[摘要] 2012年众多房企销售业绩飘红，但在销售额创新高的同时，部分一线房企净利润率水平却出现同比下降。
2012年众多房企销售业绩飘红，但在销售额创新高的同时，部分一线房企净利润率水平却出现同比下降。
随着房价上涨趋势明显放缓，通过土地溢价来获得较高利润率的时代已经过去。一线房企面对调控压力，采取“以价换量”的促销手段，积极出货清库存。快销模式被广泛运用，2012年销售业绩亮眼的房企大多是追求高周转的企业。
高周转弥补低利润率
万科2012年上半年结算净利润率为14.2%，较2011年同期下降2.2个百分点；销售净利润率14.8%，比上年同期下降1.5个百分点。到2012年三季度末，万科销售净利润率为13.2%，而上一年同期为14%。
保利地产2012年主营业务利润率由半年报的22%到三季度末下降为20%。2012年三季度末，保利扣除非经常性损益后的净利润率为12%，而2011年同期为16%。
此外，恒大2012年上半年的经营利润率由2011年6月末的31.9%下降到28.2%。
为弥补销售利润率的下滑，多数标杆房企提高了其资产的周转率。
保利地产在2012年初提出“新盘单月消化50%，半年消化80%，争取竣工前清盘”的营销策略。随后又启动“三抢”策略，以“抢资金、抢市场、抢进度”为口号，将定向优惠铺开。最终在2012年全年，保利实现签约面积901.13万平方米，同比增长38.57%；实现签约金额1017.39亿元，同比增长38.91%。
定位中高端市场的华润置地，2012年采取了积极定价策略，多个项目均有明显的降价，保证了其2012年的业绩。
招商地产近年来的发展速度远远落后于万科、保利等开发商，甚至还被恒大、雅居乐等后起之秀超越。2011年初，招商实施转型，并提出千亿目标，加快了拿地、开工和销售的速度，其2012年新开工面积达290万平方米，是“招保万金”四大龙头中保持新开工面积不降的企业。招商地产在2012年上半年曾先后在3月份、5-6月份推出了两次范围的优惠活动，优惠幅度在10%左右。
有业内专家表示，大房企普遍以降价跑量的方式扩大销售量。小房企产品结构比较单一，难有充足的刚需项目，也就不能借这类产品的定价来促进销售。这也是造成房企两极分化的主要原因之一。
在限购的市场背景下，哪家房企拥有更多的现金流，哪家房企就能立于不败之地。这个阶段也是房地产行业洗牌、分化的阶段，在这个过程中，大型开发商通过高速周转策略提高开发和销售速度，不仅要跑得快一些，更要想方设法扩大自己的市场份额，还可以兼并在资金方面遇到发展瓶颈的中小开发商，快速进行规模化扩张，抢占行业军团的席位。
2012年，中原集团对万科、保利、恒大、华润、金地、招商、中海，富力、绿城、雅居乐等十大标杆房企的监测报告显示，1至10月这10家房企的销售面积取得了平均23%的增长率。市场份额也进一步提升，销售额占有率从2008年的7%上升到2012年的12%。
不过，以标杆房企半年报和三季报的销售净利润率作为参考数据对比发现，自2007年以来，标杆房企的销售净利润率呈现明显下滑趋势，已从2007年的24%下滑到2012年的18%。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，高周转是房企应对持续调控压力的主要手段。从当前的市场格局来看，“现金为王”成为必然，各大房企抓紧刚需释放的“时间窗”，采取高速周转的策略，快速回笼资金。行业发展经验及市场实际销售数据也表明，市场流动性收紧的背景下，房企“死扛”不如“快跑”。
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“以价换量”成常用策略
从2012年9月份开始，标杆房企的拿地行动逐渐活跃。9至11月间，标杆房企掀起了一轮拿地高潮。但是1至10月，标杆房企累计购地金额比2011年下降14.4%，总体上，2012年标杆房企的拿地金额与2011年基本持平。
万科2012年拿地金额在29家品牌房企中名列。“不拿地就饿死。”万科总裁郁亮曾不止一次在公开场合表达了万科对于拿地的态度。
2012年采取高速扩张策略的开发商最为典型的是招商，拿地规模远大于其销售规模；保利、万科、中海是“以销定量”，根据销售的规模决定拿地的规模，保持土地储备的稳定；富力、恒大、华润、金地、绿城等房企拿地规模明显小于其销售规模，依然处于明显的去库存周期。
“在房地产调控持续，市场成交量价从快速增长转为平稳上升的大背景下，‘千亿’军团还能加速扩容，显示出了房地产行业的一个重要转变，就是开发战略出现了明显的变化。”中原集团研究中心研究总监张海清表示，囤地获取高土地溢价的时代一去不返，取而代之的是根据销售的进度来决定拿地规模，实现均衡发展。
“一方面，开发商通过加快销售周转来提升整体盈利水平，以价换量成为常用的定价策略；另一方面，企业提升土地储备周转率也将作为提高盈利水平的重要方法之一。”张海清分析道。
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（来源：东方早报）号称“史上最严厉”的本轮调控2010年启动，一二线城市普遍遭遇限购、限贷等政策重压，三四线城市显示出“安全性”，洞悉市场变化的房企纷纷转向三四线城市。
越来越多的地产商重返市场容量更大的一线城市。在此背景下，融创、协信、雅戈尔、阳光城等一批企业杀入上海，作为“新势力”跑马圈地。
三四线城市供应过剩
2010年，万科进入的清远、扬州、南通、嘉兴、昆明、贵阳等12个城市中，只有3个省会二线城市，其他都是三四线地级市，这使得万科三四线城市的年度新增土地量首次超过二线城市。
保利地产也在2010年全面进军三四线城市，共新进入11个三线城市，为历年之最。
数据显示，2010年商品房销售面积冲到了10.43亿平方米的历史新高，但一二线城市的成交量占比却降到35%的历史新低，三四线城市的成交量逆市上升，占比达到64%的历史新高。
时至2012年，这一现象发生反转，在库存重压下，三四线城市的销售放缓，地产商开始重返一二线城市。
业内人士介绍，2012年一二线和三线城市的市场走势分化明显。2012年下半年以来，一线城市房价反弹，目前一二线城市房价已连涨数月，但三线城市的住宅库存量仍高于2010年一季度，很多中小城市不仅成交量下跌，房价也低于2011年。
研究报告显示，市场风险排名前50位的城市中无一例外，均为三四线城市。业内人士强调，进入三四线城市要非常谨慎，这些城市有限的客户需求、市场需求和相对无限的土地供应，构成了这些城市房地产市场的风险。
中坤集团董事长黄怒波认为，三四线城市的楼市普遍存在供应过剩问题，供应过多，购买力不足，房价自然下跌。
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房企重返一二线城市
三四线城市市场增长乏力，大型房企开始调整投资布局。2012年，保利、恒大、金地等多家品牌房企均将侧重点放在一二线城市。
另一龙头房企保利地产也在一线城市大规模拿地。保利在2012年拿地18次，土地成交总价为276.8亿元，其中在一线城市北京、上海各有两块，土地成交总价为110.8亿元，占比超过四成。
中原集团研究中心的数据显示，从标杆房企拿地数量来看，2012年1至10月，一线城市占比20%，二线发达城市占比21%，二线发展中城市占比42%，三四线城市占比18%，其中二线发展中城市占比。
恒大集团董事局主席许家印日前透露，恒大将改变策略转战二线城市，未来将逐步加大二线城市的购地及销售比重。
碧桂园董事局主席顾问张勇平也公开表示：“对于拿地，碧桂园一贯倾向低成本的二三线城市，但当前的市场环境并不好判断，碧桂园也将视行业发展和公司走向，适当进军一二线城市。”
土地争夺战升级
原本长期深耕二三线城市的房企也加入到一线城市的“土地争夺战”中，上海被视为市场。
代表意义的当属融创，2012年6月，融创与绿城宣布组建高端地产合作平台——上海融创绿城控股有限公司。借此，融创以合作者的身份进入上海市场，随后分别于去年7月和9月在浦东塘镇摘得两幅住宅用地。
融创中国董事长孙宏斌表示，融创一直计划进入上海，本来预计需要10年甚至更长时间，但借助绿城的品牌，融创迅速完成进入上海的目标，今后还会继续在上海拿地。
协信、阳光城等企业也纷纷在沪“跑马圈地”。2012年8月和9月，总部位于重庆的协信集团分别在虹桥商务区和闸北各摘得一幅土地，共耗资26亿元，正式宣布进入上海市场。
协信方面表示，入驻上海是看好这个中国的经济、金融和技术中心的发展潜力，希望在上海占得一席之地。
2012年11月，阳光城将地产总部迁至上海，并在一个月内连续拿下两宗地块。阳光城品牌部相关负责人告诉记者，公司将继续在上海拿地。
此外，雅戈尔也将迎来旗下上海项目的正式开盘。2010年，雅戈尔以33.93亿元摘得长风8号东地块，如今该项目样板间已正式开放。雅戈尔置业负责人表示，企业针对长风8号项目共计投入50亿元，力求将其打造成标杆性项目。
针对在2012年不断涌现出的上海地产“新势力”，同策研究部总监张宏伟表示，对于任何一家成熟的地产公司而言，在上海这样的经济中心城市拥有项目，对企业的品牌影响力将产生非常积极的作用。此外，上海房地产市场的水平相对较发达，企业在此进行项目开发和营销所累积的经验对更有利于企业的发展。
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