房价正走向扑朔迷离 购房者“摇摆一族”阵营分化

9月下旬出台的系列房产新政，给烈火烹油的楼市下了一剂猛药。随着调控组合拳的出台，楼市的“摇摆一族”心态开始分化，有人趁机入市，有人持币观望，有人捂房待涨。博弈之间，楼市众生相纷繁复杂，楼价走向则依然扑朔迷离。

“团购族”：重出江湖

随着购房人在买卖天平上的分量开始有所增加，楼市疯涨时期销声匿迹的团购又开始重现江湖。

在接二连三的调控新政之后，楼市不仅没有迎来期待中的“金九银十”，反而提前进入冬眠。购房者观望心态加重，楼市交易量急剧萎缩，开发商奇货可居、囤房待涨的心态也发生了耐人寻味的变化，一些楼盘开始推出隐性优惠或促销活动，报纸的地产广告量急剧增加。

与此相对应，购房人在买卖天平上的分量开始有所增加。房价疯涨的时候，一度出现售楼处“门难进、脸难看”的现象。但9月份以来，购房者说话胆气开始壮了，部分中小开发商伸出橄榄枝，“楼市团购”重现江湖。

11月5日，南京江北浦口的一个楼盘“海德北岸”启动了大规模的团购活动，开发商拿出85套房源，根据不同面积和付款方式给予100元至250元/平方米的优惠，这批房源的销售均价因此被拉低到4300元/平方米左右；11月10日，江北另一家超过百万平方米的大楼盘组织大型看房团购活动，开发商将团购车开到市中心新街口，到场的团员都获赠礼品，并且提供免费的午后甜点品尝；更引人注意的是，南京还首次出现了“团购商铺”，某项目声称，只要成为其会员就可以在认购期间享受最低1%的优惠，并且在一期商铺正式开盘当天成功认购的还将享受其他优惠。

一位开发商私下说，这一轮调控持续的时间和调控的深度目前还不好说，楼市短期内将进入“冰冻期”，为了在年底前完成销售任务、回笼资金，团购等促销方式对于一些有刚性需求但又存在观望心理的购房者，还是有很大吸引力的。

开发商态度的转变得到了购房者的积极回应。在西祠胡同的“南京业主联盟”上，有网友发帖征集市民组团购房，首批推出三个楼盘，网友报名后即可由发起人根据人数与开发商谈现房团购的优惠折扣。帖子一发出就引来1.7万多次点击，上百网友跟帖报名，还有人把自己心仪的楼盘名字列出来，希望购房团能与开发商“谈判”降价。

不过，更多的网友持观望看跌心态。有人发帖说：“××楼盘8月份开盘的时候开价1.2万元/平方米，现在又搞特价，9088元/平方米，我看开发商也是扛不住了，大家等着房价下跌再买。”

业内人士表示，从买卖双方在“团购”问题上的态度来看，楼市“拉锯战”还将持续。南京某网站对近8000名网友的调查显示，有62.2%的市民表示“不会在近期入市买房”。而上海财经大学应用统计研究中心对上海市消费者的最新调查也显示，65.9%的受访者认为，当前不是购买住房的好时机，对未来半年买房时机的预期指数比第二季度下降了14.6个百分点。

“毁约族”：从卖家到买家

楼市买卖双方的心态发生了明显变化，“毁约”主角开始由卖方变为买方。

今年七八月份房价“狂飙突进”的时候，“跳价”成为上海二手房市场的流行语，在买卖双方达成协议后，卖家却单方面提高售价的现象比比皆是。许多楼市炒家面对询价的购房者漫天要价，价格不仅和挂在中介公司的价格存在很大差异，而且在达成意向协议之后，也经常无理由地要求大幅加价，每次幅度都高达三五万元，甚至有房东一个月内在同一次交易中连续四次跳价。一位卖房人感叹：“随口涨价都卖得出去，我自己都不知道这房子该卖多少钱！”

自9月份以来，中央不断传递出楼市调控的信号，银行收缩住房贷款特别是二手房贷款，央行五次加息的累积效应也逐步显现，房地产价格疯涨的缰绳开始收紧。买卖双方的心态发生了明显变化，“毁约”主角开始由卖方变为买方。

记者从南京的一些房产中介了解到，10月份以来二手房市场的挂牌房源明显增加，报价也相应下降，个别房源挂牌价格下降了三万至五万元。“还有一些卖方虽然坚持原来的挂牌价格，但心理价位已经降低，明确跟我们说"价格可以再谈"。”南京墨子不动产公司总经理王小军说。

陈维刚刚在房产中介那里交了一笔违约金。“现在二手房贷款紧缩，受到影响最大就是城区那些房龄老、面积小的房型。这是淘房的好时机，这个时候不带把"大砍刀"出去就是傻子。相比五万元的差价，交点违约金根本不算什么。”

根据南京市房管局刚刚公布的11月份期房退房公示名单，105套房源中带有明显投资色彩的退房占到80余套，其中一家楼盘就出现了45套退房。南京网上的房地产统计数据也表明，部分楼盘退换房率相当高，如中泰国际广场最近90天内的退房数量达到189套，明发滨江新城二期达到156套，天润城达到153套。

“换房族”：看上去很美

二手房“互换”，不仅方便，还可合理避税，但找到合适房源实在太难。

楼市寒流袭来，二手房市场最先遭遇“速冻”——不仅首付比例高，个别银行甚至全面叫停二手房贷；高交易成本也让买房人望而却步，买卖过程中最高税费征收比例已经达到总价款的11.6%。一片萧条中，二手房“互换一族”引人注目，不仅方便，还可合理避税。

南京墨子不动产公司总经理王小军表示，对于那些希望改善居住条件，或者为了方便孩子上学的“换房族”，可以考虑“房屋产权交换”，换房双方的房产经过价值评估，等值的部分可免去契税，只要按差价部分缴纳相关税费就可以了。国家政策对这种自住性的换房需求是支持的，不仅可以规避信贷高门槛，而且大大节约了交易成本。

尽管“看起来很美”，但“换房”有很大的操作局限，那就是双方需求互补。买卖双方要做到“郎有情妾有意”的几率非常小，因此，网络上的换房交流贴往往是波澜不兴，无疾而终。

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