[摘要] 近日，金地集团通过旗下全资子公司辉煌商务有限公司收购星狮地产56.05%的股权，成功通过借壳上市的方式在香港拥有了融资平台。金地成为继万科、招商后，又一家成功购壳登陆港交所的知名房企，加上保利、华润等原本就有在港上市公司的房企，已有越来越多的房企通过港交所等海外渠道融资。
近日，金地集团通过旗下全资子公司辉煌商务有限公司收购星狮地产56.05%的股权，成功通过借壳上市的方式在香港拥有了融资平台。金地成为继万科、招商后，又一家成功购壳登陆港交所的知名房企，加上保利、华润等原本就有在港上市公司的房企，已有越来越多的房企通过港交所等海外渠道融资。
赴港借壳
9月15日，国内知名房企金地集团发布公告，公司全资子公司辉煌商务以总对价约16.54亿港元购买星狮地产56.05%的股份，成为后者控股股东。继去年7月收购至祥置业失败后，金地在香港收购上市公司的计划终获成功。
对此次在香港买壳上市，金地在公告中表示，收购完成后，金地将纳入星狮地产旗下优质住宅和商业项目，不仅有效助力金地集团“一体两翼”战略的推进，更将持续加深金地在国际资本市场的影响力。金地表示，预计本次交易对金地未来两年的总资产、净资产、净利润、负债率等关键财务指标均不会有重大影响。
而在金地之前，今年招商和万科已经先后在香港完成了借壳上市。5月13日，万科公告称，全资子公司万科置业（香港）有限公司与永泰地产有限公司达成协议，在南联地产控股有限公司进行重组后，万科置业将通过其全资子公司以约10.79亿港币向永泰地产收购重组后的南联地产1.92亿股股份，占重组后的南联地产已发行股份总数的约73.91%。此前不久，招商地产控股子公司瑞嘉投资实业有限公司所属的全资子公司成惠投资有限公司分别与华能有限公司以及GreatestMark Limited达成买卖协议，购买其分别持有的东力实业控股有限公司66.18%以及4%的股份。
7月17日，香港上市公司侨福建设企业机构有限公司（简称侨福企业）发布公告，中粮集团旗下的中粮香港以每股0.92港元作价，向公司主席黄健华及兄弟收购3.937亿股股份，涉及金额3.622亿港元。交易完成后，中粮香港将持有侨福企业已发行股本的约73.5%。中粮香港表示，除了现在的物业及投资业务外，将研究是否适宜进行任何资产或业务收购。侨福企业则在此后的公告中表示，中粮集团有限公司致力优化其业务架构、多元化发展涵盖不同业务及地区的投资组合，并物色合适的投资机遇。收购公司大部分股权符合中粮集团有限公司的策略，并将为其提供接入国际资本市场的上市平台。
链家地产分析师常清认为，在房地产调控之下，内地的房企直接融资渠道堵塞，间接融资渠道也受到不同程度的影响，收购香港上市房企开辟新的融资渠道不失为另一种选择。“从目前的市场情况来看，收购后房企对香港上市公司的处理将会有两种模式。一是以直接融资为目的央企集团控股模式，在部分地产业务已经在国内上市的情况下，将另外部分地产业务注入香港的上市公司，曲线上市。中粮集团对其收购的香港上市房企侨福企业的整合或会向这个方向发展。二是以间接融资为目的内地房企控股模式，万科等已上市房企收购香港上市公司，的可能还是注入部分资产，将其当做债券发行和获取海外信贷的实体，以利用香港发达和自由的金融资源，为房企融资。”常清表示。
在内地房地产市场进入调控周期，且调控展现出长期化趋势后，除了为了获得国际化的融资平台，利用好“港壳”，进行国际化尝试也成为龙头房企们的选择。金地在完成对星狮地产的收购后，表示此举也是公司加快实现业务国际化步伐的动作之一。而在此前收购香港上市公司南联地产时，万科董事会秘书谭华杰曾表示，国际化是万科需要思考的长期发展方向之一，收购南联是万科国际化的尝试。万科总裁郁亮表示，在香港的收购，只是公司国际化战略的一部分而已，而且只是一个窗口。“未来公司会成立一个美国业务的推进小组，也会在全球寻找相应的机会，其中香港仍是。”郁亮曾对媒体表示。
融资发力
有房企通过借壳上市新增加海外融资平台，那些本就有海外融资平台的房企，今年以来更是加大了海外融资的力度。据了解，9月以来已有佳兆业、路劲、金隅、中航、荣盛等一大批房企发布了赴港融资公 告，涉及资金超百亿元。8月7日，华润置地宣布与多家银行订立34亿港元的贷款融资协议，通过多轮海外融资今年以来华润在香港已成功融资近93亿港元。
此前在海外融资市场有所收获的还包括中国海外集团曾获62亿元银团贷款、SOHO中国获得约为6.26亿美元的三年期贷款融资、远洋将获得由多家银行组成的财团提供的本金额约6亿美元的3年定期贷款融资、龙湖地产成功融资30.89亿港元、新世界中国地产融资15亿港元等。
中原市场研究部总监张大伟表示，在经历近两年的严厉调控后，房企对资金链的关注明显加强，多渠道融资将有效降低经营风险。“同时近期企业对市场看好，做多的积极性提高，市场明显的复苏使得企业销售好转，信贷松动下，房企的资金情况明显好转，房企开始积极入市拿地，对资金的需求也继续增加。”张大伟对记者表示。
在业内人士看来，上半年的房企融资和近期的融资又有所不同。“之前房企是在传统的银行信贷受阻后，通过信托和海外市场等新增融资渠道筹集生存所必需的资金，而最近随着楼市销售有所回暖，现阶段房企销售回笼难度大大减小，自有资金充实，融资的主要目的也由缓解经营压力转变为规模扩张。”常清对新金融记者表示。
月报显示，龙头房企中，万科8月实现销售面积104.4万平方米，实现销售金额113.5亿元，8月共计新增销售项目8个；保利8月实现签约面积75.51万平方米，同比增长42.63%，实现签约金额84.80亿元，同比增长40.82%；金地8月共实现签约面积19.7万平方米，较上年同期增加20.6%，签约金额22.3亿元，较上年同期微增0.3%。
随着销售的回暖，且今年以来土地价格步入近两年的低谷，拿地增加土地储备重新成为龙头房企谋发展的保证。从中国房地产信息集团所监测的30个重点城市经营性用地来看，2012年1月至9月20日的土地底价楼板价为1706元/平方米，较同期跌幅为6%，较2011年全年的跌幅为9%，基本上和2010年的底价楼板价相当，济南、厦门、青岛、宁波、太原等地，2012年1至9月的土地底价楼板价和成交楼板价甚至低于2008年。
受地方政府加大推地力度、降低挂牌地价的影响，根据中原集团研究中心监测数据，8月份10家标杆房企总购地金额达111亿元，环比上升26%。土地市场的回暖迹象在9月份表现得十分突出，万科、中海、华润、绿地等巨头在短短的几天内，累计新增储备土地达百亿元。
成本提升
在内地房企看来，通过香港上市房企借款期限和利率，与内地各项融资手段相比，都有明显优势，借款期限较长，且成本较低。同时，与国内调控下房企获得融资愈发困难相比，房企在香港既可以从银行获得支持，也可以比较容易地通过发行股票和债券融资。
然而，随着越来越多的房企通过港交所平台融资，这些优势正在逐步消失。一是海外银团或者基金往往在融资协议中有着苛刻的要求，甚至涉及融资房企的人事层面。
如此前SOHO中国融资的协议中规定，张欣必须拥有公司51%的股权，潘石屹及张欣仍将继续担任公司主席及行政总裁。否则，融资协议作废。远洋地产的融资条款中规定，若中国人寿保险股份有限公司及南丰集团合起来不再是远洋地产的股东或不再实际持有不少于远洋地产已发行股本的30%；或者中国人寿保险股份有限公司、南丰集团都并非远洋的单一股东时，该项融资即构成违约。
二是海外融资的利率成本正在逐步提高。相比于海外融资正常的年利率4-6%的融资成本，今年以来房企的融资利率已经普遍提高到10%甚至更高。如佳兆业5月份的融资，年利率即高达13.5%。而去年华南城控股有限公司海外融资债券融资2亿-2.5亿美元，更是付出了14.25%的融息率。
“开拓海外融资平台，丰富企业融资渠道，对于大房企来说，不失为国内调控常态化后一种不错的选择。然而，但若被逐步升高的融资成本吞噬利润率，却又有些得不偿失。”业内人士表示。
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