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对话背景：11月28日，是NREE2006网上房展“长沙城市日”。在“城市日”里，房天下记者将对参展项目进行面对面的采访，将目前消费者最为关心的问题一一反映给开发企业，并将开发企业做出的回答以直播的形式上传到网上。
具体安排：11月28日10：00-11：00 网友对话绿城桂花城开发商；14：00-15：00网友对话恒盛世家开发商；16：00-17：00网友对话长沙阳光100国际新城开发商。敬请关注！
主持人李垠超：11月28日是NREE2006网上房展“长沙城市日”，在这个“城市日”里，房天下记者将跟开发商进行一个面对面的采访，将目前消费者最为关注的问题反馈给开发企业，以直播的形式上传到网上。
先跟网友汇报一下我们今天的时间安排：10：00-11：00是对话绿城·桂花城开发商，下午14：00-15：00是对话恒盛世家开发商，16：00-17：00是对话阳光100国际新城开发商。
今天我们很荣幸地邀请到了湖南绿城投资置业有限公司策划部经理祝海，对祝总的到来表示衷心的感谢，也对电脑屏幕那端关注和支持我们节目网友们表示衷心的感谢！
我们的直播预告是昨天挂到网上去的，网友昨天就已开始对绿城桂花城提了很多的问题，下面房天下（长沙）的工作人员就此问题来现场对话祝总。
个问题是这样的，有网友问：上周到绿城看房，发现那边的交通不是很方便，好象没有车到那里，这种情况什么时候可以得到改善？
祝海：首先感谢房天下（长沙）给我们提供了一个好的跟网友沟通的平台，首先跟房天下的网友们问个好！
对这个网友提的问题，目前绿城·桂花城的公交车还是没有，但是到达体育新城，距离绿城·桂花城项目1公里的车次还是很多的，象绿城·桂花城周边明年会有3-4个项目启动，到绿城桂花城一期交付之后，明后年我们会跟政府做一些沟通，来做一些改善。
主持人李垠超：象长沙玫瑰园、碧桂园威尼斯城等项目即将开通社区巴士。绿城桂花城是否也有类似举措？
祝海：我们跟碧桂园和玫瑰园可能不一样，他们的项目是数千亩的大盘。体育新城到绿城·桂花城的距离是非常近的，而且我们的项目只有200多亩，在这样的状况下，开通社区巴士，可能从将来的管理上都不一定是特别好。
主持人李垠超：有个网友叫“天黑黑”的提问，他认为绿城周边他看了以后，那边还有点冷，绿城的配套在未来几年会有一些什么改善？
祝海：配套分两个方面。有内部配套和外部配套，内部配套有游泳池、篮球场等等。外部环境来讲的话，相对来说，目前比较成熟的社区规划旁边还不是特别多，新启动的小区旁边有3、4个。我们当初选择这块地域进行开发的时候有我们的考虑，实际上绿城·桂花城是处在体育新城的范围内，依托是体育新城。
基本上往南走100米配套是十分完善的，比如有华雅华天高尔夫球场、省游泳馆、跳水馆、游泳中心，这些配套在长沙的项目中是不多见的。而且政府对高桥那边有政府的计划还有武广客运站中心。这两个大的配套，将来在长沙无论从哪个方面看都是具有优势的。
主持人李垠超：有网友提问，绿城·桂花城现在的物业管理费是定在1.2元/平方米吧？
祝海：多层是1.2元/平方米，洋房是1.8元/平方米。
主持人李垠超：网友认为绿城·桂花城作为一个高端的项目，物业管理费1.2元/平方米还是比较低的。这样能够保证物业管理的服务质量吗？
祝海：首先绿城·桂花城在排名很前，我们在制订价格的时候没有按照价格制订。物业管理费设收费办法里面有标准，我们在的项目里面取了一个相对比较低的价格。另外多层的没有电梯，电梯的配套成本方面会比较低一些，多层1.2元/平方米是比较合适的。
我们管理上是非常有经验的，这一块不光是把基础的物业管理服务工作做好，还会使整个园区的氛围营造上面，包括园区的设施上。我觉得网友们不需要担心这个问题。
张建国：不会降低物业管理的服务质量。
主持人李垠超：有网友想了解物业管理的收费和服务是怎样的，刚才祝总也大体上做了回答。还有网友问：现在买房有没有一些优惠？比如按揭或者是一次性付款。
祝海：绿城·桂花城是以品质取胜，而不是以价格优惠取胜。一次性付款有9.9折的优惠，按揭是没有优惠的。但是老客户带新客户有一年的物业管理费赠送。
主持人李垠超：还有网友问，“现在还有哪些户型供我们选择？”
祝海：一期的多层洋房基本上已经售謦，剩下的是一些低层的户型。电梯洋房今年6月份推出，可供选择的相对多一些，2房、3房、4房都有。
主持人李垠超：有网友对房价比较关注，他觉得绿城·桂花城的房价比较贵，有没有参考长沙目前房价？
祝海：其实从绿城·桂花城开盘，很多网友和业界都有评论，但是我们始终坚持一点我们是在品质基础上来制订销售价格。因为我们的投入比一般的项目投入要大，消费者的认可就是对我们品质的认可。
主持人李垠超：还有网友问，你们的一期现在还有没有房？
祝海：一期主要是电梯花园洋房还有。
主持人李垠超：现在的工程进度达到什么程度？
祝海：一期在今年年底交付，二期在明年开工，封顶在明年5、6月份。
主持人李垠超：有位网友对绿城桂花城的开发周期比较关注，他问，绿城·桂花城的开发周期一共分了几期，有没有第三期？
祝海：现在分两期，还是三期没有最终确定。可能要根据公司的安排，但是整个项目在08年基本上可以结束。
主持人李垠超：有网友认为，绿城·桂花城的品质很不错，但是平时在网上看到的相片比较少。看来祝总可能还要多做这方面的一些客服工作。
张建国：多传一些照片到网上去。
祝海：也希望网友跟我们一起来互动。
张建国：我们也会有专门的踩盘人员到工地现场多拍照片，发布到网上来，向网友反馈绿城桂花城的进度。一期都出来了吗？
祝海：一期电梯洋房还有小部分的收尾工作。
主持人李垠超：有网友问，绿城·桂花城在体育新城板块中，与同类型项目相比的优势是什么？或者说，绿城桂花城拿什么来打动我们网友，来打动我们消费者？
张建国：就是绿城·桂花城的优势、性价比体现在什么地方？
祝海：从我们的销售情况可以看出，客户对我们的评价还是在品质上。
当然现在很多开发商、业界对品质谈得也比较多，也是比较概念化的东西。现在一期马上要交付了，客户首先被吸引的是整个园区的环境和整体的感觉。
第二方面是我们提供的物业管理的品质和将来园区的整个氛围。可能还有很多的点，但是客户的印象是最重要的，他会了解我们的花园、建筑用材方面的东西，他看了之后就会很有兴趣，会愿意住在这样的一个小区。现在入住率比较高，不是那种三、五年就要换住的地方的情况。我们一期虽然还没有交付，但我们的业主也有很多已经开始在装修方案了。
主持人李垠超：现在已经有准备入住的业主了？
祝海：对。
张建国：选择绿城·桂花城的有没有一些认同你们品牌这方面的原因？
祝海：这也是一个比较重要的方面。绿城·桂花城在也算是有影响力的开发商，品牌的影响力肯定有一部分，一开始是比较多的。但是长沙人是非常务实的，开始看品牌，后期就看项目品质了。
主持人李垠超：绿城·桂花城面市进入销售阶段已经有一年多了吧？在这一年多里面可以用这么一个词来形容，一个“饱受争议”的项目。绿城·桂花城项目现在销售比较良好，从建筑自身的品质和现场的实景来最终给业主的一个展示，说服了业主。
我想问一下祝总，不知道你们是否做过调查，业主是是因为哪方面的因素选择了绿城·桂花城？
祝海：我觉得应该是分阶段的，开盘从品牌方面来讲，是比较多的。对绿城·桂花城品牌来说，要么是专业人士，要么是通过自己的亲朋好友对绿城·桂花城项目比较信任。另一方面，看到项目实景，而认同我们的，也非常多。包括现在有很多的客户，如果我们在长沙其他区域开发项目，相信他们也会介绍很多人来买。
主持人李垠超：作为购房者，网友们对整个业主的构成是比较关注的，无论是知识构成还是财富。在目前已经购房的人群里面，请问，绿城桂花城的业主结构是怎样的？
祝海：我们也非常关注，正在研究这个问题，也做了一些统计。基本上长沙的情况是这样的，绿城·桂花城项目里的业主年龄比较集中在30-45岁，事业有成的年龄，90%以上是大专以上学历，职业上面主要是一些教师、医生、私人业主，这一块是比较多的。
整个居住素质是比较高的。在其他的城市我们的项目入住的业主高校教师和公务员是比较多的。但长沙有点不同，主要是因为高校区主要集中在河西，另外长沙也有很多公务员小区。从整体情况来看，我们客户的构成比例和素质是这样的。我记得去年，我们搞过一个业主的联谊晚会，当时有很多的业主来参加，当时有一个猜谜的游戏，60%的业主都是用英文来交流。
主持人李垠超：在整个项目的过程中，你们还有没有其他一些类似的活动计划？
祝海：我们一期快交付了。我们经常会有一些小型活动。明年，我们的会所场地出来了，物管也快介入了，从07年开始之后我们的活动会非常多。针对不同年龄、不同业主的爱好、小孩，来做一些活动。我们二期还在建设过程当中，我们会有一个非常好的衔接，想给业主营造一个家庭的温馨的氛围。
主持人李垠超：刚才祝总对绿城桂花城的社区文化稍有提及，还想请祝总比较详细地阐述一下绿城·桂花城主张的一种社区文化。
祝海：从我们的产品上可以体现出一个特质，是有一定的文化，倡导比较健康向上、有文化底蕴的生活社区，比较有历史感。
在居家方面，我们在色彩选择、设施配套上面也有这方面考虑，主张温馨和谐。比如成立“绿城会”，在我们项目里，物管、业主之间会很熟悉，比如夏天会放露天电影，比如小孩会有一些比赛、老年会搞老年合唱团等等，类似这样的活动会组织很多。社区营造上有很好的条件，小孩子在里面玩都会很安全，每一个组团基本上都有儿童游乐室，我们还做了一些会所，老年人可以在里面打牌、休息。公共设施这一块非常的充分，不管从心理上，还是物质上都给业主提供了一个非常好的基础。
主持人李垠超：现在的购房者更多追求的是全过程的服务，而不单是把业主圈进来买房之后就不管了，这也不是业主所希望看到的。业主更希望看到一个全过程的、全程服务，类似于建筑方面，也提倡的“过程精品”的说法。
祝海：服务这一块，绿城·桂花城也在跟全世界的很多开发商学习，我们也在强调“终身服务”的概念。服务分为两个方面，绿城·桂花城有自己的物管公司，一方面是物管方面的服务，我们已经有非常好的基础。另外一方面在建筑维护方面，绿城集团有专门的维护部门，这个部门的工作从交付开始，在今后几十年都会提供一个长期的维护服务。房子交付之后可能有问题没有暴露出来，用了三、五年之后要是有了问题，他们都会来进行保护和维护的。在绿城开发新的项目同时，在那个城市就是长期的发展，会给业主提供长期的可靠的服务。
主持人李垠超：结合其他城市绿城已经开发的项目，请祝总给网友介绍一下“绿城会”。
祝海：绿城会员成立的时间不是特别长，是05年成立的，主要在浙江，类似于“万科会”。这一块加入无非是把业主的资源进行整合，把业主的爱好搞清楚来提供全程的服务。
主持人李垠超：“绿城会”的服务是从意向客户开始到买房以后，一个长期的过程吧？
祝海：是长期的过程。
主持人李垠超：有位叫“小雪”的网友，提了个很有意思问题，“请给我选择绿城·桂花城的三个理由。”
祝海：我觉得这个吧，给理由可以给出很多很多。我选几个比较实在的理由：1、可以去现场感受绿城·桂花城的环境、建筑品质，你看是不是能令你动心；2、你入住这个小区，十年、二十年是不要去换房的；3、你可以去其他的楼盘比较一下，在我们的项目里面，得到的是一种生活，而不简单的是一个住宅。
张建国：还有一位网友也提了一个问题，“绿城在长沙目前的项目有两个，除了绿城·桂花城还有绿城·青竹园，你能不能介绍一下青竹园的情况？
祝海：那边有5栋样板房，可能全部开放要到明年。整个绿城·青竹园的定位也是比较高端的，它的容积率非常的低，低于0.3的大型别墅社区在长沙是的。也是在长沙比较稀缺的纯独栋的别墅社区。私家庭院达到了1000平方米左右，我们也会把游泳池、烧烤房等设施配套做好。包括青竹湖1000平方米的水面，在长沙也是罕见的，而且它在人文环境营造上面，也是比较用心的。关于它的建筑规划细节，有兴趣了解的，可以去我们的售楼部做一个详细的了解。
主持人李垠超：我曾经在网上看到这样一种说法，说目前长沙真正的别墅是没有出现的，除了让人很期待的绿城·青竹园外。对于这个说法，你是怎么看的？
祝海：在长沙别墅的概念相对来说是比较宽泛的，包括联排、叠排、很小的独栋。长沙的别墅产品很多是这样的产品，再有就是混合型的社区，既有联排也有独栋。作为绿城·清竹园来说是真正的纯粹的别墅。对于网友对绿城青竹园的期待和赞扬，我非常感谢！
主持人李垠超：我们的网友不断地在提问，屏幕一直在滚动。有网友想请祝总“将玫瑰园和绿城·桂花城做一个比较”，你是否方便做一个比较？
祝海：首先两个社区的定位是不一样的，玫瑰园是综合型的住区，绿城·青竹园是一个高档的别墅。我们可能更多营造的是顶端的产品，我们会从建筑，到私家花园，到公共景观，整个的密度非常低，环境也是非常好。它提供的奢华程度可能比玫瑰园总体的水平要高一点。
主持人李垠超：我们慢慢把思绪从绿城·桂花城慢慢飘到了绿城·青竹园了，网友对这个别墅项目也很期待。
还有网友问绿城·桂花城二期的市场的预计价格是怎样的？
祝海：二期是这样，开盘多层这一块要到明年5、6月份，价格还没有确定，但是肯定比一期要上涨。
主持人李垠超：还有一个网友叫“阿蒋”的，他问，驱车从绿城·桂花城到长沙市区，五一广场，要多长时间？
祝海：驱车、打车我们都试过，这个时间很难衡量，如果在高峰的时候可能要25、26左右，如果在车流量比较少的时候，可能10几就可以了。打车一般到五一广场是15、16块钱的样子。
主持人李垠超：还有网友问，绿城现在在长沙开发的项目，除了上述的绿城·桂花城和绿城·青竹园两个项目之外，还有没有做其他楼盘的开发计划？
祝海：肯定是有的，但是目前还没有确定是哪一块地，在明年5、6月份的时候，在绿城项目比较稳定、比较成熟的情况下，我们肯定会有第三个项目，但是目前具体在哪里开发还没有定。
主持人李垠超：就是有开发的计划，目前还在对长沙房地产市场的了解过程中。
祝海：主要是土地的洽谈方面。
主持人李垠超：有很多的网友还没来得及提问。由于时间的关系，今天的对话节目到此结束，非常感谢祝总今天到房天下直播室来作客，感谢网友们对这个对话节目的关注和支持。再次感谢！
祝海：也谢谢各位网友！
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