[摘要] 房价不降，调控不止。在前期政策累积效应不断显现的基础上，新的调控政策仍接踵而至。近日，住建部、外汇局发布通知，规定境外个人在境内只能购买一套自住房。11月16日，财政部等三部委又发布通知，规定可将现行从土地出让净收益中安排不低于10%的廉租住房保障资金，统筹用于发展公共租赁住房。
房价不降，调控不止。在前期政策累积效应不断显现的基础上，新的调控政策仍接踵而至。近日，住建部、外汇局发布通知，规定境外个人在境内只能购买一套自住房。11月16日，财政部等三部委又发布通知，规定可将现行从土地出让净中安排不低于10%的廉租住房保障资金，统筹用于发展公共租赁住房。
从陆续出台的调控措施来看，仍然是从限制不合理需求、增加供给尤其是保障性住房双线进行调控，不但增强了公众对房价下降的信心和决心，更为重要的是，将在一定程度上抵消当前通胀压力、物价上涨带来的房价反弹的预期。
“限外令”的进一步升级，首要目标就是阻断国际热钱对于我国楼市的冲击。美国目前已重启量化宽松货币政策，国际市场上大量流动性到处游荡寻找获利空间，而人民币、加息将会吸引更多的热钱流入，由于房地产是实物资产这一特性，易于保值，很可能成为热钱在国内潜伏的标的物。因此，限制国外个人和机构购买国内房产，将给我国楼市调控释放很大压力。
在房价走势的预期上，调控政策的深入执行以及成交量的下滑都加大了房价下降的预期，但是高涨的CPI、通胀预期增强又使楼市调控出现了诸多不确定性因素。出于抵御通胀的考虑，部分二手房业主选择把房子留在手中保值避险，也有一部分业主受限贷和限购令的影响，担心售出住房后再次购买成本增加，出售意愿下降。这些因素导致房价仍有很强的上涨惯性。
不过，从持续升级的调控措施可以看出，政府对市场的调控能力正在增强。纵观此轮调控，限贷、限购、限外等政策是以往没有过的，现在启用表明在调控手段选择上已多元化，从土地出让、建设开发到交易各个环节，实际上已经进行了重新梳理，尤其是对预售、按揭贷款等容易出现漏洞的环节进行了较为细致的限制规定。尽管各地细则有所差异，但从供给和需求双线调控的大致思路和模式已基本形成。
这些政策基本上剔除了市场上的非理性因素，比如限购、限贷基本上可以排除投资、投机等不合理购房需求对于价格的歪曲，使楼市的博弈相对简单。尽管有的市场主体还抱有依赖房价继续上涨食利的愿望，但是其炒作受益的空间已大为收窄。
未来迫使房价下降的直接政策影响在于，对开发商的资金限制不仅限于收紧银行贷款，限制房企在资本市场再融资，预售金监管、加强公积金贷款管理等措施表明管理范围越来越广，开发商的资金源头全面收缩。
中邮证券分析师邵明慧认为，开发商目前财务状况仍然处于可控范围内，在没有任何现金流入的情况下开发企业持有的货币资金仍然可以维持3到5个月的运转，但目前开发商现金流出额很高，如果企业资金回笼不畅，很可能会导致企业财务状况迅速恶化。
当前多项调控措施逐渐落实的效果正不断显现，在商品房市场上表现为正逼出开发商手中的存量房，在二手房市场上表现为议价空间明显增加。据亚豪机构数据显示，11月1日至15日，北京市共有15个项目开盘，开盘数量超过“金九银十”同期开盘数量的总和，显示出新盘的开盘步伐明显加快，市场供给量明显增加。
而将来更给力的调控措施将来自保障性住房的建设完工。在三部委发布的《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》中，明确提出允许住房公积金增值中计提的廉租住房保障资金用于发展公共租赁住房，利用贷款贴息引导社会发展公共租赁住房。
这意味着，保障性住房建设已不仅是为了满足当前低收入人群的住房需求，缓解供需压力，长远来看，国家将把保障性住房建设纳入一个多渠道筹集资金、多层次、广覆盖的轨道，成为楼市重要的市场供应主体和调控手段。政府手中掌握有一定数量的保障性房源，将减弱开发商在一级市场上的垄断地位，对房价调控就有了主动权和足够筹码。住建部数据显示，今年1至9月份，城镇保障性住房和各类棚户区改造开工520万套，占年度计划580万套的90%。不管是在土地供应还是建设资金筹集上，一线城市都给予了优先和大力保障。按照1至2年的开发周期，这些保障性住房将在明年大量完工和入市，政府对房价的调控能力将进一步增强。业界人士预计，尽管在当前疾风骤雨般的调控中房价仍然坚挺，但量跌价滞这一现象不可能长期出现。随着调控力度的不断加码，房价被迫下降只是时间问题，一旦形成趋势将会有一个潮流式的明显拐点。
11月16日—19日搜房微博购房导师王伟忠在线解读关于楼市、限购令相关问题
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