西山壹号两个项目的出现，北京豪宅市场不温不火的情况才得以改变。
据亚豪机构统计数据显示，北京同期在售的报价超过4万元/平方米的公寓豪宅共有71个，其中33个项目在7月实现了成交，比6月减少了8个。但是33个项目累计成交公寓豪宅502套，成交面积9.9万平方米，成交套数环比6月增加5.9%，由于大户型公寓成交量激增，面积增幅达到了50%。
7月33个公寓豪宅项目的总成交金额为42.2亿元，比6月增加了11亿元，环比增幅35.3%，而当期的成交套数仅增长了5.9%，可见单套豪宅的成交总价显著增大，7月成交的502套公寓豪宅的套均总价为840.2万元，为有史以来。
亚豪机构副总经理高姗分析，CPI连创新高，6月“破6”，是货币泡沫，而非资产泡沫，因此购置资产是货币保值的不错渠道。7月中国再度进入加息周期，尽管对于豪宅买卖双方的影响无疑都是负面的，但在股市受到国际经济明显牵制、不确定性因素陡增的情况下，楼市作为吸纳过剩流动货币的另一个水池，优势明显，而且日益深化的调控明显弱化了泡沫的膨胀程度，因此购置豪宅，尤其是豪宅成为了实现资产优化增值的渠道。
普通住宅稳中有降
一边是豪宅项目成交量的突涨，另一边却是普通住宅市场的稳中有降，楼市分层愈加明显。
在经过了一年多限购政策的调整，北京楼市两头热中间冷的局面愈加明显。如单价每平方米4万元以上的公园1872、西山壹号项目，上市均为248套，认购率在70%以上，7月签约133套和74套；单价在1万元/平方米左右的乐汇家园、长阳国际城项目，销售率近100%；而2万-3万元/平方米左右的金地仰山、清水湾家园和天润福熙大道，上市以来签约率仅为13.9%、3%和4.9%。
同时随着近期受珠江拉维小镇等一批特价房影响，房价出现了持续下跌。据北京市房协统计，今年1-7月北京普通住房的价格为1.36万元/平方米，比去年全年下降8.2%。
即使剔除房协统计数据中的保障房项目，也能明显感觉到北京整体房价的下跌。根据链家地产市场研究部统计，7月新开商品房项目成交价创新低，价格为16492元/平方米，环比6月下降14.4%，7月新开期房拟售价与成交价差距为18.1%，接近调控后的值。另外，近期入市的新房项目价格也出现回落。
链家地产首席分析师张月认为，在新房库存持续高位、签约率连续走低的情况下，商品房价格变化已经由新批项目“低价入市”为主，转向新项目“低价入市”、在售项目“降价促销”并存，尤其是滞销严重的郊区价格出现明显回落，中低端项目成交均价为1.74万元/平方米，环比下降4%。另外，新入市的项目价格明显下降，如龙熙顺景(楼盘资料) 、徜徉家园的售价较前一期开盘分别下降21%和11%。
北京商品房库存量
接近11万套
7月市场的成交旺势并没有持续到8月份，根据北京市房地产交易管理网显示，8月周（1-7日）北京新房成交量为1020套，比7月周（1-7日）的2037套下降了50%。同时，认购量也有所下降，8月周北京新房日均认购量为209套，而7月份全月日均认购量为265套。
目前，北京新房库存量又一次突破10.8万套，逼近11万套。链家地产首席分析师张月认为，7月份大量低价项目入市消化了之前滞留在市场上的刚性需求，同时推动了市场成交量。而8月份入市项目价格同7月份相比并没有实质的突破，很难再吸引更多客户入市，从而也导致8月成交量出现大幅下跌。
截至8月8日，8月北京市一共有5个项目入市，而部分项目拟售价甚至低于去年年初的水平。据统计，目前8月份入市的创新园拟售均价为1.54万元/平方米，较去年3月份开盘的价格下降了6.9%。而一直热销的半岛家园拟售价也较上期价格下降3.8%。
根据中原地产的预测，在未来的一年时间内北京将有2000万平方米的供应量入市，如果限购政策依然不放松，那么房价将会出现真正下跌。
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