[摘要] 今年是“十二五”的开局之年，也是楼市调控的关键年，楼市调控的成效，直接关系着“十二五”期间经济转型的成败。针对楼市调控，各部委出台了一系列的调控政策，组合成一个“铁桶阵”式的布局，围堵楼市的疯狂，暂时阻住了楼市暴涨的步伐。
资金紧张 回笼慢融资难
而开发商之所以谨慎入市，除了是对后期市场信心不足，最重要的则是来自资金链的担忧。
目前，与房地产融资有关的资本市场、银行开发贷款、信托资金、海外债券四大融资渠道已出现“融资难”的状况。
多地出台的限购令，令市场销售业绩普遍下滑，资金难以迅速回笼。同时国家持续从紧的信贷政策让融资再添难度，如此“雪上加霜”让房地产企业在资金链上青黄不接。
上述东亚新华地产内部人士告诉记者，当前的限购令和信贷政策，对房地产开发企业尤其民企资金链的影响是空前的，“央企及大型房企资金充裕且拥有一定土地储备，在市场低迷时期拥有一定的抗打击能力，而民企及中小企业则无法比肩。”
上海某房地产研究院近日发布的《我国房地产开发企业资金状况研究》认为，一季度房地产开发企业资金状况已不容乐观，在房地产开发企业本年资金来源增速放缓、房地产开发投资高位运行、商品房销售金额增速难以大幅回升、个人购房贷款余额增速回落等系列因素的影响下，房地产开发企业资金链逐渐趋紧。研究预测，受融资环境依然严峻及资金难以快速回笼的影响，二季度房地产开发企业资金可能进入预警区间。
工商联房地产商会会长聂梅生告诉记者，房企资金吃紧的局面才刚刚开始。“目前可以检测的数据基本上来自4月份或者更早，而事实上房企真正的资金链紧张从5月份才刚刚开始，并且会一直持续到今年第三季度。”
聂梅生同样认为，房企的资金压力主要来自于限购令和信贷政策。“陆续出台限购令的35个大中城市投资比例平均是15%至20%，限购后会使整个交易量下降7%，交易额则会下降10%。另一方面，稳健的货币政策使房地产业的资金流入明显减少。从贷款利率上也可以反映出来。原来8%的利率开发商往往嫌高，现在攀至18%的高点时却抢着贷款，说明房地产企业的资金开始紧张。”
接受采访的多位业内人士一致认为，如何在资金链预警时提前做好应对之策，在市场低迷时期快速取得资金回笼是现阶段房地产开发企业需要考虑的首要任务。
价松量升 楼市僵局现松动迹象
在资金面持续紧张之下，开发商推盘意愿强烈。与此同时，受严厉调控信号引导，业主的心态也逐渐发生转变。多个热点城市近期住宅市场成交量上涨，一二手房价也持续松动。
数据库的统计显示，上周监测的35个城市中，19个城市楼市成交量上涨，9个城市成交量涨幅在30%以上，温州、蚌埠两城市涨幅逾100%。重点城市中，5个城市成交量环比上涨，其中武汉涨幅，达39.85%，其次是成都，涨幅达28.13%，南京跌幅，达30.71%。
德佑地产研究部主任陆骑麟告诉记者，在地量成交的状况之下，上周上海出现了单个项目周签约超过了200套的状况，这是在今年楼市调控以来从未有过的现象，表明了当前市场只有通过开发商主动对价格进行调整才能带动成交的回升，打破当前的僵局。
“连续几周我们已经看到，价格的调整从小规模的试探，慢慢开始蔓延起来，目前来看，调整的幅度在5%至10%这个区间。”程澐表示，随着调控的深入，政府与企业在资本市场、土地市场的博弈仍将继续，但由于政府往往掌握着更多主动权，为抢占先机布局后市，房企扩大促销范围为明智之举。“未来一段时间，价格调整的项目将增多”。
二手住宅市场方面，虽然与去年同期相比，多数热点城市二手住宅成交量仍处于低位，但环比正逐渐恢复。中原监测的京津沪深穗五大城市除天津外，成交量亦已连续两周稳步回升，总体环比升幅均在10%上下。其中，北京和上海环比升幅分别达39%和41%。
程澐认为，从一二手市场表现来看，楼市僵局已现松动迹象。她还预测，随着新房促销和二手房降价范围的逐步扩大及出台新政预期的减弱，各地住宅成交将逐步缓慢地恢复。
对于未来一段时间的房价走势，李国平预测，中低端市场会有松动，由于调控政策及保障房供应量提升等因素，房价同比下调幅度在15%以内。房价指数将出现数月的环比下跌，但就全年整体来看，仍难下跌；商品房成交均价，今年基本持平或略降，部分一二线城市会小降。
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