[摘要] 日前公布的一季度经济数据总体好于业界预期，与此同时，各地房地产市场传来的降价消息，以及房地产相关数据的回落趋势也引起业内关注。
(来源：经济日报)日前公布的一季度经济数据总体好于业界预期，与此同时，各地房地产市场传来的降价消息，以及房地产相关数据的回落趋势也引起业内关注。
昨日，在中国国际经济交流中心举办的第58期“经济每月谈”上，在分析今年一季度经济形势的同时，四位经济学家不约而同地表达了对房地产下行风险的关注，甚至担忧。
房地产投资
是关键变量
国家统计局新闻发言人盛来运日前表示，初步测算，一季度因为房地产投资增速下滑拉低固定资产投资下滑0.7个百分点。
“房地产投资的回落是一季度投资回落的主要原因。”在分析一季度经济形势时，国务院发展研究中心学术委员会副秘书长张立群认为，相比消费和外贸，投资是决定未来经济走势更为重要的一个方面，但是从月度数据看，今年一季度固定资产投资增速的回落令人担忧。
国家信息中心预测部主任祝宝良也持相同观点。不仅如此，他同时表示，预计二季度甚至下半年的经济很大程度上要看房地产投资跟房地产价格形势。
“今年经济下行的压力还是存在，主要还是在投资上，基础设施建设的投资稳住是我们政府的目标，看投资核心就是看房地产。”祝宝良说。
谈到未来固定资产投资的走势，张立群分析认为，在制造业投资、基础设施投资和房地产投资这三个种类里，基础设施投资和房地产投资更有主导性，而制造业投资具有一定的从属性质。我们应该更加关注基础设施投资和房地产投资的走势。
“首先，在基础设施投资方面，尽管现在有对地方债、地方政府土地财政的担心，但是如果把中央财政预算内的资金作用发挥好，四两拨千斤，道路、交通、电力、热力、城市公共设施建设等等，这些投资的增长仍然可以保持一个总体平稳的走势。”张立群说。
另一方面，张立群认为，房地产投资对于整个投资的走势是又一个决定性因素。
张立群表示，在此背景下，未来房地产市场主要还是逐步地扩展发展空间，首先在一二线城市有一定的潜力可挖，未来新型城镇化的推进也会逐步把城市群的发展空间拓宽，给房地产更大的发展空间。“因此，未来房地产投资增长在一季度的水平上大体是走稳的，不会出现持续的快速下降。”张立群说。
专家建议
保持合理流动性
如果房地产市场出现问题，风险将会如何传导？要以何种政策应对？
“房地产如果有问题，风险传导路径比较清楚，表现为房价显著下行，开发商的资金链会出问题，接着会影响到银行和信托；另一方面，房地产市场价格下行较快，也会影响地方政府的收入。”中信证券(600030,股吧)首席经济学家褚建芳说。
中国国际经济交流中心经济研究部副部长张永军认为，三四线城市现在房地产市场的形势确实比较严峻，这种严峻程度需要正视。
在政策建议方面，张立群表示，房地产未来发展，最重要的先是在货币政策方面，保持合理的流动性非常重要。褚建芳则表示，，房地产市场从看，并不是统一的市场，各个地区之间差异非常大，因此在政策的处置和引导方面要因地制宜，不同地区要差别对待。如果中央政府以统一的政策调控或者支持放松，都会带来问题。第二，对货币政策保持一定程度的宽松，保持合理的流动性。第三，从房地产实际供需格局来看，之前矛盾比较突出，现在还有很大的存量处置、转化的空间。
祝宝良则建议，能否采取一系列措施引导利率适当下行，稳定经济预期，不至于使风险暴露得过快。而至于降低存款准备金率，甚至降息的预期，还为时过早。
“过去稍一放松货币政策，房价就涨，但眼下上涨预期已变为下跌预期，货币政策适当的调整是应该的。风险在房地产上，只要我们调整好，也没有什么太大的问题，对中国经济还是要抱有信心的。”祝宝良说。
(来源：经济导报)随着年报及业绩快报的披露，A股104家上市房企去年的业绩表现浮出水面。亿翰智库实时统计报告显示，104家上市房企去年营收合计6080亿元，同比增长29.62%；归属于上市母公司净利润为721亿元，同比增长20%。
受益于整体经济回暖和相关政策松动，上市房企去年销售收入较2012年显著增长。统计显示，去年上市房企销售收入（按财务数据测算）为7026亿元，同比增长24.26%。值得注意的是，尽管总体看去年上市房企在规模和利润方面均保持了良好增速，但净利润增速却明显慢于营收增速。种种迹象显示，房地产行业的利润空间正在收窄。
盈利能力被稀释
通过已公开的数据，不仅可以直观看到地产行业的“繁荣”，也可以看到行业的另一面：房企大鳄销售增速放缓，毛利率进一步下滑，房地产行业正逐步远离暴利，进入“中利”时代。
以地产龙头企业万科A为例，去年公司实现销售额1709亿元，同比增长21%，再创历史新高，并稳坐行业把交椅。但亮丽的数字背后，暗藏隐忧。其中，公司销售增速正逐步放缓。统计显示，2004年至2010年，万科A销售额的复合增长率接近50%；而2009年至2013年间，复合增长率已下滑至23%。2013年，万科A销售额同比增长21%。
统计显示，尽管去年有73%的上市房企实现了净利润正增长，但也有61%的企业利润率下滑，并延续着年均下降1个百分点左右的趋势。
“地价上升和房价过高都会进一步缩减企业的利润空间，房地产企业的利润率下降属于趋势性的问题。”亿翰智库地产行业分析师张化东表示，土地、融资、人力等刚性成本上升，以及库存量、应收张狂的增加都导致利润压力越来越大。
高存货和预收账款给未来的销售市场提出了严峻的考验。去年，104家上市房企的存货合计为15622亿元，同比增长25.53%；预收账款合计为5536亿元，同比增长20.60%。
值得注意的是，不仅净利增速低于营收增速，上市房企的毛利率也明显降低。去年，104家上市房企的平均毛利率为36%，同比下降1.47个百分点。万科A去年毛利率就同比下降了3.53%。
近六成房企一季度业绩下滑
随着一季报的陆续披露，上市房企今年一季度的业绩表现也随之清晰。同花顺IFIND统计显示，截至22日，A股共有50家上市房企发布了一季度业绩预告。其中，22家实现了业绩的同比增长，其余28家公司的业绩则集体出现下滑，占比56%，明显逊于去年整体表现。
经济导报记者注意到，多数一季度业绩下滑或亏损的公司，主要都是因为报告期内结算项目较少所致。
以华远地产为例，公司今年一季度共实现营业收入5.21亿元，同比下降40.63%；实现净利润5746.01万元，同比下降56.18%。“公司营业收入、净利润大幅下降，是因为一季度公司达到结算条件的项目较少。”华远地产表示。
值得注意的是，越来越多的上市房企正开始探索新领域，以寻求新的利润增长点。
继去年万科A、绿地集团、碧桂园等多家明星房企高调到美、欧、东南亚等多个国家和地区购买物业或开发房地产项目后，今年房企海外投资继续呈现井喷之势，绿地、新华联、万达等先后宣布其在美国、印尼、英国等国家和地区的实时海外投资计划，总金额超过500亿元。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
