[摘要] 楼市调控政策出台已然两年多，期间国家从未放弃过对楼市调控的决心，曾三令五申坚持防止房价反弹。进入2012年年中，商品房成交量出乎意料的陡然回升，一时间“回暖”声四起。此时“重出江湖”的“地王”们，也出来凑热闹，着实刺激了一下购房者脆弱的神经。
楼市调控政策出台已然两年多，期间国家从未放弃过对楼市调控的决心，曾三令五申坚持防止房价反弹。进入2012年年中，商品房成交量出乎意料的陡然回升，一时间“回暖”声四起。此时“重出江湖”的“地王”们，也出来凑热闹，着实刺激了一下购房者脆弱的神经。如今的市场是“真回暖”还是“假火爆”？下半年的楼市又将走向何方？
奔跑的成交量，你在等谁放狠话？
7月份历来是楼市销售的淡季。不过，今年的状况则有些不同，根据中原市场研究部统计数据显示，截至7月25日，月内主要城市的商品房签约再创新高，合计总签约套数达21.28万套，环比上月同期增长了6.9%，全月成交量有望达到28万套，再创年内成交量新高。其中北上广深四个一线城市商品房成交量的增速最为迅猛，达二线城市增速的6倍。
业内人士指出，近期连续两次降息，对市场的影响尤为明显。6月8日起，央行决定下调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，不足一月，央行再次宣布自7月6日起下调利率，进一步推动了本已复苏的市场。
而有分析认为，受交易系统备案和调控政策滞后性影响，近期降息并未使成交量持续放大，但已成功打破市场的观望情绪，助推积压已久的刚需和部分改善性需求进一步释放。
中指院的研究报告就表示，从近期成交量周数据来看，7月前三周重点城市较6月底回落，但仍高于2008年以及2010-2011年同期水平，仅低于2009年同期。今年7月前三周，10个代表城市成交量为650万平方米，较6月前三周略降1%，但周均成交量与6月最后一周相比大幅回落35%。主要是由于开发企业冲刺年中业绩，助推6月最后一周成交量攀升，导致前三周成交量较6月底有所回落，但也仍处于近年较高水平，延续了年初以来的持续增长态势。同比来看，7月前三周大幅增长63%，与2010年和2008年同期比较增幅也在90%左右，虽比2009年同期的历史高位(6月)仍下降24%，但作为传统淡季，成交量仍旧突出。
同时，从不同城市的近期周成交数据来看，一二线城市回升力度更大，其中一线城市变化最为显著。
7月前三周，一二线城市成交量分别为180万平方米、95万平方米，较去年同期分别增长29%、37%，回升力度远远高于同期三线城市(增长1%)。且从量来看，一线城市仍是。与6月前三周相比，一线城市商品房成交量增长了12%，为二线城市增速的6倍，说明一线城市回升力度更大，市场反应更敏感，三线城市则下降7%。
而从不同城市的历史成交数据来看，一二线城市成交量波动大于三线城市，受利率等宏观政策和推出量等指标变化更为敏感。
尽管近来多部委一再表明，楼市调控政策不太可能从中央层面松动，但是最近几个月房地产市场普遍持续升温。业内人士认为，房价过量反弹将会使经济结构的调整更加艰难，过度反弹的房价将会引发进一步调控。
“如果房地产价格在短时间之内出现迅猛上涨，那么国家出台新政的几率还是比较大的。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉向记者表示，在目前复杂多变的经济形势下，中央政府必须协调稳增长与稳调控之间的平衡，政策选择更加进入两难境地，调控新政的推出与否还是要根据房地产具体发展情况来定。
也有业内人士表示，为了防止房价反弹，近日中央方面再次强调政策从严，北京也出台了二手房交易新政。但若八九月份楼市成交仍快速上涨，不排除将会再次出台调控政策的可能。
“地王”再现牵动楼市敏感神经
土地市场在沉寂了许久之后，接连爆出几个所谓的“地王”。虽然，这些零星出现的所谓“地王”并不具有标杆意义，但却真实地影响了部分购房者的市场预期，房地产市场再次进入敏感阶段。
先看一组权威数据。日前，国家统计局数据显示，上半年房地产开发企业土地购置面积17543万平方米，同比下降19.9%，降幅进一步扩大。国土资源部数据显示，上半年地价总体平稳，同比增速持续放缓，105个监测主要城市中有53个城市住宅地价环比持平或负增长，而同比负增长的城市由上季度的19个增至32个；自2011年以来，底价、低价成交贯穿整个土地市场。上半年，房地产用地流标流拍共1882宗，而去年同期为1018宗。
这些都表明，当前土地市场依然处于盘整下行阶段。实际上，2011年5月，国土资源部曾下发文件，明确所有县级及以上城市及时上报招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的异常交易地块。根据此通知，今年上半年，共上报此类房地产用地24宗，远少于去年同期的433宗。这24宗地，主要分布在北上广等重点城市，用途以商业服务业用途为主。
国土资源部有关部门负责人表示，这24宗地对市场整体格局特别是对住房用地难有实质性影响。而且已供土地和待售房屋的库存压力仍然很大，很多城市商品住房库存都达到或超过了2008至2009年间的高峰，加上去年底未竣工房地产项目约15万宗，面积约48万公顷，约为前三年房地产用地平均供应量的3.4倍，市场尚需几年来消化。大幅溢价、“地王”频现的市场基本面不存在。
虽然“地王”没有频出，但一些统计数据所反映出的问题仍值得高度关注。
国土资源部数据显示，二季度，105个监测城市中住宅用地价格环比持平和负增长的城市个数由上一季度的58个减少到53个，地价总体水平持稳微升。随着宏观经济政策的调整，特别是货币政策的调整，房价和地价上行的动力有所增加。
针对当前的土地市场状况，为了不让“地王”干扰预期，国土资源部明确表示，将继续坚定不移贯彻中央关于房地产市场的调控政策，积极配合相关部门，继续做好土地供应与市场调控工作，严格执行并完善房地产用地异常交易地块的报备制度，防止出现商服和住宅高价地，扰乱市场预期；严格落实首付款比例、缴款时间、禁止捆绑出让等政策要求，规范各地土地出让行为；强化对已供土地开发利用情况的监管，狠抓闲置土地的清理和处置，促进已供土地及时形成有效供给；积极配合相关部门，密切关注市场变化，发挥政策合力，坚决遏制市场异常波动，坚决防止房价反弹。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
