[摘要] 随着房地产调控的持续，不同城市间房地产市场分化加剧，未来房地产调控将“分而治之”且更具针对性，房价涨幅较高的重点区域严格实行调控各项措施，而对于大部分已经较为平稳的市场，则会适当采取去行政化的手段调控。
中指研究院8月1日发布的7月百城价格指数显示，100个城市(新建)住宅平均价格为10347元每平方米，环比上涨0.87%，百城价格自2012年6月以来连续第14个月环比上涨。值得注意的是，与上月相比，此次环比上涨的城市个数减少10个，但是，房价涨幅超过1%的城市也增加了7个。
业内人士认为，随着房地产调控的持续，不同城市间房地产市场分化加剧，未来房地产调控将“分而治之”且更具针对性，房价涨幅较高的重点区域严格实行调控各项措施，而对于大部分已经较为平稳的市场，则会适当采取去行政化的手段调控。
数据显示，7月重点监测的100个城市中，61个城市环比上涨，39个城市环比下跌。与6月相比，环比下跌的城市数量增加10个，其中跌幅超1%以上的有7个。环比上涨的城市数量减少10个，但涨幅在1%以上有33个，较6月增加7个。
值得注意的是，就北上广等十大城市的房价而言，7月十城的住宅均价为17609元每平方米，环比上涨1.34%，与去年同期相比上涨11.06%，这也是近三年来同比涨幅首次超10%。而与之相对应的是，环比下跌的城市增至39个，东莞、菏泽、湘潭、潍坊、盐城、嘉兴等三四线城市领跌，东莞跌幅，达1.71%。
同比方面来看，100个城市住宅均价与2012年7月相比上涨7.94%，涨幅比上月扩大0.54个百分点。其中广州、汕头、衡水涨幅分别为22.56%、21 .26%、20.54%。
在房价涨跌分化加剧的同时，各地库存也出现分化。数据显示，重点城市市场库存下滑仍在持续，除杭州以外，7月十大重点城市的库存同比全线下跌，其中北京和广州跌幅，都超过20%，随着去库存节奏的加快，重点城市的消化周期快速下降，截至7月底，8成重点城市商品住宅的消化周期已经降至6个月至12个月的区间内，其中南京已经低于6个月红线。
而三四线城市却是库存高企，供过于求明显。数据显示，一线城市供求比仅为0.64，但三四线城市，例如甘肃武威供求比高达8.06，山西大同供求比高达5.7，延安4.34，存在严重供过于求现象。
“7月数据显示，一方面，库存高企需求却不足的三四线城市环比下跌数量增多，另一方面，北京、广州等一线城市房价涨幅继续增加，且部分新开盘项目价格上调幅度有所扩大。”中指院指出，房价较高的热点城市价格环比涨幅继续扩大，带动平均涨幅扩大，但同时不同城市分化加剧。
记者近期走访发现，位于广州市荔湾区的龙津华府，销售人员报给记者的价格从1月的3万元每平方米上调到3 .5万元每平方米;在位于海珠区的罗马家园，去年10月的价格是2 .5万元每平方米，而其附近5月拍出一块楼面地价3.5万元每平方米地王之后，近期报价已经上涨到3.5万元每平方米;位于天河区的瑞安创逸，去年底的价格是3.3万元每平方米，目前价格涨到4万元每平方米。
北京方面，7月开盘的中建国际港项目，开盘当天1462套房源全部售罄，日销金额高达37.9亿元，创造了2012年以来北京乃至的单盘成交纪录。
但在重点城市热度不减的同时，十堰、无锡、营口、酒泉等三四线城市则多是无人问津而遭空置的楼盘。
“出现两极分化的主要原因是供需不平衡。”链家地产市场研究部张旭指出，以北京为例，看似供应量有所增加，但刚需盘仅占四成左右，且位置多处偏远地带。这一供不应求造成价格高企，北京7月一居和两居纯商品房的成交均价分别上涨44 .9%和10.4%。
业内人士也指出，一方面库存在快速下降，另一方面供应却没有相应地跟进，如果这一现状不能得到明显的改善，重点城市下半年的供求风险或许将集中爆发。
对此，原住建部政策研究中心副主任王珏林在接受记者采访时表示，由于各地房地产市场已呈现不同态势，因此，未来房地产调控方向将更具有针对性，房价涨幅较高的重点区域严格实行各项调控措施，而对于大部分已经较为稳定的市场，则会适当采取去行政化手段调控。
王珏林同时指出，在差别化调控的同时，有关部门可能利用信息联网、不动产登记、扩大房产税试点三种手段影响市场未来预期，确保房地产市场平稳健康发展。
7月30日召开的中共中央政治局会议中，“促进房地产市场平稳健康发展”成为新一届政府对房地产市场的首次正面表态。
中央政治局会议结束后的当晚，华远地产(2.63,0.03,1.15%)董事长任志强用“房地产很重要”表达其对中央这一表态的理解。显然，在经济数据整体黯淡的上半年，一枝独秀的房地产不容忽视。在不少业内人士看来，在稳增长和降房价之间，决策层还是选择了前者。在对经济的重要性上，房地产行业终于归位。
过去的数年间，“楼市是个政策市”已经成为业内心照不宣的判断。如今，新一届政府对楼市调控的政策思路正在逐步发生变化。
“这意味着，此前以行政抑制为导向的政策调控方式将正式全面转向长期制度建设，这实际上是为未来房地产的长期政策导向定调。”国务院发展研究中心宏观部主任李建伟向记者表示。
“房地产很重要”
日前召开的中共中央政治局会议，要求“积极释放有效需求，推动居民消费升级，积极稳妥推进以人为中心的新城镇化，促进房地产市场平稳健康发展。”
事实上，从今年5月份以后，决策层关于楼市调控的表述已经逐渐缓和，中央层面上对“国五条”，尤其是其中“20%个税”和“房产税”的政策并没有继续做过多要求。
如今，中央政治局会议对房地产市场的表态从“加强房地产市场调控和住房保障工作”转向“促进房地产市场平稳健康发展”。
对此，多位业内分析人士对记者表示：“促进房地产市场平稳健康发展”这一说法虽属中性表述，但对于市场而言却偏利好，“没有提到调控就是好消息。”
然而，在决策层转变口径的背后隐藏着更加深层的原因。
李建伟表示，此次中央将房地产市场的“平稳健康发展”放在“推动居民消费升级，保持合理投资增长”的总体基调之下，说明在当前经济复苏相对乏力的情况下，房地产行业还是被寄予了拉动消费和投资增长的希望。
从上半年的宏观形势来看，中国经济放缓的主要原因被归因于投资偏低和净出口受限。交通银行(3.82,-0.01,-0.26%)经济师连平此前表示，因为占投资相当比例的制造业投资已经回落至低位，如果不是房地产支撑，中国的投资增速会更低。难怪任志强会将新一届政府的表态解读为“房地产很重要”。
事实也确实如此。今年上半年整体经济数据黯淡，房地产却“一枝独秀”。国家统计局公布的数据显示，今年上半年房地产开发投资36828亿元，同比增长20.3%，增速快于全社会固定资产投资0.2个百分点。
对房地产调控的大局而言，“稳中求进”的经济目标无疑将使调控显现成效的难度越来越大。现实中，“国五条”的政策效果已经被逐渐消解，楼市回暖已成定局。
国家统计局发布的2013年6月70个大中城市新建商品住宅价格指数显示，与5月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有5个，持平的城市有2个，上涨的城市有63个。环比价格上涨的城市中，涨幅为2.4%。
“对于中央来说，在目前的宏观经济情势下，对房地产市场调控其实还是左右为难。”业内分析人士陈剑波告诉记者，“如何在经济增长与楼市调控之间寻找到合理的平衡点，这是一个很大的难题。”
重用市场之手
在“促进房地产市场平稳健康发展”的基调下，业内人士分析，目前出台新调控政策的动力不足，而原有的核心政策继续从紧的空间也相对有限。
事实上，在今年上半年楼市相关部门对原有调控政策的实施上已经能解读出政策“松动”的蛛丝马迹。
去年，由于对“高地价造就高房价”的诸多诟病，政府一度收紧了土地供应。而记者注意到，今年上半年国家对于土地出让的管制力度较以往减弱。国土部发布的数据显示，上半年我国建设用地供应总量同比保持增长，其中住房用地供应增长36.9%，高于近5年同期平均水平。
而在房地产市场的资金层面，决策层也将权力下放市场。7月5日，国务院发布了《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》，仍然强调了对房地产“有保有压”的态度。7月初，一则房企融资将开闸的传闻更是引发了地产板块的强劲反弹。随着房地产企业再融资重启预期的不断升温，上市房企中已有金丰投资(5.23,0.00,0.00%)、新湖中宝(3.65,0.33,9.94%)、迪马股份(3.65,0.00,0.00%)和中弘股份(8.17,0.10,1.24%)等多家公司因“筹划重大事项”而相继停牌。
与此同时，建立楼市调控的“长效机制”，现在已成为房地产相关部门最常见的提法。
“住建部部长姜伟新在部署2013年主要工作的时候，特别强调了两项工作，一是配合有关部门做好城镇化规划方面的工作；二是要加紧研究房地产调控长效机制，综合运用财政、税收等手段，确保房地产市场的稳定健康发展。”住建部一位官员对记者表示。
而据记者了解，目前决策层已经将加快研究包括土地、金融、财税等方面的房地产中长期调控政策作为一项重要工作内容。“房地产调控长效机制”将由发改委、住建部、国土部、财政部、税务总局、银监会共同参与研究制定。
“现在对楼市调整的关键在于调预期。”国务院发展研究中心一位负责人指出，房价涨跌的预期对市场和政策的敏感程度远远大于潜在供给的调整速度，如果调控只是着力于调节当前的供求关系，那么调控的效果往往十分有限，甚至会成为房价上行的推手。
多位业内人士分析，从目前来看，今年下半年楼市调控政策预计将不会出现大幅调整，同时原有的楼市调控政策也不会在短期内撤出，因此下半年房地产市场将回落至稳定理性状态，房价也趋于平稳。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
