[摘要] 在资金重压下，曾经一路高歌猛进的保障房新开工量开始进入逐渐下滑通道，其中地方政府资金压力的增加是主要原因。以公租房、廉租房尤为严重。业内专家分析，出台类似青岛模式的非产权型保障房租售衔接政策或是最佳方案。
（来源：北京商报）在资金重压下，曾经一路高歌猛进的保障房新开工量开始进入逐渐下滑通道，其中地方政府资金压力的增加是主要原因。以公租房、廉租房尤为严重。业内专家分析，出台类似青岛模式的非产权型保障房租售衔接政策或是方案。昨日，住建部部长姜伟新在接受采访时表示，中央政府规划“十二五”期间要建设3600万套城镇保障性住房，2011年已经开工了1000万套，今年开工700多万套，明年不会低于500万套，有可能在600万套左右。
新开工量不断下滑
“从前两年开工的总量来看，‘十二五’规划的3600万套逐渐下滑基本是确定的。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在参加2012年（第二届）保障性住房发展高峰论坛时表示，保障房从去年起开工量就呈递减趋势，除了避免“大跃进”以外，与地方财政收入欠佳有关，这也是未来考验保障房持续大体量建设的因素。
按照目前进度计算，“十二五”前三年的开工量分别为1000万套、700多万套和不高于600万套，换句话说在明年底，将有超过1200万套的保障房需要在“十二五”最后两年完成，如果新开工量逐年下滑趋势严重，最后两年的开工量比明年低，那么整体目标完成存在不确定性因素。
财政部财政科学研究所所长贾康也表示，我国目前在保障性住房方面财政支出占GDP比重高于发达国家，更高于其他发展中国家，各级财政面临较大支出压力。
结构调整重压与卖地不畅并存
据了解，我国现阶段保障房建设资金来源除中央财政补贴及地方财政补贴外，地方政府还需从土地出让净中按照不低于10%的比例安排用于保障房建设。地方政府也可通过其他渠道诸如地方债、企业债、信托等筹集到流动资金。但作为财政来源重点的土地出让净，从去年起，由于土地出让情况不佳，下降趋势明显，加之建设成本高企，地方政府不断曝出资金缺口。
贾康也认为，由于我国保障性住房房源资金筹集方式单一，各级财政部门在保障房建设方面财政支出压力较大。虽然短期之内比重偏高合乎逻辑，但长期并不可持续。
现阶段大力发展公租房的保障房建设的结构调整也对资金有了更高需求。上述专家一致认为，虽然我国保障性住房类别繁多，但经适房、棚户区改造等类别投资周期短，资本比较容易进入，相比之下回收周期长的公租房与廉租房的资金量如何解决成为政府部门需要认真考虑的问题。
青岛模式或可复制
值得一提的是，就在上周，青岛市政府出台本地《关于加快公共租赁住房建设的意见》，要求政府投资建设和筹集的公租房，承租人租住满五年的，可以申请购买，购买价格在综合考虑建设、财务成本等因素的基础上确定。出售的公租房自购房人办理房地产登记之日起五年内，不得上市交易；五年后需要上市交易的，由政府优先回购。房地产企业或其他社会投资机构投资建设的公租房，且其土地用途为住宅的，可以先租后售，出租期限不低于五年，五年后需要上市交易的按届时经济适用住房上市交易的相关规定执行。
“青岛模式确实给了不断遇冷的公租房一个出路。”一位业内专家告诉记者，在保障房结构由过去的以售为主向租售并举转变之后，公众对于产权的追求却并没有消除，在这样的情况下，即便是有租金补贴，很多轮候家庭仍不愿租住没有产权的公租房也是在意料之中。“当下的问题就是，公租房是占用资金时间最长、额度的一类保障房，老百姓对于这类房屋的想法却是‘租来租去’也不是自己的，到头来可能还要买房。”
贾康也认为，在稳定财政投入的情况下，确实应加大引入民间资本，引导企业、社会、个人多方参与，增强保障房筹资的过程。特别是应尽快研究保障房特别是公租房的租售衔接机制，不排除经验比较成熟之后，实现完整的从公租房到完全产权住房的转化。
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（来源：中国证券报）住房和城乡建设部部长姜伟新12日表示，明年保障房计划开工量不会低于500万套。业内人士认为，明年保障房建设规模会保持在相对较高水平，这将倒逼保障房建设制度的完善。同时，保障房建设加力无疑将给楼市供应格局带来深远影响。在城镇化“引擎”中，保障房建设将成为经济增长的重要助力。
后续资金来源是关键
资金向来是保障房建设的考验。据住建部估算，去年建设1000万套保障房，共需资金约1.4-1.5万亿元。今年的保障房建设规模虽有所减少，但若算上去年工程结转部分，预计投入不低于上述水平。业内人士还估算，即使明年的保障房建设规模继续减少，所需的资金仍然在万亿规模之上。
他表示，廉租房、公租房两种保障房类型的租金相对较低，加之投资回报周期长，其投资率难以保证。这使得社会资本的积极性不高，而不得不由政府部门解决。业内人士认为，这两种保障房建设所需的资金，约在数千亿规模的水平，并不足以构成太大的障碍。
相比之下，保障房所需的交通、学校、医院等配套设施建设，以及后续维护所需的费用，才是各级政府面临的真正问题。
现阶段，我国保障房资金主要来源于中央财政补贴以及地方土地出让金净、住房公积金的增值部分等。但随着土地出让的减少，保障房的资金来源难以保持稳定，一些地方则通过城投债来筹集资金，但其偿债能力仍存疑问。据了解，当前部分城市做出的收储社会闲置房源作为公租房的尝试，以及保障房共有产权模式的探索，都可能成为缓解资金压力的有效手段。在相关部门正在制定的《住房保障条例》中，将有专门针对资金问题的条款。
业内人士认为，为完成保障房建设任务和完善各项基础设施，地方政府可能存在放松楼市调控进而增加土地出让收入的冲动，对此应高度警惕。
楼市供应结构渐改变
业内人士认为，虽然明年计划量有所减少，但保障房建设仍是重要的政策着力点。按照计划，在完成3600万套保障性安居工程的建设后，到“十二五”末期，保障房将覆盖20%的住房群体。在我国住房市朝改革以来，这将是一个前所未有的规模。
事实上，保障房建设对楼市格局的影响，目前已经出现。根据链家地产市场研究部统计，2011年以来，我国新房住宅成交量中，保障房占比在30%左右，随着竣工量上升，保障房对住房需求的影响会更加明显。
在北京等不少城市，保障房建设采劝捆绑式”，即在商品房小区中配建一定的保障房。这也意味着，与纯粹的保障房小区相比，该保障房项目享有与商品房同等的城市配套条件，这大大增强了保障房的吸引力，并成为保障房成交比例上升的主因。
多数业内人士认为，保障房供应规模加大，并不能降低商品房的价格。但在丰富住房供应类型，保障中低收入群体住房等方面，仍具有十分重要意义。
保障房建设规模的加大，也促使相关制度完善。链家地产市场研究部分析师张絮表示，按照明年开工量600万套计算，从2008年至明年底，保障房建成量或达到2000万套。此时，保障房建设任务中潜藏的质量、分配、管理等问题也会放大，其融资、监管都需要更加严格的制度。
姜伟新在接受媒体采访时表示，保障房资金到现在为止没有发生大的问题，住房建设部门将注意资金安全，防止出现资金管理上的问题。
助力稳增长
房地产咨询机构庄凌顾问的分析认为，保障房建设在解决民生问题的背后有着更为深远的意义，由保障房驱动市场投资杠杆，这是一剂提振经济的猛药。保障房的投资建设，一方面提供了更多就业空间，外来务工人员得到了大量就业机会；另一方面，与房地产相关的建筑建材、交通运输、社会服务等产业都因保障房建设加速而得到发展。
在城镇化“引擎”中，保障房同样占有较为重要的地位。作为加快中西部城镇化进程的重要标志，住建部日前出台《关于支持大别山片区住房城乡建设事业发展的意见》提出，协调加大对片区财政困难地区保障性安居工程建设补助力度，指导片区三省(河南、安徽、湖北)在任务安排上对片区各县给予倾斜。
专家认为，城镇化进程必然伴随着农民进城、居住条件改善等，这个过程不仅对保障房，也对相关的配套设施有大量需求，成为相关产业发展的重要机遇。上述产业的发展也将带来大量的就业机会，并承接城镇化过程中新增的城市人口。
业内人士还认为，即便是明年保障房建设规模略有下滑，仍无碍其对经济的拉动作用。保障房项目陆续入住之后，对配套项目的需求也会加大。在保障房小区逐渐成熟的过程中，消费、医疗、教育、社会服务等相关的行业仍有大量的发展机会。在推进新型城镇化的过程中，未来还将有更多的中西部省份和城市享受到政策倾斜。伴随这一进程，我国保障房建设也将保持一定规模。因此，在保证资金投入、完善相关制度的前提下，保障房建设将成为支撑未来经济增长的重要动力。
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