[摘要] 国务院总理温家宝近日强调，要把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。业内人士认为，未来可能有细化政策出台。地方政府房地产市场政策微调的尝试或将受到限制，房价反弹预期可能弱化，预计下半年房价将以低位盘整为主。
（中国证券报）国务院总理温家宝近日强调，要把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。业内人士认为，未来可能有细化政策出台。地方政府房地产市场政策微调的尝试或将受到限制，房价反弹预期可能弱化，预计下半年房价将以低位盘整为主。
业内人士向中国证券报记者表示，温家宝总理此次针对房价的表态“措辞严厉”。其中，“把抑制房地产投机投资作为一项长期政策”的说法是首次提出，奠定了未来一段时间内的政策基调。
业内人士认为，除违规骗取购房资格的行为将受到打击之外，地方政府的微调政策也将受到影响。据不完全统计，自去年8月以来，有多个城市微调楼市调控政策，涉及调整首套房标准、变更土地出让金支付方式、提高公积金贷款限额、减免税费等多个方面。除逾越限购“红线”的少数城市外，大部分微调政策都“闯关”成功。
北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，近期个别城市推出的政府给予购房奖励、放宽购房落户条件、大幅提高公积金贷款额度等政策，明显超过了之前政策微调的幅度，将加快投机投资需求的入市步伐，进而推动房价上涨。
有业内认为，未来有关部门可能会有细化的政策出台，重申并强调限购、限贷、限价（督促地方政府控制年度房价目标）等调控措施。不少机构的分析人士还认为，在一些外来人口较多、投机投资需求潜力较大的热点城市，限购政策或将常态化。
业内认为，在上述政策背景下，部分需求可能延缓入市，房价上涨趋势将在下半年被打断。不过，经过9个月的持续下跌后，房价大幅下跌的空间不大，预计下半年房价将以低位盘整为主。
数据显示，今年4月以来，房地产市场成交量普遍回升，回升态势一直持续至6月。根据中原地产的统计，上半年54个主要城市累计成交商品房107万套，同比上涨12%。
中指研究院的数据则显示，6月100个城市新建住宅平均价格为8688元/平方米，比5月上涨0.05%，在连续9个月环比下跌之后，首次止跌回升。其中，限购最为严厉的北京，上月房价环比上涨2.29%，位列第二。
张大伟表示，经过两次降息之后，业界普遍预期楼市将迅速触底反弹，部分投资投机性需求也在伺机入市。如果调控松动，未来量价齐涨的可能性非常大。
楼市调控两年房价无明显下降 多地政府变相救市 中国新闻网
尽管被称为“史上最严厉”的房地产调控政策已实施两年时间，然而有媒体指出，和两年前限购政策刚推出时对比，主要大中城市房价并无下降。而这与各地方政府对中央限购政策通过“微调”的方式打“擦边球”，放松限购导致“量价齐涨”不无干系。
一线城市房价被指未降仍在调控前水平
调控两年以来，房价究竟是跌了还是涨了始终受到各界关注。据《中华工商时报》6月25日报道，与两年前的高点相比，北京、上海、广州等一线城市房价并无任何下降，同时，70个大中城市中的绝大多数房价较之两年前楼市调控政策出台之际也没有下降。
而据《证券时报》6月25日报道，近段时间来，北京的房价一直在暗涨，一个月前均价还在18000元左右，现在已近突破两万大关。
中原地产数据显示，截至6月18日，月内住宅签约均价为21238元每平方米，环比5月上涨了7.7%。值得注意的是，成交房屋均价年内首次回到2万以上。6月来成交热点住宅项目统计显示，64个项目中，签约均价上涨的项目有37个，占全部项目58%，均价下行的项目有27个。签约套数前8名的项目，签约均价全部上行。
然而，一些观点也对目前楼市火爆情形的真实性提出了怀疑。据中国证券报报道，市场传言的“抢购潮”并未出现。数据显示，上海、北京等一线城市的成交量持续回暖，但尚难与本轮楼市调控开始前同期成交水平相提并论。同时有业内人士认为，抢购气氛或许是部分开发商急于制造的一种假象，市场筑底恐未完成。
地方政府变相救市 “微调”博弈中央限购政策
此前，住建部、发改委、银监会、央行等国家部委相继发布声明，否定最近有关房地产调控放松的言论。而今年5月，国务院总理温家宝也在武汉市就经济运行情况进行调研时指出，要稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策。
然而中央的密集表态并没有阻止地方政府通过对限购政策进行“微调”来达到救市的目的。据北京中原市场研究部统计显示，自2011年下半年以来，北京、上海、杭州、重庆、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖、从化、马鞍山、沈阳等33个城市分别从不同角度出台了楼市微调政策，政策微调内容涉及限购政策、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。除芜湖、佛山、成都等因为微调幅度过大，政策颁布不久就被“叫停”外，其他政策基本都得到默许。
6月24日，河南省住房和城乡建设厅、省发改委、省国土资源厅、省人民政府服务办公室、中国人民郑州中心支行、中国银行(601988)业监督管理委员会河南监管局等6部门联合下发了《关于支持刚性需求促进房地产平稳健康发展的若干意见》，对相关政策进行了微调。《意见》明确，各银行业金融机构积极开展房地产信贷业务，支持群众购买首套房。凡家庭名下(含借款人、配偶及未成年子女)无房产登记购房的均视为首套房，金融机构在风险平衡的基础上，原则上应给予基准利率下浮30%幅度内的优惠。
此前复旦大学房地产研究中心主任尹伯成在接受采访时认为，楼市怎么走还得看中央政府，但调控政策确实在放松，虽然仍喊着从严调控的口号。尹伯成认为，市场受预期控制，而预期又由政策控制，目前微调政策让市场预期发生了“从降价到涨价”的改变。
中国房地产学会副会长陈国强则表示，各地情况均有不同，预调、微调不是不可以，关键要看地方政府怎样把握尺度和运用什么方式去微调。只有在不踩红线，不碰触中央底线的情况下，一些做法才能得到中央认可。
各城市房地产政策的预调微调方兴未艾，借鼓励刚性需求暗度陈仓者层出不穷。这样做可能使调控功亏一篑：打开一条利益门缝，必然会打开整扇利益大门；暗度陈仓者不被制止，违规者超过临界点，房地产调控政策将形同虚设尊严扫地。
地方政府已经按捺不住焦虑心态。十几个城市微调房地产政策，理由只有一个，财政已经不堪重负。地产研究机构公布的数据显示，1月300个城市土地出让金收入比同期下降67%，其中住宅类用地下降74%。上海和重庆今年1月份一般预算财政收入为正增长，但一旦计入土地出让收入，其财政收入均已沦落为负增长。
一些城市微调房地产政策沦为红线边缘的舞蹈，在刚性需求与投资性需求之间来回摇摆，一些城市将投资性需求涂脂抹粉打扮成刚性需求，推向市场。所谓成为萧何败也萧何，把房地产祭上投资品神坛的是某些政府部门，如今斩断利益链走下神坛要借重的主要力量依然是这些人——难度可想而知。
芜湖，悄无声息之间，免税、补贴对象由“普通且住房”，改成了“普通商品房”；新政补贴范围由“普通商品房”改为“新建商品房”；补贴额度较前有大幅提高。一二套房的界线模糊了，普通商品房与新建商品房的界线模糊了。成都，去年11月12日成都市传出消息，当地房管局召集多家开发商座谈，准备将原来网上签约时对购房人的审核，转由开发商和房产中介执行。该新政实行约一周后便停止。让开发商与房产中介审核购房人，无异于为渊驱鱼。11月21日成都市房管局相关负责人澄清，当地继续坚决执行住房限购政策。
2月22日的一则消息体现了总把新政当旧政、总把新桃换旧符的功力。限购放松在旧政名义下进行，2011年1月底上海出台限购政策之时明确，限购1套住房的对象包括两类，类是在当地已有1套住房的本市户籍居民家庭；非本市户籍居民家庭如果能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明，也限购1套住房。当时，上海明确，对在当地拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭暂停向其售房。而现在，上海市房管局解释称，所谓上海户籍家庭的概念是指具有上海常住户口，包括持有上海长期居住证连续满3年以上的居民家庭。如此一来，上海的潜在购房者人数理论上可增加800万人以上，以50%计，也将在400万人以上。房管局声称这一操作办法早已执行，连中介都表示不知情，看来旧政存在于阀门控制者的臆想之中，可进可退。
房地产政策微调混淆了市场预期，让人们无所适从。虽然政策非常清楚，但微调的基调可能走偏。
要识破哪些房地产政策在暗度陈仓其实并不困难。放松限购到两套房(含两套房)以上的均有鼓励投资性购房嫌疑，只要是为假借优质客户之名为两套房以上(含两套房)提供优惠贷款利率，均可视作鼓励投资性购房。
刚性需求用于自住，改善性的刚性需求通常是出售此前的住房换成较大的房子。所有的房产交易都有凭证，改善型需求家庭在出售原有住房之后，凭证办理税收等优惠手续即可。口称自己是刚性需求者，却不出售原有住房，目的无外乎想获得投资性购房或者租金，都在投资范围之内。向优质客户提供房贷优惠，同样是鼓励投机，按照以往的经验，购房大户不到资金链断裂都是优质客户。
急吼吼放松房地产投资，说明地方政府并不相信房地产刚性需求真能拉动市场，或者资金链已经接近断裂边缘，根本等不到刚性需求启动。此时说实话即可，不要故意装聋作哑，假痴假呆，以为天下人皆傻，独己聪慧。
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