[摘要] 多家商业银行的个贷经理表示，近期申请个人住房按揭贷款的客户明显增多，且多为首次置业。链家地产一家门店的经理宋娟说:“去年下半年，购房者为了节省购房成本，多数倾向于公积金贷款购房，而6月以来两次降息后，购房者觉得商贷购房也能接受了，主要是越快越好。”
多家商业银行的个贷经理表示，近期申请个人住房按揭贷款的客户明显增多，且多为首次置业。链家地产一家门店的经理宋娟说:“去年下半年，购房者为了节省购房成本，多数倾向于公积金贷款购房，而6月以来两次降息后，购房者觉得商贷购房也能接受了，主要是越快越好。”
银行业内人士表示，今年以来，各家商业银行对于刚需购房者的信贷支持力度大大增加。某中小银行的分行贷款客户经理表示:“截至今年7月，我们分行房地产相关贷款余额为20亿元，其中房地产开发贷款余额仅2亿元，个人住房按揭贷款余额达到18亿元。这个情况在以往根本是不可能的。”
据悉，目前贷款利率8.5折是商业银行给出的优惠。房地产中介机构门店的工作人员也表示，办理商贷购房时，中介公司往往会选择合作时间较长的商业银行，“这样批贷更容易，而且8.5折优惠基本没问题。”
而对于购房者“千呼万唤”的7折利率优惠能否重现江湖的问题，多家商业银行给出了否定的答案。分析人士表示，今年以来，利率市场化进程不断推进，再加上央行接连两次降息，商业银行的息差进一步收窄，利润空间不断缩小，商业银行没有足够的动力和空间去推动个人房贷利率7折优惠。
同策咨询研究中心总监张宏伟表示，对于首套房置业者而言，由于“微调”政策的继续以及相关部门明确房贷利率在政策范围内可至7折，为首套房自住需求进一步入市提供了机会，现阶段仍然是自住需求的购房时间窗口。在这个阶段，首套房自住需求将继续支撑整个房地产市场成交量持续回升，并且有望成就楼市成交量“金九银十”。
毛利率大幅下降 房地产利润率将向制造业靠近 广州日报
为什么利润率会下降？为什么净利润11%却以11.3%的利率借钱？面对价格上涨带来的调控压力，万科怎么应对？在昨天的万科A2012年上半年度业绩说明会上，不少投资者提出了自己的疑问。而万科总裁郁亮表示，由于靠土地盈利模式已经不可持续，未来房地产行业利润率将下降，并向制造业靠近。
8月7日，万科发布了半年报，在不俗的业绩背后，毛利率和利润率的下降引起了不少投资者的关注。
在昨天的业绩说明会上，有投资者提出，今年上半年万科利润率明显下降，但是目前结算的收入大多来源于2010年~2011年销售的项目，但那时候房价并未大幅度下跌，怎么解释利润率下降的现象？
毛利率大幅下降
主要受结算结构影响
对此，万科执行副总裁王文金表示，上半年公司毛利率较去年同期下降较多，最主要原因是结算结构的影响，去年上半年高毛利项目占比相对较大。此外精装修比例提高、劳动力成本上升、销售价格波动等也有一定影响。
王文金还表示，由于上半年房地产市场景气度相对低迷，公司加大了品牌推广与推盘促销的力度。并且二三季度新项目开盘较为密集，营销费用需提前投放。营销费用量有所增加，销售费用率为1.98%，同比增长0.52个百分点。
有投资者继续追问，万科的净利率自2011年以来有不断下滑的趋势，先前万科也解释说下滑主要来源于结算金额的下降、资金成本和土地成本的上升，但万科自己也说过“毛利率是否是周期的问题，很难回答，和同行比较，万科盈利水平提升是有空间的。”请问未来提升盈利水平的计划是什么？预计要多久才能兑现？
行业利润率
将向制造业靠近
对此，万科总裁郁亮表示，衡量公司盈利能力的指标主要是ROE（即净资产率），而年报显示，万科ROE水平有了进一步上升（上半年万科ROE为6.76%，比去年同期的6.44%提高0.32个百分点）。而利润率方面，行业整体未来的趋势应该是下降的，未来一段时间可能向制造业靠近。因为依靠土地赚钱的盈利模式已经不可持续。而万科主要靠盖房子赚钱。
因此，万科的利润率存在提升的可能性，关键在于对居住需求的精准把握，以及管理的精细化，“但具体的时间还难以准确预计”。
万科上半年归属母公司净利润率仅11%，但万科今年初向华润信托借款利息高达11.3%，有投资者对此提出质疑。
对此，王文金表示，万科销售净利率是14.8%，扣除少数股东损益后归属母公司的净利润率是12%。借款利率与销售净利率，这两个指标的基本维度不同，利率对于销售净利率的影响还需要看计息借款在总的投资资金中的比例，以及该投资资金的周转率。比如，1元的投资一年内做成了2元的生意，而这1元投资中有0.5元属于借来的，那么该0.5元的年资金成本相对于2元的生意才是对净利率的影响。“万科将尽量降低借款利率。”王文金表示。
暂无具体海外拓展计划
对于万科最近收购南联地产，投资者追问万科试水海外市场是出于怎样的考虑？是否有开展海外业务的计划？
对此，董事会秘书谭华杰首先表示，收购南联是为了展开国际化的探索，通过建立这样一个国际化平台，进行一些海外业务发展的尝试，是基于长远发展的考虑，但目前还没有具体的计划。
而郁亮补充，国际化并不只是简单地去海外造房子，还包括引入国际化人才，拓展国际化融资渠道等各方面的尝试。郁亮认为，国内房地产市场仍然具有广阔的发展空间，目前房地产行业的集中度也很低，相信在未来相当长一段时间，企业仍然具有良好发展机会。
房地产市场仍在调整期
对于近期中央对防止房地产价格上升的言论以及加大调控的可能，万科是否有具体措施应对？对此，郁亮表示，不管外部环境怎么变化，万科都会严格自律，坚持“不囤地，不捂盘，不当地王”，坚持“为普通人盖好房子”、“盖有人住的房子”。并自信其经营策略和产品定位，能够适应市场环境的各种变化。
还有投资者提问，现在楼市是回暖，是反弹，还是反转？
对此，谭华杰表示，二季度以来主要城市出现的成交量同比上升，主要原因是去年基数太低（去年3月份开始，主要城市成交量同比2010年大幅下降）。土地市场的少数溢价地块，属于局部现象，土地市场并未出现整体回暖。大部分城市的房价，依然低于去年同期，个别区域存在过度下跌之后的触底反弹。整体来看，房地产市场仍在调整期。
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