[摘要] 据中新网房产频道了解，各地楼市持续成交火爆的局面，即使在传统7、8月份的淡季，成交量依然保持高位。牛凤瑞认为，从经营层面来看，交易量和价格时刻都在变化。但是城市房价上涨这种现象不足以支撑政策层面上做出真正的判断。
国家统计局今日公布了7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，公布的数据显示：70个大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动与上月相比，价格下降的城市有9个，持平的城市有11个，上涨的城市有50个。其中，价格环比上涨的城市个数比6月份增加了一倍，价格上涨城市数量再现大幅增长。中国社科院城市发展与环境研究中心主任、研究员牛凤瑞对中新网房产频道表示，数据的变化属于房地产市场的反弹现象，不必大惊小怪。
据中新网房产频道了解，各地楼市持续成交火爆的局面，即使在传统7、8月份的淡季，成交量依然保持高位。牛凤瑞认为，从经营层面来看，交易量和价格时刻都在变化。但是城市房价上涨这种现象不足以支撑政策层面上做出真正的判断。
牛凤瑞认为，这种变化是持续两年的强力调控以及宏观经济形势发生变化的情况下，房地产市场的反弹现象。“这几年房价的过快上涨在很大程度上是房价的正常回归，或者说正常发现，而非所说的不正常。”牛凤瑞说。
对于近段时间房价和成交量的变化，牛凤瑞进一步解释说，“现在的房价无论是通过宏观调控还是市场供求关系的自我调节，本质上都是发现真实房价的过程，可能其中会有反复，但是现在调控对正常房价的形成起到了一种反面作用，这种情况没有必要大惊小怪。”
同时，他认为，价格的房价的上涨表明市场供应不足，市场需求仍然旺盛。
对于业内对房产税征收的猜测，牛凤瑞也表达了自己的观点。他说：“房产税的征收可能性不大，只是某些人的一厢情愿。因为尽管宏观调控的效果已经出现，但是还有很多人不满足，还希望有更严厉的政策继续打压，这种舆论一直有，于是便把房价和交易量的变动说得越严重越好。”他强调：“楼市回暖对宏观经济下行是一个利好，没有必要做出过度反应。”
面临国务院督查组调研收官，楼市进入深度博弈时期，官方媒体就调控走向频频“吹风”。近日，新华社再次发表新华时评称，面对事关重大、情况复杂的房地产市场调控，“中央有决心，更有办法；有既有的措施，更有政策储备”。
在继续从紧的政策环境下，持续下滑的房地产开发景气指数(下称“国房景气指数”)，让市场无从预判“底”在何处。 7月份，国房景气指数下滑至94.57，虽然该指数延续了下滑趋势，但脚步明显放缓，环比回落幅度缩小至0.14点。
而房地产开发投资增速的回落印证了国房景气指数的下滑。2012年1-7月份，房地产开发投资36774亿元，同比名义增长15.4%，增速比1-6月份回落1.2个百分点。其中，住宅投资25226亿元，增长10.7%，增速回落1.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.6%。
与房地产开发持续低迷相反，火热的成交缩小了房地产销售面积的下降幅度。1-7月份，商品房销售面积48593万平方米，同比下降6.6%，降幅比1-6月份缩小3.4个百分点，商品房销售额28699亿元，下降0.5%，降幅缩小4.7个百分点。
从目前来看，楼市3月份以来快速反弹的成交量，并没有给房地产企业减轻太多负担。截至2012年8月8日，已经有万科等22家房企发布2012年上半年财务报表，占沪深上市房企总数约15%。据链家地产市场研究部统计，这22家上市房企在上半年末库存合计3581.28亿元，与年初相比上涨9.17%，上半年新增库存300亿元。
据链家地产市场研究部常清认为，虽然上半年房企开启“过冬”模式，开工面积和拿地规模都出现明显下降，且3-6月销售好转明显，但是房企去库存效果有限。大型房企由于再建工程较多，再加上扩张惯性，库存增长高于平均水平。考虑到下半年房企施工进入高峰期，也是传统补充土地储备时期，房企库存还有可能出现明显的持续增长。
库存和资产负债率来看，房企经营压力依然较大。虽然市场回暖明显，但是一方面需求基础并不稳定，另一方面目前调控新政策预期增强，房企经营环境并未出现明显改善。强化销售去库存依然是房企下半年最主要任务。“若今年金九银十再不出现，不排除
房价延续去年走势，三季度末或会成为房企以价换量拐点。”常清说。
三四季度是开发商“抢收”的最关键时刻。从已经公布上半年业绩的房企来看，过半数企业“中考”成绩未达标。距离“金九”这个传统旺季，只有20余天，楼市究竟是一路高歌还是震荡前行惹人关注。
同策咨询研究部总监张宏伟从四个方面分析了CPI数据对“金九银十”的影响。
首先，7月CPI如期跌破2%，为房地产市场继续制定和施行“差别化”的限购限贷政策奠定了基础。相对平稳的市场环境，为当前楼市“微调”刺激首套房“自住需求”入市提供了政策面与市场面的机会。其次，楼市差别化微调政策的执行将成就楼市成交量“金九银十”。第三、在降息、降准及各种微调等多种因素及差别化的楼市调控政策综合作用下，以首套房置业为主的需求将会继续积极入市，继续放量，延续之前成交量回升的局面，这将逐步促使形成市场“基本面”的真正意义的“回暖”。第四、差别化政策的执行短期内房价难大幅反弹，但降价动力会逐步消失。
据一些房地产专门网站统计，开发商已经积极在为即将到来的9月做准备，而各大城市的秋季房展也已经开始筹备。
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