[摘要] 年初压在房企身上的高库存正在逐步缓解。截至6月底，标杆房企的库存消化时间从年初的12个月下降到10个月，但是相比去年同期，依然居高不下。
标杆房企去库存时间从年初的12个月降到10个月
年初压在房企身上的高库存正在逐步缓解。截至6月底，标杆房企的库存消化时间从年初的12个月下降到10个月，但是相比去年同期，依然居高不下。
7月成交量冲高回落
据某研究院的数据，除南昌、南京、青岛外，北京、上海、广州等其他七个城市7月商品住宅成交量均有回落，成交面积为745万平方米，环比6月下降了7%，同比增长28%。
根据截取阳光家缘数据显示，7月广州全市网签成交一手住宅（含商业）达到8859套，环比跌2.2%，同比则大幅增长了56.4%。价格方面，7月份全市均价（含商业公寓）为13657元/平方米，环比上涨8.2%，与去年同期11152元/平方米相比上涨22.5%。
“7月成交量虽然冲高回落，但市场表现仍然好于2011年。”上海易居房地产研究院研究员吴晓君认为，刚需持续释放后，出现小幅的回落也属市场的正常调整，外加7月本属楼市“淡季”，推盘量也小于6月。预计8~9月成交量仍保持高位，下半年成交量可能超过上半年累计成交量，将明显超过2010年和2011年同期水平。
库存压力有所减轻
上市房企库存上升趋势正在缓解。根据中原不完全统计，如果以标杆房企在过去12个月的销售面积月度平均值作为标杆房企的动态销售速度，标杆房企的库存消化时间在2011年5月底为6个月左右，在2012年1月达到12个月的峰值，接近2008年底的历史位。3月份以后，销售市场回暖， 库存消化时间逐步下降，到6月底，该指标降至10个月左右。
但从量上看，截至2012年6月底，标杆房企在49个城市的在售项目库存量同比增加了约六成。
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上市房企业绩有所改善
成交量的波动在房企业绩中得以体现。以万科为例，7月份万科实现销售面积96.0万平方米，销售金额103.9亿元，环比下降22%。2012年1~7月份，公司累计实现销售面积698.5万平方米，销售金额729.3亿元。
回顾标杆房企上半年的销售走势，1~2月份，受春节影响，标杆房企的成交量亦陷入低谷。进入3月份以来，由于节后刚性需求集中释放，再加上房企加快推盘节奏并广泛实行低价促销的策略，标杆房企的销售业绩开始逐渐回升。5~6月，保利、万科和中海三家房企连续两月单月销售金额都超过100亿元大关，成为市场佼佼者。6月份，标杆房企的总销售额首次突破700亿人民币，创出历史新高。比如，华润的销售业绩较去年同期增加了约五成；富力的合约销售金额约146亿元，较去年同期增加约一成，较去年下半年有明显改善。
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（来源：浙商证券）上周(7月21日-7月27日),45个重点跟踪城市整体成交面积578.4万平方米,环比上升1.3%,同比上升56.65%。其中4个一线城市商品房整体成交101.62万平方米,环比下降2.09%,同比上升7.16%;9个典型二线城市商品房整体成交223.61万平方米,环比上升6.8%,同比上升82.92%;32个其他重点城市商品房整体成交253.17万平方米,环比下降1.8%,同比上升66.38%。
上周45个重点跟踪城市中,商品房成交面积实现环比上升的城市有21个,占比46.67%;商品房成交面积实现同比上升的城市有38个,占比84.44%。
45个重点跟踪城市月度成交概要
截至上周45个重点跟踪城市7月累计成交商品房2217.97万平方米,同比上升61.62%;实现同比上升的城市有41个,占比91.11%。其中4个一线城市商品房整体成交376.9万平方米,同比上升17.52%;9个典型二线城市商品房整体成交826.95万平方米,同比上升79.46%;32个其他重点城市商品房整体成交1014.12万平方米,同比上升71.64%。
45个重点跟踪城市年度成交概要
截至上周45个城市2012年累计成交12321.49万平方米,同比上升11.71%;实现同比上升的城市有22个,占比48.89%。其中4个一线城市整体成交2343.92万平方米,同比下降2.27%;9个典型二线城市整体成交4810.82万平方米,同比上升27.42%;32个其他重点城市整体成交5166.75万平方米,同比上升6.39%。
浙商地产观点
7月21日-7月27日,45个重点跟踪城市整体成交578.4万平方米,环比微幅上升1.3%,同比继续大幅上升56.7%。截至7月27日,45个重点跟踪城市7月日均成交面积约为82万平方米,月化后的7月整体成交为2542万平方米,是6月2399万平方米的106%,我们认为7月成交继续维持高位,成交量有望与6月持平或略超。对于8月的商品房成交态势,我们维持相对乐观判断,基于如下考量:(1)两次“降准”两次“降息”所带来的货币政策累积效应的释放,提供相对良好的货币环境;(2)房企8月份推盘量仍将维持相对高位,提供相对良好的供货环境;(3)前期持续上升的商品房成交量对购房者的购房预期产生正面影响,提供相对良好的预期环境。当然,在国务院督查组赴16省市督查房地产调控背景下,房价上涨过快的城市的地方政府有再次加强商品房预售管理的可能,进而商品房成交受影响也有一定的概率,这是我们注意到的一种风险。
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