[摘要] 时至12月年末已近，数据压力巨大的开发商，马不停蹄进入“抢收”模式，压箱底的营销策略是否将一一浮出水面？另一方面，大批有刚性需求的购房者，在观望了将近一年后，谨慎中又在期待什么呢？广告、特价、一口价、电商……逐鹿年末冲关营销大战，开发商的营销策略“玩的就是心跳，砸的就是人民币”。
2012年，被此轮调控洗礼的第二个年头，受多重因素影响，这一年中国楼市变幻莫测，出其不意。“金三银四”量价齐升的局面开始呈现，走过“红五火六”，在7月份到达一个至高点，在万众翘首中收获了一个成色不足的“金九银十”，却在秋风渡寒的传统淡市11月强势“翘尾”，各地新房市场供需两旺，甚至于刷新年度销售记录，成为2012年的月度新高。
抓住2012的尾巴 集中开仓对话市场
进入2012年倒计时，最后30天的冲刺已箭在弦上，抓住2012楼市的尾巴，成为开发商不能错过的机会。来自长沙房天下数据监控中心的统计显示，截至11月22日，2012年12月份长沙市场预计有36个项目开盘，环比上个月25个预开盘量，增长44%。
据不完全统计，11、12月份长沙楼市有50多个项目开盘或推新，纯新盘将近30个，其中大部分项目定位为刚需产品，主力户型在60-120平方米之间。
值得一提的是，在今年年末的这波推盘量中，纯新盘比重的加大，成为市场一道抢眼风景。长沙房天下数据监控中心的统计显示，12月将有10个纯新盘亮相市场，占比达27.8%，包括雨花区的万象美域、 合能雨花公馆 中南红领邦，天心区的外国、国会山官邸，芙蓉区的城市优盘，经开区的紫华郡、芙蓉国里 、岳麓区的金洲国际社区、恒大御景湾主。
滨江豪宅广告大战暂停 刚需楼盘最爱”数字”句型
每个楼盘都是语不惊人死不休，广告语那可谓层出不穷。高端项目何谓“高”，在广告创意上就高人一等。一般来讲，高端项目广告主语往往很少提到价格、户型、首付等刚性要素，往往比拼的是软性服务。
高端项目善玩“概念”，今年的湘江之畔则上演了一场鸿篇巨制广告大戏。高端项目盘踞，因为“不解释”系列广告，引发了一场年度长沙滨江豪宅大战。“真正的豪宅必须在江边，而不是和江隔着一条马路”。此语一出， 某大盘的广告“中心之外，何谈豪宅”，可谓是不费吹灰之力搭上了“不解释”与“新标准”的顺风车，搞了把免费宣传。豪宅标准在网上争论不休，未能争出个结果就结束啦，不过正如某项目说的，“湘江需要安静点，豪宅需要安静点，城市需要安静点”。
这场广告大战不疾而终，但是高端项目玩“概念”还是要继续的。从“抢占省府滨江席”、“一座城市的精神领袖”、“中心之外、何谈豪宅”、“献给领袖企业和企业领袖”、“2万，旧房换豪宅”、“新标准，不解释”到“临江牌，就28席”，从“市府CBD，双地铁，综合体旗舰”到“开启千亿商圈，再造长沙中心”……。
相反，刚需楼盘的广告偏好功能性的诉求，数字便成为了表达形式。户型版“中建芙蓉嘉苑30-130㎡地铁口名校美宅12月浓情加推”；均价版“润和紫郡：均价3399元/㎡VIP 抢筹一千抵3万”；配套版“海洋•半岛 5万平米港式园林的滨江豪宅”；首付版“全城罕见！“0首付”绝世好房就在润和紫郡”；热销版“2劲销8亿——泊富国际广场Hi Park商铺开盘完美售罄”……
12月大型团购看房活动报名开启
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价格为王 打折优惠倾巢而出
长沙房天下数据监控中心的统计显示，12月份预计开盘的36个项目里，从已经公布均价的20个项目来看，多达8个项目均价或价低于5000元/平米，其中，经开区的芙蓉国里和望城区的润和紫郡均价仅3680元/平方米，并列成为本次推新项目的均价。均价高于7000以上的高层住宅项目有5个，其余近两成项目均价在5000-7000元/平米之间。
据调查，余半数网友表示，开发商推出的“折扣优惠”是他们的最爱，而真正能吸引购房者出手的还要看开发商优惠折扣幅度的大小。为抢占2012最后的市场，长沙开发商们纷纷拿出自己的诚意，降价、特价、一口价等各样的优惠轮番上演。
钱隆世家1号栋房源VIP认筹1000享10000，4688元/平米起，另外推出老带新活动，老业主介绍新客户购房成功，新业主可享受总房款减2000元的优惠，老业主可免1年物业管理费；中铁置业水映加州(小区网论坛)三期新品四联排、五联排推出，VIP认筹预存1万可优先选房，样板间即将开放，预计12月正式开盘，VIP客户开盘签约即可升级，并且附送湘一外国语学校学位，以及6万元智能家居系统；新盛珑璟台二期首发， VIP认筹中，VIP交2000可享每平米减200的优惠……
活动体验奠定口碑 微博营销优势显现
随着年末临近，各个项目营销举措频频，纷纷通过各种形式的客户活动，加快推盘，抢占今年最后一波置业期，特别是遇到周末双休，营销、开盘活动更是层出不穷，并不约而同多以“温暖”为主题。五矿万境水岸大手笔邀请蔡琴与湖南歌迷再续“新不了情”；首届“碧桂园杯”盛大开启象棋邀请赛；庄园心伽泊12月2日举办别开生面的讲座；佳兆业曦岸(小区网论坛)周末暖场集结烧烤diy、泡芙diy、大型电玩竞技狂欢；华润置地助边城爱心志愿者协会“冬衣计划”温暖启动……
伴随社会化媒体营销的逐步成熟，和移动互联网的快速发展，房地产行业通过传统的广告、活动等1.0营销模式已经很难击中目标受众。如今，微博已成为众多企业展示品牌形象、发布产品信息以及维护客户关系的重要通道。如何更好地拥抱微博时代，抢占营销先机？微博营销大会应运而生。
长沙新城新世界“入会见面礼 注册送购物卡”的活动近期在微博上炒的风生水起，从11月26日-12月21日，注册为网销中心会员，并搭乘看房专列至售楼部看房后可获得一张面值50元沃尔玛购物卡，还可以参加12月底网销中心的秒杀活动，抢夺额外一个优惠点。
据房天下官微负责人透露：“开发商十分青睐用微博来发起活动、发布项目信息和汇聚人气，事实证明效果也相当不错，一场小小的活动就能吸引上千人的参与，每个月我将举办三四场这样的微博活动，形式多以有奖转发为主。”
联姻电商 续写热销传奇
马云称，新的商业生态系统，对于传统商业生态系统将会开展一次革命性的颠覆，“就像狮子吃掉森林里的羊，这是生态的规律，游戏已经开始，就像电话机、传真机会取代大批信件一样，这是必然趋势。新经济模式已经有点狮子的味道”。
团购模式发展至今，可以说真正的囊括了衣食住行各个方面，就连房子也早已加入了团购的行列。开发商选择团购，依托网民形成的购房者规模，而网民选择团购，那是因为实实在在的优惠。当一些人还在踌躇不行，思考着“房地产电商是否可行”时，房天下早已交出一份份优异的答卷。
中海国际社区、达美D六区、珠江花城、兰亭玥岛、江山帝景、海洋半岛、华润橡树湾等优质项目，都争相加盟长沙房天下电商的行列，在星城掀起一次又一次热销狂潮。作为今年长沙瞩目的楼盘之一，中海国际社区开盘一周年热销2000套，值得一提的是，本年度中海曾先后 3次携手房天下发起电商团购，前2次均已超高成交落幕，目前第三次合作已拉开序幕，团购报名正在火爆进行中。中海为什么这么红？电商是其中原因之一。
另外，早在今年年初，万达就对外界表示要涉足电子商务，日前，房地产大佬万达集团进军电商的传闻变成事实。万达集团此前的布局重点在商业地产、高级酒店、文化产业等领域。而据知情人士透露，万达集团打算通过电子商务，把商业地产、高级酒店、旅游、电影院线和连锁百货五大主营业务同时打包上线，开设虚拟的“线上商业综合体”。万达董事长王健林接受外界采访时称，万达有丰富的零售资源，不做电子商务太可惜。
记者观察
出奇招博得了眼球，让利能短时间聚集人气，广告词赢得了噱头，这些对于楼盘营销而言，的确是迈出了重要的一步，但是，如何才能留住关注的目光，并最终打动购房者，才是开发商最需要研究的课题。
在刚刚结束的中央十八大，楼市调控不放松的言论再次被重申，房产税的呼声日益高涨，不明朗的前景，加上人们的观望情绪和项目扎堆竞争愈发激烈，难题之下，开发商如何才能撬动买房者的“口袋”？多年的市场经验表明，最终能吸引消费者的，还是产品的品质、服务、品牌，以及合适的价格。
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