[摘要] 承接2012年末成交量扩大态势，今年1月份的前三周，一线、二线城市商品房继续旺销。中指研究院所监测的40个重点城市房地产成交量数据表明，其中绝大多数城市的楼市成交量涨幅超过100%。在此现象的背后，年初银行个人房贷的利率下浮减少了购房者的购房成本，在一定程度上也成了刺激房市成交量攀升的推手。
承接2012年末成交量扩大态势，今年1月份的前三周，一线、二线城市商品房继续旺销。中指研究院所监测的40个重点城市房地产成交量数据表明，其中绝大多数城市的楼市成交量涨幅超过100%。在此现象的背后，年初银行个人房贷的利率下浮减少了购房者的购房成本，在一定程度上也成了刺激房市成交量攀升的推手。
近日，《经济参考报》记者多方了解获悉，目前，大部分银行给予首套房个人房贷利率的折扣可达8.5折，9折利率则是普遍。但值得注意的是，不少银行要求购房者所购买的楼盘开发商与该行有合作关系，方可享受折扣获得贷款。
首套房利率能打八五折
银行业内人士普遍表示，个人房贷是银行个人信贷业务占比的部分，一般个贷的额度全年波动不是很大，年初相对而言会宽松一些，因此会出现较低的折扣。
《经济参考报》记者在北京采访了解到，工、农、中、建四大行基本上个人房贷折扣为8.5折，具体根据个人信用资质而定，9折则普遍可以申请到。中小股份制商业银行的情况则有所不同，利率从8.5折到基准不一。其中，光大银行个人房贷利率一般维持基准，没有折扣。而民生银行方面表示，“从2012年开始，个贷方面我们更倾向于做经营性贷款，房贷非常少，利率一般情况下为基准。”
与国内银行相比，外资银行年初针对个人住房贷款有较大的利率优惠。尽管前不久，有消息称，部分外资银行个人住房贷款利率能有8.1的折扣，但据了解，低至8.5折以下的折扣基本上没有，或者非常难申请到。花旗、渣打、恒生等外资行普遍表示，8.5折为折扣。“就花旗而言，目前能享受到的个人房贷利率是8.5折，但还要看客户购买的是期房还是现房，如果是购买的现房，申请贷款程序会相对简单一些，而期房的话，如果开发商不是与银行有合作关系的，申请程序就比较复杂。”花旗银行(中国)北京分行的一位客户经理说。
记者注意到，外资银行对于个人房贷利率折扣也有一些具体要求。恒生银行(中国)的客户经理表示，目前该行房贷折扣为8.5折，要求贷款的客户有固定收入，且月薪为月供的两倍。渣打房贷8.5折的前提则是渣打银行客户，普通客户的存款门槛为10万元，高级客户则为50万元，且月收入在1万元-4万元之间，才有较大希望申请到8.5折优惠。
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享折扣有条件
住房贷款利率折扣成为众多购房者所考虑的重要因素，不少购房者会比较多家银行利率。但据《经济参考报》记者了解，目前大多数银行的房贷利率折扣仅是针对购买与银行有合作关系的开发商楼盘，如果个人自主申请贷款的话，审批会非常麻烦甚至会遭遇“不批”。
“实际上，银行之所以要求客户贷款的楼盘开发商必须要与银行有合作关系，是因为开发商在银行有土地抵押贷款，一般都是在哪个银行做过土地抵押贷款，个人房贷也指定在哪个银行贷，这部分收入来源也可以供开发商还该行的开发贷。”花旗银行(中国)北京分行的一位客户经理告诉《经济参考报》记者。
业内专家认为，受房地产调控政策的影响，众多房地产商资金链陷入困境，由此给银行带来的是开发贷违约的风险。如此，银行将个人房贷的折扣与有合作关系的开发商楼盘紧密挂钩，也就不难理解了。
中国银行负责个人信贷业务的一位客户经理对《经济参考报》记者表示，“一般而言，大多数银行都会考虑客户需要贷款的楼盘开发商是否与该行有合作关系，如果没有合作关系，客户直接找银行贷款的话，就需要到住房贷款担保中心去申请担保，并且担保费用由客户承担，一般是6‰，而银行对这样的贷款批贷程序会相对麻烦一点，甚至有的银行不太愿意给客户做与开发商没有合作关系的个贷。”
在大型商业银行中，建行北京多个支行营业部的客户经理均明确表示，建行一般只做与开发商有合作关系的个人房贷业务，利率可以8 .5折。
对于个人房贷的审批时间，大多银行均为3-5个工作日。在购买首套二手房方面，记者了解到，购房者在银行的贷款利率折扣也能享受8 .5折。因此，也有银行的个人贷款客户经理建议购房者可以考虑购买二手房。相对于首套一手房受开发商合作关系的限制，二手房贷款折扣门槛相对较低。一般个人房贷审批通过后，客户自己再去做房屋过户手续，以及到银行进行房产抵押登记，流程全部通过后，银行即可放款。
理财师建言还贷准则
2012年，央行对贷款利率进行了两次调整，次是在6月8日，5年期以上贷款利率由7.05%调整为6.8%，调整之后不到一个月，在7月6日又进行了一次调整，5年期以上贷款利率由6.8%调整为6.55%，这意味着，2013年执行的个人住房贷款利率比2012年要低0.5个百分点。
每年年底至第二年年初都有一波提前还贷潮，但随着利率调低，正在按揭过程中的房奴们每月的月供也将减少，这就让本来有着提前还贷想法的购房者或许有些犹豫，究竟是否该提前还贷？
对此，有银行理财师指出，并不是所有人都适合提前还房贷。
“目前贷款偿还方式，一种是等额本息还款，当借款人还款年数已接近还款中期时，就不适合提前还贷了。因为等额本息还款方式中，借款人前期还的利息多，本金相对少。到还款中期的时候已经偿还了大部分的利息，提前还款的部分则更多的是本金，提前还贷的意义不大。另一种是等额本金方式，若借款人还款期已经超过1/3，那么提前还房贷也没有必要。这个阶段，即使你提前还房贷，还的更多的是本金，显然意义也不大。”工行的一位理财分析师说。
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银行下调利率，百万元楼房的优惠幅度相当于房价打九折。年初之际，首套房利率打折之风渐起。
《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）记者走访了沪上农业、工商、建设、交通等银行，得知目前申城的几大银行首套房贷利率打8.5折，优惠力度明显。
业内人士分析，这主要是因为年初信贷额度指标较为宽松，一旦市场行情转好，利率或许会上调。同时，房贷利率的下浮会对年初的楼市成交量会有一定的利好促进作用。
利率打8.5折
《东地产》记者采访了农业、工商、建设等银行的信贷部门，确认了这一消息。
中国建设银行信贷部门的一位陆姓工作人员透露：“现在是打8.5折，还有打9折和9.5折的，主要是要查看你的申请资质。比如工作稳定情况、税收、交金、信用记录等。只要你成为了我们银行的VIP客户，就可以享受8.5折的优惠。”
交通银行则还是维持基准利率。交行信贷部门的工作人员解释道：“不同客户不同对待，要审查各个方面的。基本上大部分都是维持基准利率。”
2012年上半年叫停了8.5折优惠的工商银行也早就恢复了这一优惠政策。“叫停过一段时间，但是后来就慢慢恢复了。在我们这申请8.5折的客户必须要有工行卡，信用记录良好。”工行信贷部门的工作人员告诉《东地产》
新城金郡的一位置业顾问告诉《东地产》，农业银行也实施了同样的优惠。“现在很好申请，门槛并不高。去年12月份就恢复这项优惠了，可能是看到了政策利好的消息吧。”他猜测道。
房贷利率的下调对购房者来说无疑是个好消息。《东地产》记者算了这样一笔账：以总房款150万元的房子为例，假设首付50万元，贷款100万30年期。如果按照现行基准利率6.55%计算，每月还款额为6353.6；如果按照利率8.5折优惠计算，每月还款额仅为5720.31元，每月的还款额节省了633.29元，降幅约为10%。总利息减少227982.9元，折合到这套房屋总价上，相当于房价下跌了10%。
或带动成交量上升
在业内人士看来，房贷利率下浮只是暂时的现象，不代表调控的放松。
“现在是年初，指标比较多，所以大家都打折扣。到下半年，一些小银行就没指标了，折扣就逐步减少。”中房信研究总监薛建雄告诉《东地产》。
同策咨询研究中心总监张宏伟也认为，一旦市场行情转好，房贷利率还会上调：“一般来讲，市场行情好了，利率会提高。市场不好的时候通过利率优惠促使市场好转。”“这样的情况一般不会持续一整年的。到了下半年，信贷收紧，银行房贷利率就可能提高甚至是恢复到基准利率。”张宏伟补充道。
由于房贷利率的下浮会减少购房者的购房成本，所以会一定程度上刺激成交量的上升。
“目前的8.5折优惠对年初的上海楼市成交量上升会有一定的促进作用。但是去年多数时间也有，所以影响比较有限。”薛建雄说。
一位建设银行的工作人员也认为，对成交量的促进作用有限：“8.5折不是针对所有客户，而是部分优质客户，审批也非常严格。这个辐射到的范围还是很小的。”
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