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主持人：搜房网（长沙）总经理张建国 时间：2008年3月28日（周五）下午15：00 地点：长沙五一中路618号银行大酒店2888搜房直播室
主持人张建国：各位网友、各位嘉宾，大家下午好！长沙搜房网大型地产节目《大话地产》正式开始。今天，来到我们现场的嘉宾有： 长沙中地行董事总经理 胡仲云 阳光100国际新城营销总监 梁旭 浩文广告总经理 林淼良 潇湘晨报记者 刘永春 《金牌房产》总监 苗雨
谢谢大家的光临。 
(大话地产现场) 这次《大话地产》的主题是2008年“为我们的爱找个家”，我们对长沙2008的“婚房”市场做一个探讨。 据国家民政部门统计，去年大约有1000万对新人结婚，平均一天约2.74万对，大约5.5万人左右。随着2008年北京奥运会渐渐临近，为了2008年8月8日这个吉祥喜庆有意义的日子，许多年轻人将自己的婚期定在了今年。其中不少人更是“盯”准了2008年8月8日——奥运会开幕的日子，结婚的人将会成倍增长。 可以预见，“婚房”将会成为2008年房地产消费市场的主力之一。长沙搜房网启动75个城市的联合大调查，让我们一起“为爱找个家”。 3月28日，长沙搜房网特组织以“春燕衔泥筑爱巢：为我们的爱找个家”为主题的大话地产，邀请业内思想者共聚一堂以做深刻探讨。 第一个问题是这样的：长沙“婚房”市场的规模到底有多大？“婚房”能不能成为推进长沙房地产推进的一个因素之一？首先，我们请长沙中地行的胡总和我们探讨一下这个问题。
胡仲云：“婚房”市场有多大？规模我觉得很难预测一个具体的数据，但是我个人觉得“婚房”市场是很难成为长沙房地产的一个推动因素的，它很难对市场形成很大的规模效应。为什么呢？因为“婚房”市场嘛，结婚人买房子，可能大多的会考虑二手房，根据我们原来的观测研究得知的。为什么呢？第一，相对而言二手房交通比较便利，工作相对而言距离比较近，而且是相对比较繁华的地方，结婚的年轻人如果让他住在比较偏远的地方还不行。第二，二手房相对而言比较便宜一点，刚刚结婚的人储蓄毕竟都有限，可能主要会考虑二手房。第三，二手房大多是装修好了的，他买了之后自己适当地再重新装修一下，就可以了。新房的话还没有装修，周边环境也没有搞好，可能不太会考虑。 活动直播详情........ 我觉得“婚房”大量是二手房市场，买新房的量会比较小，他们买的房子很少是那种一步到位的，或者大的户型，比较有影响力的楼盘啊，相对而言分量会比较小。所以，“婚房”对市场的推动力是有限的。
主持人张建国：“婚房”是结婚前买房子，或者是结婚后买房子，从我们公司来讲，要结婚的人买房都是买的新房，当然这是个案了。我想在听一下阳光100的梁总的看法，您认为“婚房”市场存在吗？能不能成为推动市场的因素之一？
梁旭：存在是肯定存在的，结婚是大事，买房子是大事。目前，从我们最近的来访和销售情况来看，大部分是年轻的、有品位的，对环境、宜居品位要求比较高的，快结婚的年轻人。包括，还没有毕业的人，他的父母来为他置业，这个房子就成为了他的“婚房”，这个市场还是有的。 
(搜房网长沙总经理 张建国) 主持人张建国：梁总的观点跟胡总的不太一样啊，他们阳光100还是会有为结婚而买房子的客户。
主持人张建国：那么，刘总，你认为“婚房”市场存不存在？会不会有推动力？
林淼良：谈这个话题我觉得还不够资格吧，主要是还没有人来和我结婚，哈哈。“婚房”市场相对而言是一块比较大的蛋糕，能不能成为房地产发展的推动力来讲，我觉得可能不足以成为支撑它的推动力。实际上，“婚房”市场是一直存在的，不管是今年、明年、后年还是大后年，虽然它占比较大的比重，但是它的市场不可能突然间就扩大，这么一直走过来，“婚房”市场一直以来都不是房地产市场的推动力因素。那么，我觉得“婚房”在中国的话，中国有一个比较传统的观念，结婚肯定是要搞得特别喜庆，特别隆重，哪怕没钱借钱它也要把这个家重新装修一下，不管在城市还是农村都有这个习惯，这是自古流传下来的观念性的问题，这也是一个比较特殊的现象。确确实实，因为我们的传统观念造成这个市场每年会有比较大的波动，刚才我听胡总对“婚房”市场的分析。但是，据我的了解来看，胡总讲的这个现象是存在，特别是在北京、上海、广州这些大城市，因为他们的新房房价已经很高了，你想一个20多岁毕业，工作到27、28岁结婚的时候，实际上根本没有购买能力去买新房，相对来说会选择二手房，面积小一点的，位置还不错的，这种情况在北京、上海特别多，我觉得这个现象在长沙来讲是个反的，长沙的“婚房”基本上还是以新房为主，有两个方面的原因：一是长沙的房价还不是很高，大家对新房的价格还是可以承受得了的，结婚是大事，买新房总比买二手房要好。二是长沙这个城市相对来讲，广州、深圳、北京飘的一族比较多，独立性比较强，长沙飘的情况比较少，很多人在长沙工作就是家在长沙或者是家在湖南，这种现象对家里的支撑比较大一些，父母凑一点钱什么的，这也促使了长沙这样的二线城市结婚以购买新房为主的现象。
主持人张建国：林总分析得也很有道理。尤其是在长沙，买房好象成为结婚的一个必备条件了，我们公司的同事结婚的好象不买房子就不嫁娶给你。
林淼良：对，没有房子就拜拜了。
胡仲云：林总的感觉很敏锐。现在，长沙之所以还有一部分人，很大比例的一部分人买新房作为“婚房”，从这一点也表示了长沙的房价还是偏低的，而且是07年年底之前的房价都是偏低的。但是，08年、09年他想买也买不起了，当房价上去之后他只能选择二手房。各位身边的朋友可能都是一些精英，一是自身的收入；二是对自己的未来有信心；三是家人给予支持，自己的父母支持10万，岳父岳母支持10万。这些原因加起来还是能够买新房的。
林淼良：我觉得长沙的二手房市场不是特别的好。 活动直播详情........
主持人张建国：还没有形成一个市场。
林淼良：对，特别是二手房作为“婚房”来讲，有很多的二手房确确实实比较落后，因为很多二手房已经很久很久了，原来小区建设水平相对比较落后一些。
梁旭：我觉得现在还有一个什么问题呢，现在结婚的人大部分是80后了，80后的人大部分是独生子女，所以大部分是父母支持买的新房，说真心话，他们凭自己买不起房，这是计划生育造成的现象啊。
主持人张建国：在北方父母必须要给子女买一套房子结婚是天经地义的事情，在农村也要盖一套好房子来准备结婚。下面听一听媒体的观点，请潇湘晨报资深记者刘永春分析一下。
(长沙中地行董事总经理 胡仲云) 刘永春：我对“婚房”市场还是很有信心的，从日本现在的经济来看，为什么现在经济衰退？曾经有一个很大的原因是进入了老年化的社会，年龄结构偏大，这可能造成它经济的动力不足。那么，年轻人对经济发展、模式发展有很大的支撑。所以，我觉得“婚房”市场肯定是存在的。而且，我觉得现在买房子的话，刚性需求是有节点的，结婚就是有刚性的需求，市场是肯定有的。另外，从中国的政策层面来讲，特别是资源节约、环境友好啊，这些原因对市场形成了一个推动因素。房地产市场是营销细分的产品，比如单身公寓、老年公寓啊，“婚房”市场也要关注细分情况，我有一个朋友在广东工作，一个女孩子，他买阳光100的房子就是一次性付款，虽然她没结婚，没结婚都买得起，而且也更喜欢她的房子，我想目前很多开发商没有非常细分的去研究。年轻人居住的房子有两个方面是有发言权的，比如增加一些运动设施、咖啡馆、时尚元素啊，这也是一个方向，一种趋势吧。
主持人张建国：刚刚刘记者谈的让我觉得“婚房”市场有一个产品细分的问题。接下来我想听听资深记者苗雨的看法。
苗雨：关于“婚房”的概念，首先它是传统的概念梳理，是营销口号的概念。谈“婚房”我就想到了一个理论“关于未婚女青年推高房价”的观点，这个观点在社会上引起了很大的舆论，有赞成的，有嗤之以鼻的。我觉得长沙房地产市场可以从“婚房”市场里面挖掘机会，“婚房”市场是很明显的刚性需求；营销策划人不仅仅是引导消费者。我看到楼盘的一些名字，比如“爱”、“巧克力公寓”、“才子嘉院”，这些名字都隐性的指向了“婚房”市场。我认为既然提出这个概念，就要落到实处。不光是从媒体的角度，或者着策划人的角度来提一个理论，而且要看到底什么样的房子是“婚房”？“婚房”有什么特点？它的标志是什么？我看过西安女报做的《买房让女人作主》，看来实际上这块市场肯定是客观存在的，我们只是要把它当一个口号提出来。
主持人张建国：分析得是非常到位的。长沙房地产“婚房”市场一是产品细分问题。下一个问题我们就来谈一下，我们知道西安万科产品定位是非常明确的，比如“金色家园”、“四季花城”，每个产品都是针对不同的客户群来定位的，而且还包括阳光100，他的产品也是定位很鲜明的，年轻的白领啊，定位非常的明确。但是，我觉得长沙现在的产品自身感觉是雷同的比较多，好象在产品细分这一块好象做得不是很够，我想在这里听一下大家的看法，胡总，你是怎么看产品细分这块的？
胡仲云：先说一下“婚房”市场。也个话题说到你的问题。因为，我做房地产十几年，也是老地产人了。我就没有发现有哪一个楼盘把“婚房”作为自己楼盘的一个定位。延续我刚刚的观点，“婚房”市场肯定是存在的，我们要重视，但是不要摆在太重要的位置，更不能把它作为一个楼盘的定位。如果一个楼盘把自己的重要定位放在这里应该是有问题的。为什么呢？做楼盘一定要搞清楚目标消费者的需求，“婚房”市场对区域的要求是很高的。比如在天心区的，可能就想在天心区附近买房子，那么你就要知道天心区08年结婚的人有多少，这样层面就缩小了，“婚房”市场所有结婚的人也不一定杂堆在一起，因为新婚的人还是喜欢跟有生活阅历的、层次高一点的人在一起，对相互沟通提出了一个很好的平台。所以，我认为不要把它摆在一个很重要的位置。由此来说，我认为“婚房”不能作为一个细分市场的定位。刚刚你的话题是长沙楼盘产品的细分，我非常认同你的观点。我觉得长沙的房地产定位或是市场细分做得不是很专业，也不是很细分，除了阳光100做得还是不错啊，等等几个有限的品牌之外。大家的同质化行为比较严重，一是体现在产品的形态上，户型是100-140平米的面积比较多，三房的产品也比较多。二是价格同质化严重。一个很有趣的现象是市中心的楼盘相对而言，离五一广场相对远一点的地方，价格价差拉得不大，它不象在大的城市，价差拉到了40%或是一倍以上，不是这种情况。象这里市中心的有4-5000元/平米的，实际上到省政府，就是南边也是这个价位。另外，营销的概念、广告的包装、营销的形势相对而言都是有雷同的，在长沙这里价格稍微贵一点的楼盘，都是打英雄的气度、王子的气概，都是叫得很牛的，什么领袖啊、王子啊、豪宅啊，那是叫做出来的，自己的底气不足，它真正到了一定的高度是很内敛的。
(阳光100国际新城营销总监 梁旭) 主持人张建国：谢谢胡总的精彩发言。在产品的细分定位上，阳光100做得确实不错，下面请梁总谈一下你们产品定位的感受，你们定位的精英白领，从目前销售来讲，市场需求跟我们的定位是不是吻合的？给长沙带来了怎样的一些成功案例和启发？
梁旭：我们目标客户群的定位应该是城市的精英白领和中产阶级、新兴阶层，是单纯的城市白领阶层。首先说“婚房”。“婚房”不是一个销售概念，更多的是使用功能上的，不能说两房的就是“婚房”，三房的就是“婚房”，要看它是不是存在这些市场。结婚前买房刚性需求肯定是很大的，关键是要看他买不买得起房，年轻人还是少数，更多的还是依靠父母，因为80后的孩子更多的还是依靠父母来支撑。那么，说到关于阳光100的客户细分这一块，我想我们不仅仅在做一些面向新兴阶层的细分，我们也考虑到了有同样理想、同样爱好、向往的人群，我们在为他们造这样的房子。比如我们的三期，三期是很高档的产品，定位是目前在长沙主城区的一个比较高端的产品，在低密度的高端社区里面我们还是做两房的房子，而且是花园洋房。我们考虑了一部分能够承受起价格，但是对环境很高，又比较时尚，比较喜欢国际潮流设计的年轻人来购买我们的房子。从目前来看，我们产品还是很吸引年轻人来买的，现在我们大部分已经卖完了，我们现在的两房很多年轻人都很青睐，比如大学城里面的老师、岳麓区的公务员，包括河对岸的年轻白领，纷纷到我们那里来看房，从目前销售情况来看还是很好的。 还要强调的，刚才胡总提到一个问题，年轻人买房更多的考虑区域和地段。如果说区域的话，很多年轻人可能看中的是市中心，就是芙蓉路、五一路这一块。从我们现在的情况来看，他们看到的阳光100地段上显现的价值，将来劳动路隧道拉通，从猴子石大桥到市中心是非常近的，逐步逐步在市中心化。
刘永春：我觉得年轻人思维比较开放，更能看到长远的发展。
梁旭：必须有一定的经济基础，眼光还是要比较开放的。
刘永春：所以我们说的“婚房”里面也有分化的，有高端的，也有低端的。
主持人张建国：30岁结婚的肯定想买好一点的房子。
刘永春：还有二婚的啦！
主持人张建国：哈哈。
梁旭：现在买房子结婚有些比前瞻性的，要看有没有幼儿园，有没有学校，结完婚过两年就要生小孩了，我的孩子在哪儿上学呢？大配套的社区能够吸引年轻人。如果他只是想要上班近的话，那是另外一回事。 活动直播详情........
(长沙浩文广告总经理 林淼良) 主持人张建国：你们看林总都买别墅了哈！“婚房”是个很泛泛的概念啊，有买两房结婚的，有买三房的，还有买别墅的！
刘永春：结婚后大部分人还是会生小孩的，首先要考虑幼儿园啊。
胡仲云：是的，肯定要考虑幼儿园，小学、中学倒还好一点。
梁旭：“婚房”有可能是过渡房，随着将来事业的发展，或是经济收入的提高，他可能会考虑买三房、四房。
刘永春：胡总说年轻人喜欢买二手房，昨天我跟某某人士聊天，他说很多人不愿意把二手房放出来，现在国家正在想办法，用税收杠杆或是其他政策把这些二手房放出来。
梁旭：我为什么买二手房？因为我急着要住房，我租房子还要租金，还不如直接买个二手房。
刘永春：对，很多人结婚急着住房，干脆就买二手房了。
主持人张建国：尤其是迫切需要结婚的，哈哈。
胡仲云：下一期要搞精装修话题啊，我对这个是有言发的啊！而且下一步我们有一个高档的精装修房推出来，价格是在8000-9000元/平米的样子。未来高档房肯定是精装修的，还自己搞装修啊？不会的。
主持人张建国：是的，精装修多好？比你自己搞好多了。
胡仲云：对，你自己搞搞不出这么漂亮，价格也把握不好。
主持人张建国：说到刚刚的话题，说到产业细分这一块，刘记者，他应该是很有发言权的，见证了长沙房地产的发展，你谈一下你的看法吧。
刘永春：其实刚才也谈了一些，包括一些配套啊。确实“婚房”概念拿出来，没有哪个楼盘敢拿这个概念来标榜自己啊。
(金牌房产》杂志房产总监 苗雨) 主持人张建国：现在有一个楼盘，紫晶城在打这个概念。
刘永春：他的房子里面可能有一部分这样的房源，因为一婚、二婚都是有可能，那都是有需求的，你的房子大配套、小配套都齐全，肯定会吸引人的。还有外来置业的，怎样去解决他们居住的问题，我觉得这是整个长沙房地产业都要思考的问题，不是一年、两年能够解决的为什么现在二手房交易不活跃？根据市场的发展也会慢慢成熟的。 活动直播详情........
主持人张建国：对，没有好的房子，等这些大盘放量出来以后，他们放出来就有很多的二手房了。
刘永春：实际上国外的房地产市场发展都有几个阶段，从大产品时代慢慢发展到高档住宅。中国房地产市场是很短的，一进来就是经济大潮，包括县城开发，长株潭开发，要一步到位，要补课，本身没有这个市场基础，这也是一个市场的实际问题。
胡仲云：二手房这一块我看国外的数据一般是4：1以上，也就是说销售4套二手房，相对应的同一时期销售1套新房。中国市场是1：1，上海稍微发达一点，一般是1：1，广州一般是1：8左右，长沙一般是4：1。
刘永春：二手房还没有流入到市场，一般都是单位的福利房了。
胡仲云：对，以后肯定是二手房的大市场，因为不可能建那么多的新房。
(潇湘晨报房产资深记者 刘永春) 刘永春：我觉得还有一个问题，现在的房贷政策，我是很奇怪长沙只有极少数的楼盘可以做到两成的按揭。
梁旭：我们现在可以做到啊，首付两成，期数也低啊，而且是带电梯的，我们的产品有一个很好的环境，有一个4万平米的湖，还有环道，我的产品是外地年轻人最喜欢，可能他觉得这样的产品在外地比这个价格要高出很多的。
刘永春：现在年轻人也很想住高档社区，如果月工资很高的，肯定会买的。
梁旭：对，我们大户型全部都卖掉了，首付8万的。有一定经济能力、有一定品位，对环境要求比较高的，而且看未来比较远的，都会喜欢我们的房子。首付两成买洋房很难，一般都是塔楼，我们这个不光是洋房，还有湖，还有幼儿园，大学的年轻老师买了很多。
刘永春：现在有一个趋势，不知道长沙现在有没有，推出了年首付和分期首付，可能很多也是针对年轻客户群做的营销。
梁旭：万科曾经做过“青年置业计划”，它帮他们付一半的首付，你来买。
刘永春：好象他曾经轰起了市场的恐慌，万科这个计划一出来，很多楼盘都还不敢定价，他们好象还送十万块的电器。 活动直播详情........
(大话地产现场) 梁旭：万科在长沙绝对不会，他现在在长沙的两个产品全部高端的。
胡仲云：他在广州的金色家园就是我们公司策划和销售的，旁边的房子均价大概是1.5万-1.8万左右，我们做的价格要高一些，但是他的90平米的三房很舒服啊。
主持人张建国：目前长沙房地产市场也象长沙目前的天气一样，逐步在回暖。但是，从我们调查的情况来看，这种观望，销售弊端仍在持续。我想请教各位的是，让大家预测一下今年长沙房地产的走势。今年，据说放量非常大，那么在这么巨大的放量情况下，我们怎么消化？市场在哪里？想请各位专家谈一下这个话题，梁总。
梁旭：我想长沙房地产今年的走势，一是因为刚性趋势，二是长株潭特区这个融城概念会很好的支持长沙房地产市场的发展，我相信中国所有的开发商的眼光都是独道的，他们是经过慎重的考虑进入这个市场的，现在大家可以看到在整个长沙的市场当中，全国的知名大品牌公司基本上已经在陆续进入长沙，这正是大开发商看中了长沙，看中了市场，看中了未来的发展，看中了未来的需求。我更感觉现在的长沙市场更象两年前的成都市场，两年前的成都市场价格不是很高，特别在06、07年的时候，成渝特区批复了之后，进入了一个大的节点。我们现在进入了长株潭特区的节点，我觉得这是一个非常好的机会。另外，很多网友在观望，我觉得从宏观的经济市场来看，比如现在的建房成本提高了20%，现在的钢可能上个月是4000元，现在的钢到了6000元了，拿地成本在提高，建安成本在提高，成本加上20%的涨幅，再加8%的物价涨幅，我的房价至少要提高到28%了。正象王科王石说的，他现在不是下跌，是回归，有可能是涨得太厉害了，说要跌不可能，只是说今年的房价适当地稳步发展。
主持人张建国：梁总分析得很透彻，长沙中地行的胡总，你们作为专业的研究机构、顾问机构，请谈一下你们的看法。
胡仲云：首先，谈走势。去年下半年的媒体采访我，我就很明确了我的观点。我做房地产这么多年，我当年很乐观，现在我仍然很乐观。我预测长沙房地产4月底到5月份一定会有回暖的迹象，而且整体会稳步上扬。刚才梁总也讲了很多的原因，新特区啊、材料上涨、刚性需求啊，不光是长沙的市场，全国的市场在未来仍然是稳步上扬的市场。我也看了一组数据，未来十年之内，随着城市化，随着改善住房等等一些刚性需求，需求的总量每年大概是在5.3亿平方米。那么，按照我们现在的供应量和未来的预测，每年的供应量大概是3.3亿，所以整体来说他还是供不应求的。 象中国人有点钱就想买一套房，它不象国外有户籍制度等等因素，流动性很大。中国人有很多伦理方面的原因，很难自由地去迁徙。中国自古有“叶落归根”的说法，到最后他肯定会想要有自己的家。所以，我对未来的走势是非常乐观的，整个市场肯定是上扬的，大家可以拭目以待，这是我的一个观点，我认为现在是买房最好的时期，你现在要买赶紧买。 第二个观点，下一步长沙的供应量有一个统计数据是2100万平米。 活动直播详情........
刘永春：最近万科做了一个数据是1200万平米。但是，我跟罗利克局长聊天的时候，今年可能是2000万以上。
胡仲云：我觉得下一步的市场会非常的激烈，对开发商操盘的要求会越来越高。下一步是供不应求，原来销售量是900多万，供应量是800多万，下一步绝对是供不应求，换句话说下一步可能开发商要集团作战了。什么意思呢？如果说消费市场是一个目标的话，原来我们只要靠小米加步枪，原来是不要打什么广告，只要告诉别人我这里有房子卖了，就能把它卖掉。下一步肯定不行了，肯定是集团作战，你需要炮兵、坦克兵、空军等等的配合，而且要配合得非常符合你的战略思路的，你才能把房子卖得很好，否则你就会被淘汰了。我预测象目前市场的情况，大部分本土的开发商把手头的项目做完，基本上就没有市场了。因为，他很难形成集团作战，很难转换这种思维， 下一步很多本土开发商可能会很麻烦。 主持人张建国：胡总作为资深地产人，他的观点是值得我们好好把握和思考的。下一步我们听听林总的看法。
林淼良：刚刚梁总和胡总的发言很精彩啊。我觉得首先说预测地产趋势，是很艰难的一个任务。包括现在来讲，包括网上大佬们的思想也不是很统一。总的来讲，我个人观点整体还是看好的，因为房地产房价的升降基本上有两个基本面，第一是GDP的增长值，是正增长还是负增长，第二就是人口弘历。我们看世界上其他的国家，基本上房价跌的国家，这两个问题肯定会出问题的，要不它是经济停滞，要么是房价下滑。只要这两个面保证没有问题的话，基本上降是没有可能的。我感觉长沙今年的市场，可能这两年的市场特别象北京02、03年的那种感觉，就是房子卖还是能卖动，并不是说这个市场很荒凉了，只不过是卖的人太多了，就是放量太大。如果急于回款的开发商就有压力。象北京过了02、03年，到04、05年时地少了，地少了市场放量就减少了，但是需求量还是在那里，特别到了06、07，基本上就没有房子了，眯着眼睛就能卖。我觉得长沙这个市场大概就象北京02、03年的时候，需求量是不可能猛增的，但是供应量今年猛增了，经过我们今年的统计，我们估计应该是在1500万平米放量，去年长沙是放量1000万吧？去年的需求可能透支了今年的需求，包括今年政策的出现，实际上有打压的趋势，我估计今年的需求量会比去年减少，还有每年需求量的递增，这两个东西一抵消的话，我估计今年的市场消化量会和去年的市场消化量持平，估计是500万平米的差，这500万平米的任务可能就完不成，这500万平米的任务可能就要往后延迟，竞争是非常激烈的。那么，在竞争激烈的情况下，你要想房价增幅大是不可能的，因为不是每个人都扛得住，如果你扛不住就会要跳水。 春节就很明显，很多人扛不住了，他必须要打折，必须要销售。包括卧龙湾，卧龙湾不是盯着冰雪开盘吗？为什么要搞“破冰之举”呢？因为，民工工资都发不出去了。不光是他们，而且很多大公司都有资金压力。很多大公司确实很有钱，但是他的钱不光是用在长沙这个地方，全国各地都要花钱啊！所以，我认为房价今年或者明年的增幅不会很大，但是可能大放量的时间过后，随着土地的放量减少，到那时候需求反而会比现在需求多了，那时候房子又好卖了。所以，房地产市场是周期性的，是有波段的，就看你扛不扛得住。
主持人张建国：三位老总从宏观方面包括微观角度分析了长沙房地产的走势，人口弘历啊、城市化啊，政策层面大特区等等，宏观方面我们非常看好长沙房地产的发展，但是这个市场也存在一丝逆耳，长沙今年放量可能会增大，需求可能会减少，那么这中间就存在一个差距，或者说造成竞争的压力。这里，我想听一下媒体的声音，有请刘记者。
主持人张建国：房市和股市一样，波动是很正常的，刘记者的观点是现在是买房的好时期，好象现在也是买股票的好时期啊，哈哈。
苗雨：我觉得今年整体的交易价格不会下滑，成交量我估计可能会有所减少，因为在国家货币调控政策之下，成交量可能会整体减少，供应量也会大于需求量。下一步房地产开发商之间的竞争会更加激烈，在竞争中也会促使房地产开发商想各种办法来拓宽他的销售。在这当中，中小房地产企业将面临严峻的考验，可能会有相当一部分房地产开发商挺不住，大的集团可能提得住，只要你挺住了，将来可能会迎来房价报复性的上涨，有可能死掉一批企业，也有可能会分流掉一批到三线城市去开发的企业。
主持人张建国：这几天我们和业内人士聊的中心话题就是客户在哪里，真是个问题。
苗雨：我跟开发商沟通过，今年肯定是成交量上的说法，虽然说成交量大了，但是因为各方面因素，比如成本上涨啊，价格肯定不会降，但是成交量肯定会减少。 梁旭：刚性需求会增加。 刘永春：主要是大家都没底，不知道房地产政策到底会怎么搞，国家到底会怎么调控。 林淼良：总理在两会上说了，让房价涨得慢一点，而没有说房价会下跌啊。 刘永春：地价涨幅是房价的两倍啊。 主持人张建国：好，第18期《大话地产》“为我们的爱找个家”就到这里结束了，谢谢各位嘉宾，也谢谢网友们的关注，再见！ 活动直播详情........
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